[이파리 필사] #78 세입자가 집을 잘 안보여줄때의 대처법(1) [너바나님 칼럼]

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안녕하세요? 너바나입니다.

11.3 대책으로 많은 분들의 의견이 올라오고 있습니다.

결론만 말씀드리면 전세투자를 하시는 분들께는 파급력이 크지 않을 것 같습니다.

늘 이런 부분에 관심이 많은 분들에게 눈앞에 현상보다

큰 흐름을 보는 통찰력을 가지시길 권해드립니다.

정부정책에 일희일비 할 필요없습니다.

다만 장기적으로 방향이나 흐름에 대해서는 생각해볼 필요는 있습니다.

정부는 일단 규제쪽으로 방향을 틀었고, 분양시장에 손을 대기 시작했습니다.

지금 우리가 누리고 있는 당연한 것들이 앞으로 점점 규제로 없어질 수도 있습니다.

지금 이 시점에서 제가 보기에 정부 정책보다 현재 더 큰 문제는

올 여름부터 시작한 강남파도를 기점으로 서울 및 수도권 시장 대부분의 급격한 시세의 변동입니다.

파도가 올라왔으니 어디까지 올라갈지는 저도 궁금합니다.

올해 초만해도 1천만원 이하의 투자지역이 수두룩했는데

현재는 파도가 휩쓴뒤 매매가가 최소 3천에서 1억까지 뛰어버렸습니다.

제 개인으로는 이 시장이 좋은 시장이지만

아직 월부에 챙겨드릴 분들이 많은데

조금 천천히 왔으면 좋았을 텐데 빨리도 치는구나

이 파도의 끝까지 가봐야겠구나 그런 고민을 하는 요즘입니다.

그렇다고 포기하시지는 마시길 바랍니다.

어제도 부동산에 확인하니(지난 목요일)

강남역 40분 거리로 1000만원 이하로 투자할 지역이 남아있으니 말입니다.

오늘은 작년 이맘때 투자했던 물건에 대해 말씀드리고자 합니다.

제가 작년에 분당에 여러채 투자했다고 강의 때 말씀드렸죠?

그 중에 한 건 입니다.

참 신기한게 5개 작년 투자한 것중에 유독 1개만 안오르더니

급매가 빠지기 한 두달 사이에 8천만원 정도 올랐네요

파도가 빨리오든 늦게오든 어쨌든 시간이 지나면 시세는 반영되는것 같습니다.

작업의 시작 -물반고기반

매일 하루를 보람차게 끝나면 늘 하는 행동이 있다.

네이버 부동산 어플로 관심단지 시세를 체크하는 것이다.

그런데 신기한 물건을 봤다.

분당 30평대 아파트 전세가 54,000으로 거래가 된 것이다.

이게 신기한 이유는 매매가 53,000짜리 물건이 있었기 때문이다.

그리고 그 지역을 한번 조사하기 시작했다.

현장을 갔을 때 깜짝 놀랐다.

매매 5억 3천 전세는 부르는게 가격. 전세매물 없음. 당시 많은 사람들이 산본, 행신 등에 투자하며 전세빼는 것에 곤혹을 겪고 있을 때 아무도 보지 않는 시장이므로 물반 고기반이다.

아무거나 골라도 다 투자금 3천 이하다. 분당에 그리고 전국을 통틀어서도 학군좋기로 소문난 지역에 이렇게 먹기 좋은 음식이 가득차려 있으니 부푼 마음으로 현장을 갔다.

잘 아는 지역임에도 불구하고 전체적으로 지역을 크게 돌았다.

이매동으로 부터 시작해 정자동까지 도보로 걸어가며, 직접 단지를 보며 네이버 어플로 시세를 체크해 나갔다.

이매동에도 3천 이하로 투자할 지역이 더러 보였다.

분당동, 수내동, 정자동 이 네개의 동네를 후보지역으로 두고 집에 와서 시세 흐름 변동과 주변을 다시 체크해가며 투자대상 매물을 줄여갔다.

그리고 마침내 집중 매수할 지역을 골랐다.

첫번째 난관 - 중개인

너 : "사장님 여기 5억 3천짜리 매물 있나요?"

부 : "네 있습니다."

너 : "그럼 여기 5억 3천짜리 매입하면 5억 2천에 전세 놓을 수 있나요?"

부 : (인상을 찌푸리며)"안돼요.. 사장님이라면 그런 집에 전세 들어오겠어요? 저는 그렇게 못해요.

부동산 투자를 하다보면 이렇게 양심적인 분들을 만난다.

이분의 얘기가 전혀 틀린건 아니다.

하지만 이런 타입의 부동산은 전세투자에서는 반드시 피해야할 부동산이다.

사업을 하는 사람은 상대방이 필요한 부분을 적절히 채워줄 수 있어야 한다.

경험상 이런 부동산과 함께 할 경우 돈을 주면서 모시고 일해야 하는 경우가 대부분이었다.

알겠다고 하고 다른 부동산으로 향했다.

그 물건을 가지고 있는 다른 부동산으로 향했다.

굳이 몇백만원의 중개수수료를 주면서 힘들게 일하고 싶지 않았기 때문이다.

근데 두번째 부동산 또한 똑같은 이유로 거절했다.

부2 : "제가 돈을 안벌면 안벌었지 그렇게는 안해요."

너 : "사장님 얼마전에 여기 5억 4천에 거래됐잖아요."

부2 : "거기는 남향에 수리가 잘 되어 있잖아요. 그리고 매매가 6억이었어요.

너 : "같은 단지인데 6억에 사면 5.4억에 전세가 되고. 5.3억에 사면 5.2억에 전세가 안돼요?

부2 : "암튼 저는 돈을 안벌고 말지 그런 중개는 못합니다."

단지내 부동산이 5개 였는데 다 그런식이었다.

5.3억에 사면 전세는 4.8억. 전세가 한개도 없는데도 막무가내였다.

혼자 되뇌였다. 야, 이런 시장 오랜만이다. 내게도 이렇다면 분명 내 경쟁자들도 접근하지 못하겠지?

혼자 쾌재를 부르며 더 오기가 생겼다.

여기단지 부동산이 투자자를 싫어하기 때문에 실수요자로 접근하기 시작했다. 하지만 아무리 봐도 이상했다.

1층도 아니고 전세가 5.4억인데 매매가 5.3억이라는 것이 부동산 사장님 말씀으로는 인테리어도 나쁘지 않다는 것이다.

하지만 얼마되지 않아 이유를 알게 되었다. 세입자가 집을 안보여주는 것이었다.

매도자는 집을 놓은지 1년이 넘었는데 그동안 전세낀 물건이라서 안나가다가 전세 만기가 5개월정도 남은 시점에서 내가 매수자로 나타난 것이다.

부3 : "사장님, 제가 안에 봤는데 인테리어가 잘되어 있어요. 근데 세입자가 집을 안보여줘요."

사실 경매를 할 때는 아파트는 집을 안보고 낙찰받는다. 유치권이든 선순위든 집을 안보고 낙찰받고 해결한 경우가 많았다. 어차피 인도명령이나 명도소송으로 세입자를 내보내야 하기 때문에 그리고 적정한 수리비만 산정하고 돌아간다.

하지만 일반 매매의 경우 세입자가 집을 안보여주면 나중에 전세를 뺄때 문제가 발생할 수 있다.

그래서 현재 점유자(임차인, 매도인)의 성향을 잘 파악해야 한다.

아무리 가격이 싸도 점유자가 별로인 경우에는 초보자는 매수하지 않는게 좋다.

너 : "사장님. 저는 집보면 바로 계약금 쏠거에요. 5억이 넘는 집이에요. 5천만원짜리 차도 살 때 시승도 해보고 사는데 5억이 넘는 집을 안보고 사는건 아니잖아요? 전 언제든 괜찮습니다. 일요일에도 좋아요.

결국 일요일 낮에 집을 보고 계약금을 걸었다. 원래 부동산은 쉬는날 집을 안보여주지만 꼭 계약할 의사가 있다고 하면, 일요일이든 평일 9시든 못볼 집은 없다. 일요일에 임장할 때 집보기가 어렵다는 분들에게 이럴 때 정주영 회장의 말이 떠오른다. "임자, 해보기나 해봤어?"

두번째 난관 - 세입자

집을 보여줄 때 가급적 초보자의 컨셉으로 한다.

왜냐하면 그래야 상대방이 실력을 가늠하기 좋기 때문이다.

약 10분이 지나지 않아 내가 거래하는 부동산의 실력을 알 수 있었다. 초보였다.

그 부동산 사장님은 그 지역에서 10년 이상 중개업을 하셨다고 하셧지만 투자자의 입장은 전혀 모르는 분이었고 일처리 또한 자기 입장이 중요한 분이었다.

분명 인테리어가 A급이라고 했는데, 현장을 봤더니 인테리어는 역시나 예상대로 그저 그랬고 안방 천장이 내려 앉았다.

제가 안방천장이 내려앉았다고 하니 본인의 거짓말이 부끄러워 당황하는 부동산 사장님의 표정이 아직도 선하다.

거기다가 세입자는 계속해서 이 집의 단점을 얘기하느라 바쁘다.

일단 세가지는 알게되었다.

첫째는 이 집의 안방의 천장은 주저앉았다. (이 부분은 집을 보러온 전세입자에게 굉장히 파급력있게 다가올 것이다.)

두번째. 부동산 사장님은 초보이다. 거기다가 자기 입장에서 거짓말을 했다. (일하면서 세입자를 맞추는 일부터 매도자 임차인과의 문제까지 내가 다 챙겨야 한다.)

세번쨰, 세입자는 집보러 오는 사람에게 이 집에 대해서 부정적으로 말할 것이다.(이 부분에 대해서 대비가 필요하다.)

집에와서 곰곰히 투자기준에 부합하는지 고민해봤다.

그리고 그래 가르쳐가며 하자, 라고 결심하고 매수를 진행했다.

일단 부동산이 일을 못하니 내가 직접 나서야 했다.

집을 계약하고 매수한 집에 찾아갔다. 안그래도 의심많고 까칠한 세입자가 쉬고 있는데 왜 왔냐고 세차게 쏘아댄다.

아직 집주인도 아니라는 말과 함께 차가운 몇마디를 던진다.

예전 같으면 상처받았겠지만 별 진상을 다 대해본 나로서는 귀여운 푸념으로 들렸다.

과일바구니를 드리며 일요일에 집 보여준 점에 대해 고맙다고 얘기했다.

앞으로 집을 잘보여달라든지 그런 얘기는 하지 않았다.

혹시나 매수하게 될 경우 집이 누수나 그런점이 있는지에 대해서 알고 싶어서 왔다고 정중하게 물어봤다.

물건을 볼 때는 적대시 했던 세입자도 과일바구니에 한결 누그러졌다.

천정이 내려온 것 제외하고는 큰 문제는 없고 그 분 얘기를 들어줬다.

전세 2억에 월세 XXX를 내던 반전세 세입자였는데 전세금이 갑자기 5억이 넘어가자 더 작은 집으로 밀려가는 상황이었다. 그동안 집을 잘 보여주지 않았던 이유도 가늠할 수 있었다.

(갑자기 일이 생겨서 2편으로 나누어 쓰게습니다.)^^