결국엔 오르는 집값의 비밀
김준영 저
한국경제신문 출판
2024년 06월 27일 발행
처음에는 읽으면서 ‘오~ 그렇다고? 신기하네..’
정리하면서 ‘뭐라고 그랬더라? (다시 읽으면서) 맞아. 이런 내용이었지.’
‘어, 앞에 정확히 뭐라고 했었더라? 분명히 이거랑 비슷한 내용이었는데..’
(또다시 읽으면서) ‘아아~~ 이렇게 연결되네.’
이러면서 결국 3번이나 읽게 되어버린 책이다.
부동산 시장에 대한 흥미로운 이야기에 정신없이 읽었지만,
초보에게는 ‘원인’과 ‘결과’가 자꾸 헷갈리고, 저자의 주장이 맞나 생각하게 되고
종이에 그림을 그리면서 따라가게 되는 책.
시장을 바라보는 저자의 눈(예상)이 ‘맞다,틀리다’를 판단하기에는 실력이 아직 부족하지만,
공부하는 내용의 많은 부분을 수치를 보며 직접 확인해볼 수 있어서 유익했다.
25년에 부동산 투자를 마음먹었다면 한 번은 읽어 두어야 할 책 같다.
1장 집값은 이렇게 만들어진다 – 전세의 이해
전세가격의 변동(사용가치) – 주택의 가격가 가치 평가
- 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률
- 전세가 상승에 매매가 하락 – 수도권의 경우 크기 때문에 시간이 걸림
- 전세가격 상승 – 전세가율 평균수익률 구간 up -매매가 상승
- 매매가 다운 – 전세가 다운
부동산의 성장 = 전세 상승률(not 수익률), 소도시는 상승률 낮음(저성장, 인구감소)
서울의 전세가율 – 미래기대가치때문, 전세상승률(낮은리스크)
자산가치의 상승하락 (1) 공급에 의한 임대료변화 (2)금리하락, 돈의사용가치하락, 자산가치상승
부동산 가치는 임대료+변동성(금리, 공급)으로 결정
★ 매매가격 (기대수익) + 전세가격 (사용가치)
2장 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라.
부동산 시장 단기전망(가격-시장변동성, 가구수, 공급)
부동산 시장 장기전망(가치-축적되어자산화되고시간이필요한소득,인구감소,통화량,금리)
요구수익률 = 전월세 전환률로 계산
(전세보증금으로 돈을 맡기면, 월세 수익으로 얼마 벌 수 있느냐)
요구수익률 변화에 따라 자산가치(매매가격)의 평가가 달라짐
– (저금리) 요구수익률 낮아져서 자산가치업, 전월세전화률이 내려가면 자산가치 상승
수익(전.월세) + 비용 (금리)
수익(전,월세가) -> 매매가격 변동 => 즉, 전월세로 판단
금리는 저금리일 때 변동성이 큰
전세가 부족하면 짒값 상승 가능성 높음
3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
3년 누적 공급량 중요
현재의 수요는 과다공급, 과소공급 균형을 맞추어가며.
즉, 현재의 수요는 평균 공급량 (평균 입주물량, 매매거래량)
인구수는 같지만 공급량이 다른 경우
(1)인구수, 가구수(전세에서매매) (2)시장구조에의한수요 (분양부터입주까지) (3)환경에의한수요-관광
수요 많은 지역 – 재고주탁수량(수요, 공급결과), 거래량
단지는 매매거래건수와 매매 회전율 체크
최대 수요 – 지역내 매매 거래량(작다), 전체거래량(크다), 지역내 전체 거래량
4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
수도권과 지방의 가장 큰 차이 – 시장크기
공간의 크기 차이 – 공급이 시장이 영향을 미치는 시간 차이 – 전세가율 움직이는 모습
수요 – 공급 반영 (길고짧게다르게), 수익률(전세가율)-시장성장성:서울수도권은낮고, 지방은 높고
서울, 수도권은 오랜 시간의 통계를 보고 해석해야 함 (가격 선행 공급 후행-거꾸로해석주의)
지방(중소형 도시)은 3년 누적공급량 중요 (가격 같이 움직임)
★ 공급 특성 : 서울수도권-전세가율(공급이 만든 전세가격의 변화에 의해), 지방-전세수급지수(현재입주물량, 앞으로 다가오는 3년 입주물량)
지방은 공급 선행, 서울수도권은 공급이 후행
부동산 사이클 – 공급이 만들어감
서울수도권 – 신규 입주 물량, 매도물량 영향, 지방 – 신규공급 영향 절대적
입주물량 - 재고주택의 3%, 움직이는 수요의 55%는 다르다.
5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.
수도권과 지방의 차이 – 수익률, 리스크차이 (전세가율)
서울,수도권은 전세가율(가격), 지방은 전세수급지수(공급)
성장하는 도시 특성 (인구증가, 낮은자가보유율, 가구수증가, 낮은전세가율, 높은 전세가격상승률)
소멸하는 도시 특성 (높은 자가 보유율, 낮은 전세가격 상승률, 인구감소, 높은 전세가율, 가구수증가둔화)
지방소도시 – 환경이 만든 수요(산업, 관광, 행정, 교육 등) 지역경쟁력판단-매매거래량,입주물량
지방 – 신축아파트
인구 감소해도 가구수 증가
수요감소 공급의 조절로 균형점 맞추고 있음
6장 월세시대, 무엇이 달라질까
현재 한국의 부동산 시장은 성숙시장 (매매시세차익효과없음)
전세가격 상승률 둔화 – 인구성장, 소득성장 둔화
매매가격 성승 (역전세, 소득대비전세업-월세화)
현재 월소득대비월세가낮음 (+비용, 금리상승/시세하락/공실/유지보스/세금등으로 추가)
월세가 늘면 공급 감소 (유럽이 월세가 많다, 우리나라가 전세로 재건축, 재개발이 용이했음)
가격이 오르면 보유세, 금리상승 오케이 = 공급이 있음
택지/신도시 월세가 낮음, 투자자 빠지고 공급이 위축됨
7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까?
임대차 3번 (기간, 금액 제한)으로 전세 공급 변동성 높아짐
전세자금대출 -2008년 시작, 매매가격 불안유발(미래가치상승)
역전세는 구조적인 문제 ; 성장이 높은 주거 상품, 공급(과대/과소)
주거의 안정(공급) vs. 가격 안정(다주택자, 임대공급자)
지방은 내부환경(공급)에 따라
8장 통계를 과신하면 안되는 이유
원인과 결과의 방향성에 따라 통계의 해석 달라짐
미분양을 선행지수로 보는 것은 위험, 공급양/가격영향이 높음
매매거래량, 입주물량은 길게 보아야 함.
동행지수, 후행지수가 대부분
통계는 보조지표로 결국 스스로 예측해야 함
신규공급량(3년)적음 -> 전세매물내려검 –> 전세수급지수 올라감->전세가격상승->전세가율->매매가격업->매매거래량업
9장 어디에 투자해야할까
지역의 양극화, 상품의 양극화
성장성 – 임대료(전세가격상승률-위치), 상품종류(신축)
인구수대비 매매거래량, 전세가율, 자가보유율(투자비율) 체크 필요
우리나라는 성숙기시장 : 전세가율을 높아지고 있으나 전세가격 상승률이 낮음
미분양은 공급이 없고 신축 아파트를 선호하는 경향으로 기회이다
전월세전환률은 자본환원율(월세수익률)과연결
도시의 평균 상승률보다 높은 지역 체크
10장 지역별 부동산 분석
수도권 – 도시크기가 크고 사이클이 길다, 전세가율/매매거래량 체크, 상승가능
부산 – 3년 공급량 적은, 상승가능
대구 – 25년 공급 떨어짐, 외부단절 지역 good
광주 – 재고주택 많음, 25년 good
대전 – 도시계획, 큰 밭, 세종과 연결(안정된 일자리), 재고아파트 노후화로 분양권 기회
울산 – 부산영향, 가장 빠르게 상승 가능성
중소도시 – 도 전체 수요 파악, 중소도시 수요 파악, 공급량(입주물량)체크
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