[지투27기 지방투자로 꿈2루고 등기7조 배당받는도비] 3주차 강의 후기

안녕하세요 배당받는도비입니다.

#1. 임장보고서 결론에 나와야하는 페이지

1. 25년, 26년 공급물량

2. 신축 대장 및 구별 대장 매매,전세가격

3. 구 입지특징 : 한 두줄.

#2. 지방에서 투자범위를 좁혀야 한다.

지방 하락장에서 다 싸기 때문에 

그 중에서 선호도 높은 것을 고르기 위해

투자범위를 좁혀야하고,

반대로, 지방 상승장에서는

아직 오르지 않은 단지로 투자범위를 넓혀야 한다.

#3. 전세가 없는 시장에서는 현장에서 기회를 만들 수 있다.

전세물량이 소진된 상황이라면

네이버 부동산 호가에 의존하지 말고,

현장에서 전세물건을 만들어서

투자할 수 있다.

전세가 없는 시장에서

투자금 범위 안에 드는 물건만 찾지말고,

갭이 투자금을 조금 오버하더라도

현장에서 나갈 수 있는 가격대의 전세를 파악하여

투자 가능한 상태를 만들어보려는 시도가 필요하다.

#4. 수요 대비 공급물량을 잘 봐야 한다.

인구가 많은 지역은 수요가 뒷받침되어 구축까지 볼 수 있는 것은 맞지만

현재는 수요 대비 공급물량이 많기 때문에

선호도가 높은 신축부터 보는 것이 좋다.

반면, 수요 대비 공급물량이 없을 때에는

연식이 조금 있는 단지도 볼 수 있다.

즉, 인구가 많은 광역시는 

구축까지 봐도 되고

인구가 적은 중소도시는

신축을 봐야한다고

이분법적으로 보면 안되고,

그 지역에 수요 대비 공급물량이 어느정도인지에 따라

투자범위를 설정해야한다.

#5. 저평가와 저가치를 판단해보는 법.

아실 그래프에서 

공급이 있었을 때,

전세가가 하방을 지지해주는지 여부에 따라

저평가와 저가치 여부를 판단해볼 수 있다.

#6. 지역 내 인구이동이 중요하다!

인구이동은

전세를 맞출때도 의미가 있고,

지방의 경우,

특정 지역에 입주가 몰리면

사람들이 이동하여

입지 순서가 바뀔 수도 있다.

공사판이었던 대구 중구에

신축이 대거 몰리면서

달서구에서 중구로 많은 사람이 이동하고

입지 순서가 바뀐 것이 그 예다.

#7. 내가 투자하는 곳의 위치(location)가 어디인지 명확히 알아야 한다.

지방에서 사람들은 중심을 좋아한다.

어떤 지역이 가족세대 인구가 많고 살기 좋아보여도

중심과 보다 가까운 생활권이 수요가 더 많을 수 있다. 

#8. 매물임장, 전화임장 시, 내가 듣고 싶은 질문을 딱 찝어서 해야 한다.

전화임장할 때, 부동산 사장님께

여기 주로 어떤 사람들이 살아요?라고

물어보면 사장님들이 젊은사람도 살고, 어르신도 산다면서

두루뭉술한 답변을 해주셨다.

이제부터 내가 진짜 확인하고 싶은 것을

구체적으로 질문하여 

원하는 답변을 얻을 수 있도록 해야겠다.

#9. 끊임없이 이 가격대면 더 좋은 단지는 무엇이 있지? 고민하기

자모님께서 단지를 설명해주시면서

이 가격대면 차라리 다른 지역 신축을 본다 또는

좋은 생활권을 본다고 말씀을 자주 하셨다.

내가 투자로 생각한 단지가 있다면

비슷한 가격대에

더 좋은 연식, 더 좋은 입지의

다른 단지가 있는지 계속 고민해보고

날카롭게 내 기준에서 선호도 높은 단지를 고르는 연습을 해야한다.