열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 (feat. 서울0호기 투자복기) [열반스쿨 중급반 33기 독서에영혼8아1%투자자되조 하모니햄]

안녕하세요!

매일 조금씩 성장중인 하모니햄입니다! ❤️

양파링 멘토님께서 열강을 해주신 열중 4주차 강의는

열중 강의에서만 들을 수 있는 '임대(전세) 설정 노하우'로 가득한

"실전 참고서" 강의였습니다.

혹시나 이해가 되지 않을 수 있는 포인트는

최대한 이해가 갈 수 있게

실전 사례들을 들어가시며

수준별 맞춤 강의였다고 해도 과언이 아니였습니다!

개인적으로는 강의를 듣는 내내

저의 '0호기 투자 사례'가 머리 속 가득 스쳐 지나가면서

0호기가 탄생되기까지의 과정이 복기되는 감사한 시간이였습니다.

그래서 이번 강의 후기는

저의 0호기 투자의 복기 내용으로 남겨 보려 합니다.

입지의 중요성! 서울 구축 vs 근교 신축

저는 가족과 함께 공동육아를 하겠다는 이유로 고심 끝에 매수했던 저의 1호 하우스 - 동작구에 있는 서울집 (전세 낀 매물)을 2016년 여름에 구입을 하고, 2017년에 1년도 채 되지 않은 상황에서 매도하게 됩니다. 구매 당시 임차인이 살고 있었고 임차인과의 계약을 승계하는 조건으로 계약을 한터라 실거주는 임차인 계약이 만료되는 시점으로 매전차 금액만 주고 당시 매수를 하게 되었습니다.

그러던 중 부천시 옥길지구 (양파링 멘토님 실투자 사례에서 옥길지구 내용도 나왔더랬지요 >.< 어찌나 반갑던지)에 분양이 당첨되어 거주를 하고 있던 가족이 '어린 아이를 키우기 너무 좋고 인프라가 다 갖춰지면 살기 너~~무 좋을거다! 옥길역으로 지하철도 들어올 호재가 있다'며 옥길지구 새 아파트 매수 제안을 했고, 무엇보다 '맞벌이 하며 아이 키우기 힘든데 공동육아 하며 함께 아이를 키우자'는 제안을 하는 바람에 덥석 옥길지구의 새 아파트를 프리미엄을 조금 주고 구입하게 됩니다.

당시 전세로 강서구에 살고 있던 상태였는데 집주인과의 갈등으로 '내 집에서 살아야겠다'는 생각이 너무도 강한 상태여서 전세가 아닌 실거주를 생각하며 옥길지구 신축 매수를 결정했습니다. 현금 흐름의 문제로 동작구 1호 하우스를 매도하게 된 이유도 그 이유입니다 (한 치 앞을 못 본거죠 ㅎㅎㅎ)

이때 당시의 결정으로 배운 점! 바로 입지의 중요성입니다!

서울의 교통 요충지 입지를 갖추었던 1호 하우스는 지하철역과 버스가 5분컷이였고 대중교통으로 강남까지 거리가 30분 이내로 해결되었습니다. 반면, 신축 아파트는 직주거리가 대중교통으로 1시간 남짓 (배차 시간을 잘못 맞추면 대기시간까지 1시간반 소요) 되고, 강남까지도 비슷한 시간이 소요되는 거리에 있었습니다. (다만 새벽시간 이용시 자차로는 40분이내 컷 >.<)

아파트의 화려함과 정비된 주변 환경, 지하철역 유치 호재, 숲세권, 그리고 가족과의 공동육아에 매료되어 고려해야 할 '입지'는 보지 않은채 당장 눈에 보이는 윤택함과 기대심 가득한 '호재와 가족과의 협동'으로 어리석은 선택을 하게 되었지요.

당시 시장은 보합 시기를 거쳐 점차 상승장에 접어든 시점이였습니다. 거주하고 얼마 되지 않아 서울 1호 하우스를 매도한 것을 후회하고, 매일 1시간 넘게 출퇴근을 하는 불편함을 퇴근 후의 넓고 새 것으로 반짝하는 환경에 위로하며 5년의 시간을 보내게 됩니다. 그 사이 서울 1호 하우스와 옥길 2호 하우스의 가치 차이가 얼마나 되는지를 가격에서 팩폭 당하며 '다시는 이러한 선택은 하지 않으리!'하고 다짐하였습니다.

그럼에도 불구하고 왜? 5년이나 그 곳에서 살았나? 첫 번째 이유는 아이에게 잦은 변화를 주는게 옳지 않겠다는 생각을 했습니다. 두 번째 이유는 매도를 결심하고 이사를 가려했을 때 이미 서울 가격이 너무 높아 옥길집을 매도하고 서울로 갈아타면 비용으로 세금만 1억이 필요해서 또 한번 좌절! 세 번째 이유로는 각종 규제로 나중엔 대출까지 막히면서 집을 보러 오는 사람들이 없게 되어 매도가 쉽지 않은 상황이 됩니다. 그렇게 어렵게 어렵게 옥길 2호 하우스를 매도 계약을 한 것이 지난 22년 9월 입니다.

무조건 '선매도 후매수'

저의 작은 사례들을 통해서도 그렇고 주변의 사례를 보고도 느꼈지만, 리스크 대비를 위해서는 '선매도 후매수'를 해야한다는 저만의 부동산 원칙이 있습니다. 이유는 자금의 흐름을 원활하게 하기 위해서입니다. 순서를 바꿨다가 '매도'가 제때 이루어지지 않으면 추후 잔금을 치루기 어려운 상황이 될 수 있기 때문입니다. 그래서 이번 '0호기 투자 프로젝트'에서는 다음과 같은 순서로 진행하고자 시나리오를 짰습니다.

1. 우리는 직주근접을 위해 '갈아타기'를 한다 : 옥길 집 매도 -> 서울 집 매수 (당시 동작구 급매 매물 접수된 상태)

2. 서울 동작구 급매 '실거주 조건' vs '갭투자 조건' 비교한다.

3. 갭투자 조건으로 투자 결정시, 실거주 할 서울 집의 가격 선을 파악한다 : Plan A, B 가격범위 결정

4. 실거주 할 서울 집의 가격 예산으로 갈 수 있는 매물이 있는지 파악한다.

5. 동시에, 투자할 동작구 매물의 갭투자 조건을 상세히 파악하고 가격 협상 포인트 + 리스크가 될 부분들을 판단

6. 자금 운용이 원활히 안 될 경우를 대비해 대출 가능한 금액을 미리 알아둔다.

7. 투자 물건의 세입자가 만기로 이사를 나가고자 의사 표현을 한 상태이니 새로운 임차인의 전세가격 시나리오 짜기

8. 계약을 치르는 순서 : 옥길집 매도 계약 -> 서울 동작구 투자물건 매수 계약 -> 투자물건 전세 임대 계약 -> 서울 실거주 집 임차 계약

* 리스크 포인트 : 전세입자를 못 구하면 우리가 실거주 해야하기 때문에 전세 임대 계약 후에 실거주 임차 계약을 후순위로 한다!

9. 잔금을 치르는 순서 : 옥길집 매도 잔금 -> 동작구 투자물건 & 전세 임대 잔금 동시진행 -> 실거주 임차 잔금

* 리스크 포인트 : 보통 잔금은 입주시점에 치르기 때문에 입주 시기를 최대한 뒤로 하고, 중간에 계약 파기 리스크 방지를 위해 중도금을 계약서에 포함 시킨다.

다소 간편한 상황이 아니기 때문에 시나리오를 여러 상황들을 고려해서 짜지 않는다면 서울로 갈아타기가 이번에도 실패할 수 있겠다는 생각이였습니다. 그래서 항시 시장 상황을 예의 주시하기!

원씽 - 급매로 매도할 집을 팔아라! (feat. 입주물량 폭탄 예정)

옥길지구 택지 바로 옆에 범박동이 위치해 있었는데, 대부분이 구축이였고 그 근방의 빌라촌을 밀고 3700세대의 일루미스테이트 라는 아파트들이 23년 2월 입주를 앞두고 있던 시점이였습니다. 이미 16년-18년에 입주한 옥길지구 아파트들은 구축 사이클로 접어든 상태! 대량 입주하는 아파트의 물량 영향을 받기 이전에 옥길집 매도를 먼저 해야겠다는 판단이 들었고, 22년 시장은 풀리지 않았던 각종 규제들로 거래가 원활하지 않았을 때였습니다. 이런 상황에 입주물량 폭탄까지 더해진다면 매매도 전세도 힘을 쓰지 못할 것 같다는 판단에 매력적인 가격으로 매도를 해야겠다싶어 생각하는 급매 가격 (A, B, C) 단계로 매물을 내 놓게 됩니다.

집을 보러 다니는 사람들조차도 없다던 당시 부사님들 말씀에 마음의 준비를 하고 있었고, 언제건 집을 보여줄 Ready가 되어 있었습니다. 정말 가격 A보다 B일때 반응조차 없었던 사람들이 집을 보러 오기 시작했고, 결국에는 가격 C에 집을 어렵게 매도하게 됩니다.

이 때, 깨달았던 것은 아무리 로얄동/로얄층/최상의 컨디션이라고 해도 '더 내려갈 것 같은 아파트 가격에 대한 시장의 매수심리를 넘어서기 쉽지 않구나!' 그리고 결국 선택을 받게 되는 것은 "가격"이구나!

빠르게 급매로 집을 내놓기로 했던 저의 판단에 박수를!!!

(당시, 급매로 팔고 급매로 집을 사면 그 gap이 감당수준이면 된다는게 제가 급매 결정을 한 포인트!)

급매 물건으로 갈아타자! (feat. 직주근접 APT)

옥길집을 매도하면서 이 집이 팔리면 갈아타야지 했던 급매 물건이 있었습니다. 인연인것인지 과거 1호 하우스였던 바로 그 아파트의 매물! (아니, 이거 무슨 인연이야 >.<) 꾸준히 시세트레킹을 했던 아파트여서 그 가격이 꽤나 급매(최근 3년간 최고가 기준 -20%)라는 생각을 했습니다. 그 매물 또한 로얄동/로얄층 매물. 만약 우리가 매도할 때까지 이 집이 나가지 않는다면 인연이 될 집이라 생각했는데 '결국 우리랑 인연이 되는구나!' 하고 해당 매물을 매수하게 됐습니다.

당시 세입자가 있었고 세입자 역시 매수한 집이 있어 계약 만료가 되면 그 집으로 이사를 가려한다며 계약 기간까지는 집을 잘 보여주려 하지 않았습니다. 매도인은 연세가 지긋하신 어르신이였는데 세금때문에 소유하고 있는 집들 중에서 가장 영향력이 적은걸로 정리를 하고자 해서 매도하려 하신다 하셨습니다 (매도할 의사가 분명했던 상태) 결국 그 집을 정해진 날짜와 시간에 딱 한번 볼 수 있었고, 안방 화장실쪽에서 누수가 있어 공사를 하긴 했는데 아랫층에 재차 확인이 필요한 상태라고 하셨습니다 (확실히 원인을 못잡은 것 같은 느낌) 그래서 이 부분을 협상 포인트로 삼아 가격 협상을 좀 더 해서 결국 500만원을 더 깍게 됩니다.

예상치 못한 복병, 전세 임차인 구하기가 하늘의 별따기! >.<

저의 예상 시나리오는 0호기 투자물건이 있는 곳의 바로 옆이 재개발 지역으로 거주민들이 퇴거를 하고 있었고, 그들이 살 집을 같은 생활권을 쓰는 주변 아파트로 갈거라는 '부사님'의 말을 듣고 공감! 그리고 이사 시점을 23년 1월시점으로 한다면 겨울방학이라 전세 만료로 이사할 사람들의 가정 수요도 있을거라 생각했습니다 (그곳이 나름 그 지역내에서는 학군 영향을 받는 아파트였기에) 그러나 예상과 달리, 재개발 퇴거민들은 주로 빌라에 살던 사람들이라 아파트로 전세를 가기엔 가격이 너무 높아 생활권은 좀 달라져도 가격이 맞는 빌라 전세로 주로 이사를 가게 된다는 타 부동산 사장님들의 이야기를 듣고, 저의 판단에 오류가 있음을 알게 되었습니다.

그리고 가격 또한 매수 사장님의 말과는 달리 시장 최고가를 받을 수 있는 상황이 아니였고 결과적으로는 제가 바라던 적정가격에서 1억을 더 내리고서야 전세 물건을 맞추게 되었습니다.

한 곳의 부사님 (매수 부동산) 만을 믿고 있을 수 없어 과거 이 지역에서 부동산 거래를 위해 알게 되었던 부동산 사장님께 연락을 몇 년만에 하게 되었고, 시장 위축으로 가게를 접어 다른 부사님을 소개 해 준 분이 재개발 지역에서 부동산을 운영하시던 분이였고 그 분께서 재개발 지역의 퇴거민 (지주)을 임차인으로 연결해 주시면서 전세 계약을 마침내 이루게 됩니다.

복기해 보면, 전세가 맞춰질 수 있었던 포인트는...

1. 매물을 널리 알린다 : 다른 부동산에 매물 빠르게 내놓기, 지역/타지역 까페 모두 직거래 매물 소개 올리기

2. 임차인이 퇴거한 상태라서 '공실'상태라 언제든지 집을 볼 수 있던 상태

3. 집의 호감도를 위해 수시로 집에 가서 '대청소 + 좋은향기'가 나게 깔끔한 집 상태 유지

4. 결정 요인이 가격이라는 점을 판단하고 빠르게 '가격 네고(다운)'을 했던 것

매수 물건을 계약하고, 동시에 전세 계약서를 쓰는 날! 양파링 멘토님 말씀처럼 부동산 안이 바글 바글 했습니다.

계약서를 꼼꼼히 살피니 날짜가 잘못 입력된 것도 찾아 수정했고, 가격 단위가 오류로 '0'이 하나 덜 들어간 것도 있었습니다.

어렵사리 전세를 맞추고 나니 이 집에 대한 애착이 더 가더군요 >.< 무슨 인연으로 다시 만난 것인지!!

이번 경험을 통해서 기억해야 할 부분들이 있다면?

첫 번째, 시장상황을 예의주시하고 매도/매수 심리를 이해해야 내가 해야 할 일을 알 수 있다.

두 번째, 최종 결정은 결국 '가격'!! Go or Stop 해야 할 가격을 미리 파악해 두자! 그럼 선택이 수월해진다!

세 번째, 상황별 리스크 요인들은 가능한 모두 파악해 보고, 적어도 시나리오 A/B는 세워 두자!

네 번째, 입지의 중요성을 잊지말것! 호재는 호재 일 뿐! 결정 요인에서 호재가 우선순위가 되면 안된다!

다섯 번째, 모든 경험은 버릴것이 없다는 것! 이 또한 나의 큰 자산이 되었다 😎

앞으로 겪게 될 투자자의 삶에서

지금 제가 겪은 일들은 일부에 지나지 않겠지만,

이 일들이 결코 아무 생각없이 이루어진게 아니였기에

투자 0호기라고 할 지라도 애정이 가득한 투자가 아니였나 싶습니다^^

앞으로는 좀 더 가치 분석과 비교 평가를 잘 하여

더 나은 투자를 하고,

인사이트를 나눔할 수 있는 기버로 성장할 수 있길 바래 봅니다! 🤍

하나라도 더 알려 주시려고 '실전 전세 A to Z 참고서' 강의를 준비해주신

양파링 멘토님께 다시 한번 감사의 인사를 드리고 싶습니다!

놓쳤던 부분들까지 이번 기회에 메모하여

실전투자에 꼭 적용해 보도록 하겠습니다!! 😀

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다 :)