2025년 광명 부동산 시세, 정말 떨어질까? 공급과 수요를 입체적으로 분석해보자 + 양식 제공

안녕하세요!

투자의 원칙을 지키는 돈이 달리오입니다.

임장보고서를 작성하면서 여러가지를 검토하지만 그 중에서 가장 힘을 주는 영역 중 하나가 바로 공급입니다. 왜냐하면 공급은 투자 성과와 밀접한 연관이 있고, 우리가 관리해야 하는 리스크의 상당 부분을 차지하기 때문입니다. 게다가 지방투자를 검토하는 분들이라면, 더욱 공급에 민감하게 반응할 수 밖에 없는데요. 이는 수도권에서도 마찬가지입니다. 

최근 광명시는 대규모 재개발 및 재건축 사업의 결실이 나타나면서, 수도권 내에서도 손꼽힐 만큼 많은 신축 아파트 입주 물량이 집중되고 있습니다.  철산자이더헤리티지(3,804가구), 광명센트럴아이파크(1,957가구), 광명자이더샵포레나(3,585가구)와 같은 대형 단지들이 입주를 앞두고 있습니다. 2025년에만 약 1만 가구가 넘는 신축 아파트가 집중적으로 공급되며, 시장에서는 급격한 전세 가격 하락을 예상했습니다. 일반적으로 특정 지역에 단기간 대규모 공급이 이루어지면 주택 가격, 특히 전세 가격은 큰 폭의 하락 압력을 받게 되기 때문입니다. 실제로 일부 단지는 한 달 새 전세가격이 3천만 원 이상 하락하기도 했습니다.

광명 전세가격이 무너졌냐? 고니야…헤리티지 찔러봐

그러나 공급량이 급격히 증가했음에도 불구하고 광명 아파트의 전세 및 매매 가격은 예상만큼 크게 하락하지 않고 있습니다. 특히 광명의 철산동, 일직동 등 핵심 지역에 위치한 기존 아파트들의 가격 하락은 제한적인 모습을 보이고 있습니다. 저 또한 광명 시장을 보면서 비슷한 느낌을 받았습니다. 공급 폭탄이라고 생각했던 것에 비해 현장에서 매도인이 급하다며 가격을 싸게 내놓는 경우를 쉽게 보이지는 않습니다. 하지만 여기서 생각해볼 문제가 있습니다. 정말로 광명 매매/전세 가격이 안정세라면 어째서 그런지 함께 고민해봐야겠죠.

특히 입주를 코앞에 둔 자이더헤리티지의 경우 전세가 벌써 600개가 넘게 쌓여 있습니다. 게다가 광명의 신축 단지임에도 불구하고, 전용59는 4억 중후반의 가격을 보이고 있고, 전용84의 경우 5억까지 호가가 나오고 있어 4억대 거래도 불가능하진 않을 것 같습니다. 이런 상황에도 불구하고 어째서 우리들은 공급장에도 가격이 무너지지 않는다고 느끼는 걸까요?

그건 바로 우리가 주로 광명 투자를 검토하기 위해 보는 단지들의 가격이 여전히 견고하기 때문입니다. 철산, 광명, 일직 생활권에서 하나씩 가져와 비교해보면 좀 더 이해하기 쉽습니다. 전용59 기준으로 전세가격이 최저 4억 후반 정도이고 전용84 기준으로는 최저 5억 후반까지 나오고 있습니다. 이는 위의 신축 단지의 전세 가격과 별반 다를 게 없는 상황이죠. 우리가 투자로 봐야 하는 건 재고주택인데, 재고주택의 전세가격이 무너졌다는 인상이 들진 않는 게 사실입니다.

광명시의 아파트 공급이 증가하고 있음에도 불구하고 전세 및 매매 가격이 급격히 하락하지 않는 현상은 단순한 공급량 증가만으로는 설명하기 어려운 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 이를 이해하기 위해서는 2010년과 현재의 광명시 및 수도권 전체의 공급 상황을 비교 분석하는 것이 중요합니다.

2010년 광명시와 수도권의 공급 상황

현재의 대규모 재개발과는 성격이 다소 다르지만, 2010년 즈음에도 광명시는 철산동 개발, 광명역세권 개발, 소하동 택지지구 개발 등의 영향으로 신축 아파트 공급이 상당했던 시기입니다. 당시에도 광명 지역 내에서만 본다면 적지 않은 물량이었습니다. 주목할 점은 바로 이 시기의 수도권 전체 아파트 공급 상황입니다. 

2008년 글로벌 금융위기 이후 건설 경기가 급격히 위축되면서 신규 주택 착공 및 입주 물량이 상당 기간 감소했습니다. 특히 2007~2008년 정점을 찍었던 공급 물량이 금융위기 이후 감소세로 전환되며, 2010년에는 서울 공급이 부족해지고 2011년 경에는 금융위기 영향으로 인해 수도권 전반적인 입주 물량이 많지 않았습니다. 

2010년 서울 입주 물량은 2009년보다 22.4% 증가했지만, 여전히 2000~2008년 평균의 60% 수준이었습니다. 게다가 도시 뉴타운, 재개발 추진으로 멸실 가구가 급증하였는데, 이는 2009년 2만807가구 → 2010년 9만8782가구로 4배 이상 증가한 것입니다. 멸실 가구 대부분이 전세 시장 유입, 수급 불균형 심화시켰던 것으로 해석될 수 있습니다. 또한 광명과 수지를 비롯해 경기도의 입주는 많았지만, 2010년 물량의 40%가 경기도 외곽의 비선호 지역의 공급이었다는 점에서 늘어난 서울 전세 수요에 비해 실제 유효성 있는 공급 물량은 많지 않았던 상황이었다고 말할 수 있습니다. 

이러한 배경 속에서 광명의 역할이 부각되었습니다. 수도권 전반에서 서울과의 접근성이 좋은 신축 아파트 공급이 제한적인 상황에서, 광명은 드물게 신축 아파트 공급이 꾸준히 이루어지는 지역이었습니다. 이는 서울 서남부 및 경기 서남부 지역에서 신축 아파트로 이전을 희망하는 수요자들에게 ‘선호 지역 신축 공급처’로서 광명이 매력적인 대안으로 떠오르게 만들었습니다. 서울과의 뛰어난 접근성(KTX, 지하철 등)을 갖추면서도 당시 기준으로 서울 등 다른 고가 지역 대비 상대적인 가격 메리트도 이러한 수요 유입을 촉진했습니다.

결과적으로 2010년 즈음 광명은 자체적으로는 공급이 늘었지만, '상대적인' 공급 우위를 점하며 주변 지역으로부터 광범위한 외부 수요를 광명으로 유입시키는 효과를 누렸습니다. 이 외부 수요가 광명 지역의 공급 물량을 상당 부분 흡수하는 강력한 방어막 역할을 하면서, 공급량 증가가 예상되는 만큼의 가격 급락으로 이어지지 않고 비교적 견조한 흐름을 유지할 수 있었습니다. 2010년 광명 시장은 특정 지역의 공급량이 많더라도, 광역적인 관점에서의 상대적 공급-수요 균형이 가격 형성에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 보여주는 중요한 사례입니다.

2025년 광명 시장과 수도권 시장 맥락의 공통점 및 차이점 분석

현재 광명 시장의 가격 현상을 2010년과 비교하며 이해하는 데 있어 가장 중요한 시사점은 '수도권 전체의 상대적인 공급 상황'이 가격을 지지하는 핵심 배경일 수 있다는 점입니다.

공통점은 수도권 전체의 공급 부족 현상입니다. 2025년 현재 수도권의 아파트 공급은 다시 감소세를 보이고 있으며, 이는 2026년에 급감하게 됩니다. 마치 2011년 수도권 공급 감소의 재림을 보는듯 합니다. 올해 상반기 수도권 분양 물량은 지난해 같은 기간 대비 60% 이상 줄어들 것으로 예상되며, 이는 2022년 상반기와 2023년 상반기 분양 물량에 비해서도 절반 이하로 크게 줄어든 수치입니다. 이러한 환경 속에서 광명시는 수도권 내 몇 안 되는 대규모 신축 아파트 공급 지역으로 부각되고 있습니다. 서울과의 뛰어난 접근성, 철산역과 광명역의 편리한 7호선 교통망, 광명뉴타운으로 개선이 기대되는 생활환경이 우수한 광명은 여전히 전세 수요자들에게 매력적입니다.

차이점은 광명 전세 시장의 구조적인 변화입니다. 최근 전세사기 등의 문제로 인해 빌라나 다가구 주택에 대한 전세 기피 현상이 심화되면서, 상대적으로 안전하다고 인식되는 아파트에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 그중에서도 공급장에 몰려서 나오는 신축 아파트 급매는 매력적인 선택이 될 수밖에 없습니다. 더 나아가 광명뉴타운을 비롯한 대규모 재개발 사업은 기존 거주자들의 이주 수요를 발생시키며, 이들 중 상당수는 인근 지역 내에서 재정착을 희망하여 내부 수요를 유지하거나 증가시키는 효과를 냅니다. 

2010년 광명 시장은 '수도권의 신축 공급 부족'이라는 외부 요인이 광명의 공급 충격을 완화한 대표적인 사례로 볼 수 있습니다. 현재 광명의 가격이 공급량 대비 크게 하락하지 않는 것은 2010년과는 다소 다른 이유(성숙된 입지 가치, 신축 프리미엄, 전세사기 반사이익, 자체 이주 수요 등)들이 복합적으로 작용한 결과일 가능성이 큽니다. 하지만 두 시기 모두 단순 공급량만으로 가격을 예단할 수 없으며, 광명이라는 지역이 가진 수요 흡수력과 주변 지역과의 상대적인 시장 상황이 중요하다는 공통적인 시사점을 얻을 수 있습니다. 현재 가격이 싸다고 느끼지 않는 것은, 공급 외 이러한 다양한 수요 지지 요인들이 여전히 강력하게 작동하고 있기 때문일 것입니다.

그렇다면 광명의 아파트 가격이 높은 수준인가? 

사실은 그렇지 않습니다. 인근의 안양 동안구, 용인 수지구, 구성남(성남 구도심)의 경우 최근 1억 원 가량 가격 상승을 보였지만, 광명은 유사 급지의 다른 지역들과 비교할 때 아직 충분한 가격 상승이 일어나지 못했습니다. 광명이 비싼 것이 아니라 상대적으로 가격이 정체되어 있는 상태이며, 주변 지역 대비 저평가된 상태라고 할 수 있습니다. 다른 식으로 표현하면, 광명이 수도권에서 벼락거지가 되고 있는 것입니다.

광명의 대표단지인 철산래미안자이 전용84를 기준으로 주요 단지들과 실거래가 흐름을 비교해봤습니다. 호가에선 눈에 띄는 차이가 보이지 않지만 실거래가에서는 가격 하락이 눈에 띕니다. 특히 2025년 5월부터 철산자이더헤리티지의 입주가 시작되는 만큼 전세가격 하방지지가 가능할지 그 귀추가 주목되는 상황입니다. 하지만 수도권에서 선호 지역을 중심으로 가격 상승이 이뤄졌지만 광명시는 그만큼 오르지 않았다는 점 + 광명에 대한 선호와 수도권 신축이 일종의 메가트렌드로서 작용하고 있습니다. 

결론적으로 현재 광명시의 아파트 시장은 일시적인 공급 증가로 인한 가격 하락 압력보다는 광역적인 공급 부족과 지역적 매력이 강하게 작용하며 가격을 안정적으로 지탱하고 있습니다. 앞으로의 시장 전망에서도 광명의 가격은 장기적인 상승 잠재력을 가지고 있으며, 현재의 가격 수준은 장기적으로 보면 상당히 매력적인 투자 기회를 제공하고 있다고 판단할 수 있습니다. 광명의 시세 움직임에 대한 지속적인 트래킹으로 기회를 잡는 분이 꼭 나왔으면 좋겠습니다. 그리고 수많은 기회 중 하나를 저 또한 잡길 바랍니다.

지금까지 광명시의 아파트 공급과 가격에 대한 분석을 통해 시장의 맥락을 함께 살펴보았습니다. 공급이라는 리스크를 잘 이해하고 현명한 투자의 기회를 포착하시기를 바랍니다. 긴 글 읽어주신 여러분의 귀한 시간과 관심에 감사드리며, 성공적인 투자로 이어지길 진심으로 응원합니다.

그리고 광명시 유진아빠님 시트 신축 단지 업데이트가 안 되어 있어서 직접 수정한 자료 함께 드립니다. 그리고 2025년 4월 기준으로 공급단지 업데이트 하여 후후아빠님 자료도 올려드립니다. 모두 광명 공급 검토에 활용해보시면 좋겠습니다.

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