정석 투자자가 되는 법 : 실준 2강 후기 [실준68기 하이FIVE조 모찌롱]

안녕하세요 

물론이지 마인드로 자산을 쌓아나가는 모찌롱입니다.

제가 되고 싶은 투자자의 모습은 ‘성실하고 정석대로 하는 투자자’입니다. 

투자자의 삶을 살기로 마음먹게 해주신 너바나님

그 마음이 쉽게 꺼지지 않고 잘 자라날 수 있도록 해주신 너나위님

그리고 선배투자자로써 비효율이 가장 큰 효율이다라는 것을 몸소 보여주신 수많은 선배투자자분들

모두가 꾀부리지 않고 쉬운 길로 가지 않고 경제적 자유라는 궁극적인 목표를 이루고 투기꾼이 아닌 투자자가 되기 위해서는 어떤 길을 걸어나가야 하는지 알려주신대로 저 또한 그런 투자자로 성장하고 싶은 마음을 담은 좌우명입니다.  

헨리보다 잘생긴 권유디 튜터님의 이번 실준반 2강은 제가 목표하는 바에 따라서 정말 제대로 행동하고 있는지 자가검토를 해보는 좋은 계기가 되었습니다. 

1. 목표를 달성하려면 

“에베레스트산을 오를 때 정상이 아니라 다음 베이스캠프를 목표로 하듯이 처음부터 순자산 30억을 향해서가 아니라 다음 투자를 하려면 뭘해야할까를 고민하고 행동으로 옮겨보세요”

너나위님께서도 얼마전에 칼럼에 써주신 것처럼 한 번도 해보지 못한 성공을 향해 나아가는 일은 생각보다 더 막막한 감정이 들게 하고 그 감정에 압도되어 쉽게 포기하게 됩니다. 목표가 중요하지만 그 목표를 이루기 위한 단계적인 액션플랜 없이는 목표는 그저 꿈에 불과합니다. 

이러한 인사이트는 앞마당 하나를 만들어 가는 과정에도 동일하게 적용됩니다. 잃지 않는 투자, 그리고 거기에서 더 나아가 더 버는 투자를 하기 위해서는 가치를 제대로 볼 줄 아는 눈(투자실력)을 길러야 하고 그 눈을 기르는 방법이 바로 앞마당을 제대로 만드는 일입니다. 그리고 앞마당을 만드려면 냅다 단지부터 본다고 되는게 아니라 분임-단임-매임이라는 프로세스를 온전히 거쳐서 그 결과를 임장보고서에 개요-입지-단지분석-투자결론 순으로 담아내야 비로소 나의 앞마당이 되는 것입니다. 

‘지역분석을 할 때 불편함이 없는 상태인가?’

'그 많은 걸 언제 다 해?'라고 접근하면 시작도 할 수 없습니다. 

그럴 때마다 저는 내가 하는 행동의 본질적인 이유 그리고 그와 관련된 질문을 스스로에게 던져 봅니다. 

불편함 없이 어떤 지역에 대해 투자적으로 남에게 설명을 할 수 있을 수준인지를 끊임없이 질문하게 되면

위에서 말한 프로세스는 그저 이 본질적인 질문에 답하기 위해 거쳐야 하는 과정에 지나지 않습니다. 

[BM] 복붙 임보는 지양, 임보 BM 리스트 관리 

2. 입지분석을 하는 이유를 제대로 알고 있는가

튜터님에 다르면 입지분석은 가치와 가격 간 변별력이 없는 보합장, 하락장에서 더 강력한 판단기준이 될 수 있습니다.그 이유는 현재의 수도권 시장은 상급지를 제외하면 좋은 것과 덜 좋은 것의 가격차이가 크지 않고 어떤 경우에는 뒤섞여 있는 상황이기 때문입니다. 단순히 가격만 보거나 투자금만 보는 사람은 ‘가치’에 대한 판단을 하지 않기 때문에 이런 상황에서 잘못된 선택을 할 위험이 매우 높습니다. 

[BM] 선호도 선호도 선호도 → 이번 달 임장지의 생활권 선호요소, 단지별로 선호요소를 얼마나 갖고 있는지 가치판단 수행하고 정리

3. 시세분석 : 시장 상황에 맞게

마지막 시세분석 파트에서 튜터님은 ‘현재 시장은 싼 것만 고집하기 보다는 전고점을 뚫지 않은 덜 싼데 좋은 것에 투자하는 게 더 맞는 시장이다’라고 강조하셨습니다. 

투자금에 제한이 있으면 어쩔 수 없지만, 어느정도 서울 수도권에 투자를 고려하고 있는 사람이라면 n채를 할지 좋은 것 1채를 할지 고민할 수 있는데, 현재 그리고 향후의 공급상황과 전세시장, 시장분위기를 고려했을때 좋은 것을 매수하는 것이 더 좋은 결과를 가져다줄 수 있다는 인사이트는 정말 인상적이었습니다. 

23년 하락장 이후 전고점 대비 하락률에 많은 투자자들이 꽃히다 보니(어려운 가치 판단 없이 그래프와 호가만 봐도 알 수 있기 때문으로 보입니다), 지금도 최종 의사결정을 할 때 하락률 폭에 많은 사람들이 의존하는 것이 사실인데, 이렇게 되면 정말 ‘가치 있는 단지’를 투자 고려대상에서 배제하는 우를 범할 수 있습니다. 그렇다고 전고를 뚫은 단지를 사야 한다는 것은 당연히 아니고, ‘어느 정도’ 저평가 되어 있다고 판단이 되고 내 투자금으로 가능한 단지가 있다면, 가장 좋은 걸 하는 게 맞다는 의미입니다(설령 그 단지에 투자금이 더 많이 들더라도).

관련해서 저번 달 실전반에서도 ‘우도롱 튜터님’께서 비슷한 코멘트를 해주셨습니다. 

당시에는 음 그렇구나 정도로 이해했는데, 이번 강의를 들으며 왜 튜터님이 그런 얘기를 해주셨는지 공감할 수 있었고 정말 중요한 얘기를 해주신 거였구나라는 생각이 들었습니다. (감사랑합니다..)

(저의 단지분석 장표를 보시고..) 

"전고 대비 20% 수준을 목표매수가로 잡고 기다리는 전략은 

분석하는 관점에서는 의미는 있지만 지금 시장에서 잘 맞지 않고 그렇게 기다리다가 좋은 기회를 놓칠 수 있다.

지금은 절대적 저평가 시장을 지나 시장별로 가격이 혼재되어 있어 상대적저평가를 통해 

같은 돈을 더 좋은 단지를 찾아야 하는 시장이다" 

[BM] Top3 뽑고 매물임장 갈때 좋은 것부터 내려오자, 투자금이 당장은 조금 빠듯해보여도 현장에 가면 다를 수 있다

마치며

아마도 처음 실준반을 들으며 앞마당을 만들고 계신 많은 분들이 이번주 고통의 시간을 겪고 있을 거라고 생각합니다. 

강의 자체도 쉽지 않은데, 후기를 쓰며 정리도 해야하고, 배운걸 당장 앞마당에 적용해서 입지분석도 보완하고, 새롭게 시세도 따고 시세분석도 하고 동시에 단지임장 준비까지 해야하는 총체적 난국에 빠져 있을 것 같습니다. 

‘모찌롱님만 힘든 게 아니에요, 대부분의 분들이 힘든 시기를 견뎌내고 있어요’

월부인이 된지 2개월차이던 시절 멘토님께서 해주신 이 말씀이 저에게는 그렇게 좋게 들리지 않았습니다. 그것은 아마도 제가 이제 배우는 단계에 있는데 동시에 '돈그릇'도 작았기에 진심어린 조언을 조언으로 받아들이지 못했기 때문일 것입니다. 

“우당탕탕 하는 게 정상이다. 난이도가 높아서가 아니라 익숙하지 않아서 그렇다. 조금만 버티면 그 우당탕탕이 정리되는 순간이 온다.”

정말 그렇습니다. 3년의 시간 동안 수많은 힘든 날이 있었지만, 중간 중간 튜터님께서 말씀하신 바로 그 ‘정리되는 순간’이 분명히 찾아옵니다. 우리의 뇌가 그렇게 설계가 되어 있어서 그렇다고 합니다. 

그러니 스스로를 너무 과소평가하지 말고 그 우당탕탕, 이 느낌 자체를 즐기며 버텨내셨으면 합니다. 

감사합니다.