내 상황을 파악해서 내집마련 계획을 위한 1단계

1. [현 상황 인식]

• 사회초년생 만 26세, 3년차 직장인
• 직장 위치 : 서울 강남권(대치동)
• 현재 친적 집 거주

• 2025 직주근접 내집마련 목표

  선호 지역: 서울 강남~송파 일대 

  선호 조건: 하천, 호수, 공원 녹지 중 도보권 20분 내외 거리

   

2. [내게 맞는 로드맵과 목표]

3. [매수 대상 탐색(타겟 설정)]

[기초지식]

• 매수 기준 : 지금 집 사도 괜찮나요?

전국단위 아파트 매매지수 40년간 우상향 =>물론 최근, 포함 단기적 등락이 있지만 장기적 우상향

필수재(생필품)-투자재(주식) 사이의 교집합(집)

*필수재는 물가상승률 그대로 반영, 우상향이 아님

*투자재는 단기적으로 예상할 수 없지만 장기전(10년 이상)으로 무조건 오름 (소비자물가지수-주요도시 매매지수) 

*언제 물가대비 싼 하락기이고, 지금은 어느 시기인지 = PIR+전세가율 보기 

 PIR = 소득대비 집값비율 
(서울 평균 가구당 소득 5천만원, 서울평균 아파트 중위값 5억=pir10=한푼도 안쓰고 10년 모으면 살 수 있다는 의미)

=>  pir이 크면 소득대비 비쌈 => 객관화 지수 필요, 그 근거가 과거 데이터+전세가율

전세가율=전세를 매매로 나눈 비율(전세/매매)

(70%일때 =7/10 =>임차인들이 매매로 돌변하는 시기 =>전세가율이 높을 때 => 매매하기 좋음=> 빌려서 사는데(윗돈=버블) 7억//// 40%일때 =4/10 => 윗돈 6억 필요)=> 결론은 전세가율이 높을 때 매매전환하려고 함

-지난 25년 중 전세가 떨어진 적 4번밖에 없음.  매매는 떨어지기 직전 폭등해도 결국 항상 멈추거나 떨어짐

-역전세가 날때 기회다 (매매빠질때 전세는 기회아님)

*단, 강남은 버블이 모두 큼=갖고싶은 사람이 많아서

[대충 전체적으로 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기]

1. PIR 12 이하
2. 전세가율 60% 이상

=> 전고점(21년 3,4분가) 넘은 단지 → pR기준 이전 실거라개 대비 낮은 가격

    전고점 넘지 못한 단지 → 현재 가격(-20%정도면 매우 좋은 가격)