잔금 당일인데...전세권 설정해달라구요?[이브잉]

안녕하세요, 이브잉입니다. 

지난 12월 1호기 계약 후

4월 잔금까지 너무나 평화롭게 지내던 중... 

잔금 한달 전이 되자 폭풍이 몰아치던 

3월의 일들을 복기하면서 

📍전세권 설정에 대한 대응 프로세스

📍갑작스럽고 불리해보이는(?) 제안에 대한 대응 방법

위의 내용이 궁금하신 분들께 도움이 되었으면 좋을 것 같다는 마음으로 글을 쓰게 되었습니다.

전세권 설정해달라구요…? 오늘 잔금인데요…?

저는 작년 12월, 

조건부 전세대출 규제 속에서 

투자를 진행했었는데요.

그래서 임차인이 전세대출을 받는 데에 무리가 없도록 

전세잔금일을 매매잔금일보다 '이틀' 앞당겨 

'매도인'이 전세잔금을 진행했습니다.

ex) 전세잔금: 3.29에 매도인-전세입자 

→ 매매잔금: 3.31에 브잉(매수인)-매도인 & 전세입자 승계받음

따라서 저는 거주자의 짐이 빠지고 

빈 집을 볼 수 있는 날이 

매매잔금일이 아닌 '전세잔금일'이었기에

저는 매매잔금일뿐만 아니라 전세잔금일에도 

부동산과 저의 홈스윗홈으로 향해보았습니다.

✉️(문자)

(전세잔금은 12시니까~) 

오전 9시 30분경,

쁘: 사장님~ 저 11시반 정도까지 가면 되죠?

부: 네

📞(전화)

9시 55분경, 부사님 전화가 걸려옴.

쁘: (전화하실 일이...?) 네 사장님~

부: 나 진짜 미쳐버리겠다.. 

이쪽으로 오는 세입자가 

그 전 집에서 보증금을 다 못받았대. 

난생 처음 살아보는 전세집에서 이런 일이 있으니까 

불안해서 이 집에 전세권을 설정하고 싶다네?

쁘: (전세권???????????) 네? 아니 그걸 무슨 

전세 잔금 당일에 말씀을 하신대요…

부: 자기도 전세 빼는데 돈을 못받으니까 

불안해져서 알아봤나봐.

쁘: 그럼 그 전 집에서 보증금 다 못 받으시면 

전세 잔금은 가능하세요? 

부: 그건 가능하대요.

쁘: 그러면 그 전 집에서 돈을 다 받으시면 

바로 전세권 해지하시는 거예요?

부: 아니, 자기가 4년 살고 싶어서 4년동안 설정하겠대. 

자기네 나갈 때 해지해준다고. 

그래서 내가 전세권 설정을 조금 뒤에 하면 

매수인인 브잉씨한테 물어보고, 

오늘 하게 되면 오늘 매도인한테 물어보겠다고 했어요.

쁘: 아 실질적으로 저랑 계약하시는 거니까 

저와 전세권 관련 이야기 나누시는게 맞는 것 같고요. 

음...그러면 전세권 설정을 하고 

보증보험은 안드시겠다는 거죠?

부: 어어, 보증보험은 할 때마다 180만원씩 나오는데 

전세권은 한번 하고 4년 동안 살 수 있다더라고.

쁘: (하 이유가 비용이구나..) 

일단 사장님 알겠습니다. 

저도 좀 알아보고 연락드릴게요.

'전세권은 사택인 경우에나 있는 줄 알았는데..

이럴 줄 알았으면 공부 좀 해둘걸..'

라고 생각하며

부동산으로 향하는 지하철 안에서 

월부 카페의 칼럼, 나눔글을 찾아보고 

전세권 설정의 리스크와 리스크 헷지를 위한 특약을 알아보았습니다.

✅️ 임차인이 매수인인 '나'와 계약을 체결하는 경우가 아니라 매도인과 체결하는 경우라면,

매도인이 전세권 설정을 동의 및 특약 수정하지 못하도록 조치할 것.

✅️ 잘 모르면 일단 끊고 알아보고, 물어보고, 확인한다. 

진짜 전세권 설정하는 게 맞나?

앞서 말씀드렸듯, 

저는 통화를 하는 중에는

전세권에 대해 잘 알지 못하는 상황이었습니다.

그래서 아래 두 글에서 정말 도움 많이 받았습니다. 

감사합니다. 밥잘 튜터님, 어썸밍밍님!!

https://cafe.naver.com/wecando7/2542550

https://cafe.naver.com/wecando7/11406175

위 칼럼에서 전세권 설정의 의미와 리스크,

리스크 헷지를 위한 특약을 알아보고 정리해보았는데…

아무리 생각해도

전세권을 설정하는 것이 맞는가,

그리고 내가 정리한 특약으로 발생할 수 있는 리스크를 전부 헷지할 수 있는가에 대해 확신이 없었습니다.

그래서 저의 

날개 숨긴 천사 🤍우도롱 튜터님께🤍

도움을 요청했습니다.

저는 전세권을 설정해줘야 한다는 전제하에 전세권 특약에 대해 여쭤봤는데 

튜터님께서는 임차인이 처한 상황별로 임차인이 행동하는 프로세스를 알려주시며 

이를 더 면밀히 살펴보아야 한다고 말씀주신 튜터님.

✔️

전세계약 만기 후 보증금을 못받은 경우:  

보통 전 집에 임차권 설정 & 

새로운 집 전입 + 확정일자

✔️

전세계약 만기 전 보증금을 못받고 이사 나오기로 한 경우: 

전 집에서 버티기 & 새로운 집 전세권 설정

두 가지 상황을 정리한 후 부사님께 여쭤보니, 

중년부부셨던 임차인은

전세계약 만기 후에 이사 나오는 것이지만

남편 명의로 전 집에 임차권을 설정하고

부인 명의로 새로운 집에 전세권도 설정할 계획이라고 하셨습니다.

(굳이요?..)

튜터님께서는 의견이 안 맞는 상태인 것 같다며

최대한 보증보험 쪽으로 어필하는 걸 추천해주셨습니다.

부사님의 확정적인 말투에 

'무조건 전세권을 설정해줘야 한다'는 전제로 행동했던 저로서는

임차인의 상황도 물어보지 않고 전세권 설정을 고려했다는 것을 깨닫고 또 한번 배웠습니다.

✅️전세권 설정은 임대인의 동의가 필수! 

좋은 게 좋은 것이라지만 과연 '무조건' 들어줘야 하는 요구인지 살펴봐야 한다.

부사님께 '잔금 당일에 전세권 설정을 요구'하는 것에 난색을 표하며

보증보험을 들으셨으면 좋겠다고 전해달라고 말씀드리니 직접 와서 말하라고 하셨습니다.

‘그래 촉박하니까 가서 말하지 뭐..’

…

아니 모르겠고, 그냥 그렇게 해줘요.

집 상태 확인 후,

임차인과 인사도 나누고 전세권 설정에 대해 말씀드리기 위해 

부사님, 매도인, 임차인, 매도자의 법무사가 

계신 부동산으로 향했습니다.

그 사이 임차인이 전에 살던 집의 보증금을 다 받았다는 소식을 들었어요.

어쩌면.. 안하겠다고도 하겠는데?!

(부동산 도착, 인사 후)

쁘: 그.. 전세권에 대해서 말씀 전해들었습니다.

저도 전세 살고 있어서 불안하신 마음 공감합니다.

그래서 전세권과 보증보험에 대해 저도 알아봤는데

저는 그럴 일 없겠지만! 만약 보증금을 못 받으시면 

전세권의 경우 직접 경매를 신청하셔야 하는데

보증보험의 경우 임차인분은 보증금을 보험사로부터 돌려받고

보험사가 복잡한 절차를 해결하더라구요. 

그리고 제가 투자하는 건 처음이라 

보증금은 충분히 돌려드릴 수 있으니 걱정 안하셔도 돼요. 

그리고 전세권 설정에 비용도 꽤 든다고 알고 있습니다.

임차인: 아니, 불안하기도 하고

내가 4년 살려니까 보증보험은 2번 내야 한다는데 그게 전세권 비용보다 비싸요.

법무사: (계산해보시더니) 

오 전세권 설정 비용이 꽤 되는데..

그래도 보증보험 2번 내는 것보단 적긴 하네요.

쁘: 사실.. 전세권을 설정하시면 

제가 다음 임차인을 구하는 것이 너무 어려워집니다…

사모님이 불안하시듯 다음 세입자도 불안하실텐데 전세권이 있는 집에 들어오고 싶을까요..?

(다음 세입자가 원활하게 구해져야 제가 보증금 돌려드리는 것도 쉬워져요..

→ 이 말씀은 드렸는지 기억이 안나네요..)

임: 아 .. 잘 모르겠고 그냥 그렇게 해줘요. ㅎㅎ

미안해요 ㅎㅎ

(정적)

부: 그러면~~~~~

만기 3개월 전에 임차인 분이 전세권을 해지해줘요.

그러면 브잉씨가 전세권 없는 채로 세입자 구할 수 있잖아~

그럼 되지? 내가 저번에 그렇게 해봤어요.

(전세 잔금하면서 임차인에게 문제가 있어 혼란한 틈을 타

부사님을 사무실 밖으로 불러냄)

쁘: 사장님 근데... 

만기 3개월 전에 전세권을 해지하는 거요. 

저한테는 맞는데 그게... 임차인분께는 무슨 의미가 있나요? 

보증금 돌려받으려고 전세권을 설정하는 건데

보증금 받기 전에 해지하려고 할까요?

법: (갑자기 나오심) 아니 그니까~ 나도 그 생각했어.

그럼 전세권 설정하는 의미가 없는데.

부: 아니 그럼 어떡해. 불안하다고 저러고 있는데.

쁘:(임시방편으로 하신 말씀이시구나)

 ....사장님 일단 오늘은 전세권 설정 안하시는 걸로 하고

제가 내일까지 연락드릴게요. 

아직 저 확답 안드린 겁니다!

✅️ 계약 전 혹은 잔금 전 어떠한 이슈가 있다면 되도록 부사님을 통해서 할 것. 

세입자와 직접 대하는 것보다 한다리 건너는 게 명확한 의사 전달에 효과적이다. 

✅️ 이 투자의 2년 뒤, 4년 뒤까지 CEO 마인드로 바라볼 것. 

부사님은 오늘 일이 무사히 넘어가면 그만일 수도 있다.

✅️ 아직 확정적인 답이 아니라는 것을 끝까지 어필할 것.

어떻게 하면 전세권 설정을 막을 수 있을까?

부동산에서 돌아와서부터 

스트레스가 극에 달했습니다.

왜...왜 잔금 직전에 이렇게 문제를 만드는 거지????

이것도 내가 확인했어야 하는 문제인가????

하지만 스트레스 받는다고 해결되는 것은 없기에

어떻게 하면 전세권 대신 전세보증보험으로

유도할 수 있을지 고민을 했습니다.

임차인은 불안함도 문제지만 

비용이 가장 걱정이니까

내가 갱신계약 후 2번째 드는 보증보험료의 50%를 내주면 어떨까?

우도롱 튜터님께 이 방법을 여쭤보니

굳이 그렇게까지 해서 설득할 이유를 모르겠다고 하셨습니다.

그리고 자고 일어나면 또 다른 길이 보일 거라고 말씀주셔서 

일단 숙면을 취했습니다♡

(정말 감사합니다 튜터님!)

✅️ 임차인의 모든 요구를 다 들어준다는 전제를 깔 필요는 없다.

✅️모르는 것은 튜터님, 선배님께 여쭤보기!

다음날 맑은 머리로, 

임차인의 전세권 설정 이유에 대해 써보고

그 이유에 따른 대응을 하나씩 써보았습니다.

그러자

'불안함'은 원활한 계약성사와 임대차관계를 위해 제가 해소해드리려고 노력해야겠지만,

'비용'은 보증보험이 의무도 아닌데 

제가 해결해드릴 이유가 없다는 

판단이 들었습니다.

그래서 어썸밍밍님의 글을 참고하고

저와 남편의 공동명의로 매수한 점을 고려해

저와 남편의 국세지방세 완납증명서, 재직증명서(명함), 사실확인서를

부사님께 문자로 넣어드렸습니다.

그리고 새롭게 작성하는 전세계약서에

아래와 같이 특약에 살을 붙여

불안함을 없애드리기 위한 노력을 했습니다.

…

4. 임대인은 본 계약체결 당시 국세 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다. 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액을 전액 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

5. 임대인은 임차인의 전세 대출 및 전세보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인의 사유로 전세대출 및 전세보증보험 실행 불가 시 전세계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차를 위해 임차인이 지급한 금액을 즉시 반환한다. (다만 보증보험의 경우 잔금 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.) 전세보증보험 가입시 발생하는 비용은 임차인이 부담한다.

…

그리고 문자로

'사장님 많이 고민해봤는데 전세권은 동의 못해드릴 것 같아요.

하지만 보증금 반환 관련해 불안한 마음은 저도 십분 이해하기에 

저와 남편의 납세증명서, 재직증명서, 확인서 보내드리려고 해요.

그리고 특약에도 전세대출, 보증보험에 적극 협조한다는 문구룰 임대인에게 의무사항이 아님에도 넣은 점 

잘 말씀드려주시면 감사하겠습니다. 

사장님 고생 많으십니다.'

라고 보냈습니다.

그리고 약 3시간 뒤

부사님으로부터 

임차인 여동생의 조언으로 전세권을 설정하려고 했으나

그냥 전세권 설정하지 않겠다고 했다는

전화가 걸려왔습니다.

다음날,

무사히 매매잔금을 치르고 전세입자를 승계받았습니다.

✅️전세권 설정 요구 대응 프로세스 및 

갑작스러운 이슈에 대해 대응하는 법!

1. 전세권 설정 대응 프로세스

:  임차인이 매수인인 나와 계약을 체결하는 경우가 아니라면 매도인이 전세권 설정을 동의 및 특약 수정하지 못하도록 조치할 것 

→ 임차인의 전세권 설정 계기와 그에 알맞은 대응방법인지 확인하기.

(전 집 전세만기 여부, 임차권 사용여부 등)

→ 임차인의 전세권 설정 이유 중 내가 '해결해야 하는 것'(불안감)과 '아닌 것'(비용 등)을 구분하고 그에 따라 행동하기

2. 갑작스러운 이슈 대응 방법

- 전세권 설정은 임대인의 동의가 필수! 

그 외의 일도 좋은 게 좋은 것이라지만 무조건 들어줘야 하는 요구인지 살펴봐야 한다. 

임대인으로서 임차인의 모든 요구를 다 들어준다는 전제를 깔 필요는 없으므로!

- 잘 모르면 일단 끊고 알아보고, 물어보고, 확인한다. 

- 아직 헷갈리거나 확신이 들지 않을 때에는  확정적인 답이 아니라는 것을 끝까지 어필할 것.

- 잔금 전 어떠한 이슈가 있다면 되도록 부사님을 통해서 할 것. 

세입자와 직접 대하는 것보다 한다리 건너는 게 의사 전달에 오히려 효과적이다.

- 이 투자 후 2년, 4년 뒤의 일까지 CEO 마인드로 바라볼 것. 

부사님은 오늘 일이 무사히 넘어가면 그만일 수도 있다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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