[월부학교 봄학기 몽~가 부내나는 4제지간_쪼코파이a] 부동산 투자 인사이트 후기

제목:부동산 투자 인사이트

저자:김준영

#부동산 투자 #입지 #수요 #공급

p22

가격 상승은 공급을 불러오고, 증가한 공급은 가격을 하락시킨다. 하락한 가격은 공급을 감소시키고, 감소된 공급량은 다시 가격 상승의 원인을 제공한다.

공급의 변동성으로 만든 가격이 다시 공급의 변동성을 만들게 되는 것이다.

->부동산에서 수요와 공급의 기본적 순환패턴을 얘기해주는 파트이다. 전체적 틀에서 공급이 가격에 미치는 영향을 기억하자.

p26

토지를 기반으로 하는 부동산은 한정된 지역이나 공간이다. 따라서 새로운 수요가 생겨나는 지역에 아파트 공급이 부족하게 되면, 새아파트에 대한 희소성이 생겨나기 마련이다. 많은 도시들에서 학군지역은 구축 아파트도 희소성이 있는 이유도 한정된 공간에서 위치 희소성이 더욱 발휘되기 때문이다.

->한때 허니버터칩 대란이 일어났던 원리와 비슷하다.

p30

물결효과는 어디에서부터 첫 번째 상승을 했는지가 아주 중요하다. 이는 도시마다 선호도의 차이는 있지만, 도심의 핵심지역에서 상승을 시작해 외곽으로 번져 나가는 경우와 반대로 외곽에서 중심으로 상승이 번져 들어오는 경우가 있기 때문이다.

가격 상승으로 만들어진 지역의 가격차이가 시차를 두고 움직이는 특성을 잘 안다면, 상승기에 꼭 매수타이밍을 맞추지 않아도 된다.

먼저 움직이는 곳을 중심으로 해서 다음지역을 선택하면 충분한 시간을 이용해서 투자할 수 있다.

->물결효과라는 특징이 서울수도권에서 중심부터 외곽으로 온기가 퍼져나가는 특징

반대로 외곽부터 전세가율이 높아지는 특징들을 활용한 투자 지역 선별도 유의미하겠다.

다만 그 판별력과 실전은 또 다른 영역이겠지만.

p32

일반적인 주택 수요는 개발을 통해 편익이 높은 지역으로 이동하려 하고, 이를 통해 조금이라도 더 좋은 편익을 누리려고 하는 것이 인간의 본성이다.

이러한 소비자의 욕구를 따라 실제 시장에서도 이동하게 되며, 나타나는 효과를 '편익효과'라고도 부른다.

p43

하락기에 여러 채를 보유하고 있는 다주택자가 우량한 주택을 더 소유하고, 그렇지 못한 주택을 매도하게 되는 현상도 이러한 우량주효과에 따른 특성이다.

소도시라도 주거 환경이 우수한 지역이나 주택의 품질이 높은 곳은 늘 가격의 선두에 있으며, 고소득층 수요까지 자연스럽게 끌어오게 된다.

좋은 주거 환경으로 이동하려는 기본적인 욕구는 자연스러운 현상이다. 이는 우량주 효과에서 잘 보여주고 있다. 그래서 상승기에도, 하락기에도 우량주 효과는 늘 나타난다.

-우량주 효과라는 용어가 너무 신박했다.

우리는 어떤 것이든 더 좋은것을 추구하는 성향을 그대로 표현해주었다. 부동산에도 마찬가지이다.

그러한 욕구는 상승장이든 하락장이든 나타나는 효과이다. 다만 어떤 자산으로 쏠리는만 달라질뿐.

2025년의 시장의 모습처럼 사람들이 똘똘한 한채를 추구하고 있는 모습도 그 같은 이유에서인듯 하다.

p48

수요자와 공급자의 역할이 변화하며. 그 속에서 나오는 물량들이 잉여 물건이 되기도 하면서 시장이 원활하게 돌아가는 것이다. 시장의 기능에 의한 부동산 거래가 활성화되려면 일정량의 거래와 거래를 연결해주는 거래의 시간만큼이나 잉여물건들이 풀려 있어야 된다. 주택보급률이 100%라고 하더라도 시장에 물건이 부족한 것은 이러한 이유가 포함되어 있다. 모두가 1가구 1주택이 현실적으로 어렵다면, 다주택자의 기능을 충분히 활용해 이들이 행하는 시장의 공급자 역할도 인정해 줄 필요가 있다.

지나친 정책 개입은 시장을 왜곡시키며,공급자와 수요자의 역할을 어렵게 해 자연스러운 거래가 힘들어진다

->부동산 시장의 수요와공급은 자연스런 흐름에 따라 역할이 뒤바뀌며 맞물려간다.

다만 그 과정에서 나타나는 변수들이 뒤틀리는 효과를 나타내고 다시 제자리를 찾아가는 모습들이 사이클을 형성하는것이지 않을까,

어찌됐든 다주택자들을 활용한 공급자 역할의 수가 필요성이 있다라는 것이다.

p50-52

1.부동산은 주거라는 본질과 자산이라는 성격을 동시에 가지고 있다. 이는 인간의 본성에 가까운 특성으로 늘 잠재되어 있어 사람들을 생각하게 하고,행동하게 만든다.

2.부동산 고유의 특성인 희소성은 위치의 독점성으로 다른 재화와 큰 차이가 있다.

3.가격 상승이 일어난 도시는 물결화과라는 특성으로 변동성을 주위로 이동시킨다.

4.강남구,수성구,해운대구 같이 대도시에 만들어 놓은 편익효과는 다른 지역으로 대체하기 힘들다.

5.학군이라는 목적이 있는 선택은 학업이 필요한 시간 안에 움직여야 한다.

6.교통망은 가격 상승의 본질이 아니다. 지역과 지역을 연결시키며 위치를 극복하는 것이다

이로 인해 생겨나는 편익은 높은 가격으로 반영된다

7.우량주 효과다. 인간의 욕망은 편익이 있는 곳으로 끊임없이 움직이는데, 이는 소득이 늘어나게 되면 생기는 자연스러운 현상이다.

8.시간의 참여자들인 수요자와 공급자는 본인에게 유리한 선택을 하면서 때때로 역할을 바꾸기도 한다.

9.마지막으로 가장 중요한 점은 부동산의 특성상 공급의 적지성이 이뤄지지 않아 수요와 공급이 맞지 않는 구간에서 가격의 변동성을 만들어내는 것이다.

p73

공급이 부족할 때 항상 매매가격 상승의 변화로 나타난다면 쉽게 파악되겠지만, 꼭 그런 것은 아니다.

수요와 공급의 불일치는 무엇으로든 시장에 다른 통계로 표현될 뿐이지, 꼭 매매가격 상승 한 가지라고 단정 지을 수는 없다. 공급부족이 매매가격 상승으로 나타나는 것이 아니라면, 전세가격 상승이나 미분양 감소, 또는 전세수급 증가로 나타나거나 다른 모습으로 보이는 것뿐이다.

->부동산은 수학과 같이 답이 있는 것이 아니다. 수많은 요소들로 가격들이 만들어지고

심지어 사람들의 심리적 영향까지 미치는 복합적 요소이다.

정답은 없지만, 오답은 있다.

정답을 찾을려고 하지말고 오답은 피할려고 하자.

p77

수요는 수지로 시기에 따라 변하기 때문에 도시에서 신규로 늘어나는 수요 정도만을 파악하고

나머지는 한 도시가 소화 할 수 있는 한계 수요 정도만 시장을 읽어 나가면 될 것이다.

p87

다시 말하면 신규로 들어오는 수요들이 공급으로 흡수되지 못해서 3년 연속 공급이 작아지면,

큰 압력으로 작용해 상승변곡점을 만드는 것이다.

반대로 충분한 공급이 3년 연속 됐을 때는 시장의 에너지를 모두 흡수해 하락의 변곡점이 만들어진다.

이 변곡점을 상승타이밍 때로는 매수 타이밍이라고 하며, 반대의 경우 하락의 시작점이라고 하며 매도타이밍이라고 할 수 있다.

-> 공급의 지표를 살펴보는 것 역시 중요하다. 특히 그 지역과 인접지역 , 즉 왕래가 활발한 지역간에 공급이

미치는 가격 영향이 있기 때문이다. 그러한 기준을 3년으로 , 한계 수요라는 표현과 함께 타이밍지점을 파악해볼수 있는 것이다.

p101

거래량과 가격의 상관관계가 가장 높은 시기는 상승기 초반으로, 거래량과 동반된 가격 상승이 한 도시의 가격 상승에서 시발점 역할을 하게 된다. 상승 이후에는 상승하는 가격을 보고 시장 참여자의 생각이 반영되고,

매도자에서 매수자로, 매수자에서 매도자로 바뀌면서 거래량은 늘기도, 줄기도 한다.

그래서 거래량은 하락기 이후에 나오는 첫 번째 거래량 증가가 가장 중요하며, 이후에 가격이 움직일 가능성이 가장 높다.

-> 거래량과 가격간에 상관관계에서, 첫 신호탄인 거래량 상승이 유의미하다라는 것이 공감이 되고,

이후에서 시장 참여자들의 생각이 반영되는 이야기들이 , 다음으로 심리적 요인이 들어가면서

시장 가격의 변화가 복합적 요인이 들어가는 부분이라고 볼수도 있겠다.

p106

만약 실거주자에서 집을 매수하려고 마음먹고 있다면, 이 사람은 언제가는 집을 매수할 수요자다.

즉 상승장이 유지될 수 있는 조건이나 환경이 길수록, 실수요자들이 더 많이 시장에 참여해서

자산효과를 누리려고 할 가능성이 크다. 결국 사람들의 마음이 바뀌어서 매수세로 참여하는 확률보다는

가격이 상승했기에 생각과 마음이 바뀌어 매수로 행동하는 경우가 훨씬 더 많다

각자 본인의 경우를 돌이켜 봐도 내 마음이 바뀌어서 매수자가 됐는지, 가격 상승을 인지했기 때문에

매수자로 바뀌었는지가 생각해보면 명확해질 것이다.

이를 다시 정리하면 가격 상승은 심리의 변화를 일으키고, 심리변화는 다시 가격을 더 높게 상승시킨다.

-> 갑작스런 마음이 바뀌어 매수세가 높아지는 것보다, 가격 상승을 목격한 시장 참여자들이 생각이 바뀌어 매수세가 더 높아진다라는 사실. 그게 겹겹이 쌓이면서 대세상승장을 이루는 시장이 될수도 있겠다.

p110

가장 중요한 것은 공급으로 만들어내는 미분양이며, 이는 곧바로 부동산 침체를 가져온다

반대로 외부 환경의 충격으로 일시적인 위기에 의한 수요 위축의 미분양일 경우, 위기가 해소되고

정상적인 경제 환경으로 돌아오면 금방 수요는 돌아오며, 미분양은 해소된다.

p115

종요한 것은 수요의 한계점을 보여주는 한단면인 미분양의 증가와 감소를 통해 시장의 변곡점을 볼 수 있는 점이다 . 미분양이 크게 변화하는 시점에서 미분양이 말하고자 하는 큰 의미를 부여할 수 있다

미분양 증감이 큰 변화의 시점에서 공급과 같이 본다면, 시장을 좀 더 분명히 이해하게 될 것이다.

->미분양에 따른 지표 부동산 시장 가격 변화의 지표로 활용이 된다. 미분양의 감소와 증가 여부로

시장의 변화를 주목해보는 것도 포인트다.

p119

하락기와 공급량 부족 시기에 만나면, 이로 인해 내부적으로 움직이는 매수 수요가 줄어들고, 전월세 시장으로 옮겨간다. 이때 올라간 전세가율은 상승에너지를 모으며, 잠재 수요로 남는다.

이때는 자가 보유율이 떨어지고, 임차 수요가 늘어나는 시기이기도 하다.

->2025년 현재 시장과 유사하다. 하락기에 공급량의 부족 시기인데, 전세가율이 올라가면서 잠재 수요가 늘어나는 것이다. 이모습이 나타내는 시장의 모습들이 꾸준한 전세가격 상승, 그리고 잠재수요가 언제 터질지 모르는 현 시점인 것이다.

p120

서울 수도권의 변고점은 3년 누적 공겁으로 밀어 올릴 수가 없다

오랜 기간 동안 공급부족으로 누적된 환경이어야 되며, 그 에너지원도 커야 되기에 한해 입주물량이 작다고

상승장을 만들 수 없다.

지난 과거를 돌이켜보면 서울 수도권의 경우 입주물량이 많을 때 상승하며, 반대로 입주물량이 작을 때 오히려 하락했다. 힘을 모아서 움직이는 전형적인 후행 시장이다. 서울 수도권에서 전 지역이 평균 전세가율이 높다는 의미는 몇 년에 걸쳐 누적된 공급량으로 전 지역에 공급 부족이라는 것을 간접적으로 보여주고 있는 것이다.

->단기간 공급부족으로 섣부르게 판단하지말고, 누적된 공급부족의 수준을 알아야 한다는 것이다.

p129

시장과 유사하게 움직이는 통계인 매수우위지수는 매매가격 상승 및 하락과 가장 비슷하게 움직이는

통계인 것은 분명하다. 하지만 매수우위지수도 현재 시장의 상황을 간접적으로 알 수 있는 통계일 뿐이다.

상승장이 유지되거나 앞으로도 계속 상승할 것이라고 전망하는 성격의 통계는 아니다

이 점을 꼭 기억해두어야 한다.

->매수우위지수는 후행지표로써 ,사람들의 부동산 심리적 요인을 알수 있다. 하지만 현장에서 그 분위기를

살펴보는 내가 직접 느껴보는 선행지표가 한발 더 빠를것이다. 물론, 정답이 아닐수 있지만

현장에서 느껴본 그 분위기를 후행지표 데이터로 확인해보는 것도 방법이겠다.

p163

2017년 문재인 정부가 들어선 뒤 각종 규제에도 불구하고 서울 수도권은 초반 상승세가 잘 꺾이지 않았다

여러 이유가 있겠지만 정부가 사용하는 구제 정책 중 지금 바로 시장에 영향을 줄 수 있는 것은 금융 정책밖에 없었기 때문이다 공급 정책은 바로 사용할 수 없는 정책이다

공급은 미래에 입주가 될 때 효과를 볼 수 있는 정책이다. 미래의 정책으로 현재 시장의 상승을 잡을 수 없기에 현재 시장에는 금융 규제로 압박하고, 장기적으로 공급 정책으로 끌고 가려는 정책을 취하는 것이다.

그렇지만 지금의 정책은 거의 대부분 대출 규제와 같은 금융 규제이고, 투자자에 대한 규제 정책이다

이러한 대출 규제가 시장 초반에 잘 먹히지 않는 것은 실수요자들이나 투자자들은 과거부터 준비한 자산을 사용하고 있기 때문이다. 따라서 현재의 대출 규제는 큰 힘을 발휘하지 못하게 되는 것이다.

이러한 준비 자금들은 2006년부터 서울 수도권이 하락했기에 이때부터 실수요자들이 매수에 참여하지 않았다고 가정하면, 2008년 이후의 저금리와 유동성 증가로 축적된 준비된 자금들이 지금 시장에 나오고 있다고 할 수 있다.

-> 과거의 시장과 같이 현재의 시장 역시 하락기에 억누르는 자금들이 대세상승장을 맞이한다면 똑같은 모습을 보일수도 있다라는 것이다. 그때의 자금들이 풀린다면 어떤 규제도 먹혀들지 않는다는 것이다.

p165

한해 또는 짧게는 한달이라는 시간 안에서 가격 상승과 하락의 인과관계가 달라진다. 가격 상승과 하락은 어떤 변수를 만나서 그걸 결과로 가격이 결정되는 것이다. 누구는 호재가 상승의 원이이라고 하고, 어떤 사람은 입지라고도 한다. 또 투자자라고도 하며, 심리라고도 한다. 정리하면 시장은 도시가 가진 본연의 부동산 환경과 현재 영향을 가장 많이 주는 공급으로 만들어진 환경이 끊임없이 충돌해서 만들어지는 것이다.

-> 부동산은 하나의 결정요소로 정해지는 것이 아닌, 수많은 요소들이 섞여 만들어지는 시장이다.

느낀점.

이번 부동산 관련 책에서

부동산이란 것을 처음 접하게 되었다면 조금 어렵게 느껴 덮어버렸을 수도 있을 책인듯하다.

다행?이도 월부에서 배운 기본적인 부동산 개념에

이번 책에서 저자가 알리고자하는 인사이트를 이해해볼수 있었다.

특히 공급에 대한 중점을 많이 두는 편에서

부동산 역시 수요와공급에 대한 연결고리와 그 외의 수많은 요소들이 가격에 영향을 미친다는 사실이다.

특히 과거의 흐름들을 빗대어 보며 부동산도 사이클이 존재하듯이

그 사이클 속에서 과거의 흐름이 어땠는지, 현재의 시장도 과거와 반복되고 있는지를 많이 생각해보았고

실제 과거와 현재의 모습이 유사한 점이 많이 보이기도 했다.

이책을 통해서 적용해보며 고려해볼점들이.

현 시장의 잠재되어 눌려있는 시장이 맞는지, 책에서 표시해준 하락기와 공급부족의 시장으로

같은 패턴의 폭발력이 존재하는지를 중점으로 보는 것이고

이외의 요소들로 예측하는 시장보단 현시장의 수준과 나의 투자의 관점에서

주의해야할 부분! 즉, 정답을 찾는 것이 아닌 실패를 피해, 잃지 않는 투자가 무엇이 될지를 고려하는 것이다.