[지기 27기 조원들과 함께 이륙(26)하조 라노] 3강 강의후기 - 미리 준비 하는 자에게 기회가 오겠죠?

언제나 에너지 넘치는 자모님 강의 !

행동을 이끄는 말씀들을 많이 해주셔서 항상 용기를 얻고, 

실제로 1호기 할때도 가장 많은 동기부여를 받았습니다.

이번 강의에서도 기회가 오고 있는 C지역을 들으면서 빨리 종잣돈 모으고 싶다는 생각이 들었습니다. 

준비 해놓는 다면 저도 기회를 잡을 수 있을까요 ?

📌광역시 가격대 감 잡기!

 ✅ 신축(20-25년식) : 84 5억대면 굉장히 싼거다

 ✅ 입지가 괜찮은 준신축 : 4억정도

 ✅ 신축 : 20평대 3억대 있으면 굉장히 싼거다. 

 * 공급이 없어 가격을 리딩하고 있는 지역들을 보면 인구수가 많지 않은데도 6-7억까지 간곳도 있고,

 또 다른 지역은 구축인데도 1억정도 올라가 있다.

 * 이 지역들을 따라가는 C지역과 D지역 잘 알아 둘것. D지역은 전세 3억대로 회복하여, 기회를 주고 있고, C지역은 앞으로 기회를 줄곳

📌지역 정리할때

핵심

1. 그 지역의 특징을 한 문장으로 이야기 할 수 있어야 한다. 

   * 공급물량이 중요함.(25-26년도 임보에 정리)

2.  신축 대장 가격 (랜드마크 어떻게 움직이냐에 따라 저평가 평가 가능)

   → 구별 대장 가격 5-6억에 수렴. 거기서 더 입지 좋은 지역 선택해서 투자한다

3. 구별 입지 특징 (임보의 결론 페이지!!)

   → 투자금으로만 생각하니 어려운것.  1,2번이 선행되어야함. 

    

기억할것

광역시 내 구별 투자 우선순위! 지방은 보수적으로 접근해야 하기 때문에, 선호도 우선순위 아는게 중요

투자 : 행동으로 옮기기 ! 임장

📌지방투자에서는 공급물량에 따른 사이클이 중요함.

 중소도시냐 광역시냐의 본질적 차이보다는, 공급물량이 훨씬 중요함 

 돈을 버는 크기는 당연히 광역시가 앞서지만, 버는 속도에서는 공급물량이 훨씬 중요함

📌전세가 선구자 사람 되어보기

매매물건 많고, 전세 물건 없는 현장에서 전세 얼마정도 까지 높여 받을 수 있는지 확인해야함.

  ✡ 실거래로 확인했을때는 늦었고, 현장을 계속 확인하면서 감을 잡아야함.

 * 예를들어 3.5억에 나간 실거래가 보고 달려든 초보자들 몰려, 결국 전세가가 낮아지고, 나중에 물건 소화하면 다시 선구자가 될 수 잇는 기회를 보는 사이클의 반복 (나는 실거래가 보고 달려든 초보자였구나..다음 투자때 적용해봐야겠다) 

📌안정적이란 단어

 - 공급이 적은게 안정적인 것이 아닌, 싼게 안정적이다.

나도 투자를 하면서, 공급이 없어 안정적이라고 생각하면서 투자했지만, 항상 투자의 본질, 싸게 사는것이 가장 안정적이란 것을 알아야함.

 - 예를 들어, 준신축 4억대라고 하면 물론 투자할 수 있지만(갭이 조금 붙었을때), 이미 3억대에서 올라온거기 때문에, 완전 많이 벌수는 없다. 누군가 이미 벌어놓은 것을 사는거기 때문에.. 100% 수익 보면 매도 생각해야함.

 - 반면, 절대가가 싼 ex) 초신축 5억대 보면, 싸게 사려는 노력보다 투자금이 맞다면 투자하여 싼 가격을 선점하려는 노력도 할 수 있다.

⭕ 결론은 2개다 가능

📌 공급 부족한 시장에서 기회잡기

• 네이버 부동산으로 전세 부족한거 확인하고 가면 늦음. 이러한 시장에서는 실거래가 찍히면서 전세가 올라가기 때문에 현장에서 기회잡는게 중요하다.

  ** 실제로도 겪어 봤던 일인데, 특정하지 못하고 있었으나, 자모님 말을 듣고 공감을 많이함. 전임, 매임 등을 통해 현장에서 가격을 파악하는게 중요

📌 지방에서 구축의 전고점  : 다음 상승장에도 전고점을 찍을 확신을 가지고 투자하면 안된다.  

 - 30년차 구축아파트가 다음 전고점에서는 36년차가 되는 것. = 선호도 떨어짐

 - 수요대비 공급이 너무 많았다면 더욱더, 입지와 연식을 보수적으로 보려는 노력이 필요

** 전고점을 아무 생각 없이 파악했었는데, 지방에서는 구축의 전고점을 주의해서 봐야함. 공급이 많은 시장에서는 특히 입지와 연식을 우선으로 범위를 좁혀서 투자하는 노력을 할 것. 

📌 C지역 투자 하기

기다렸다가 전세가 정리되면 들어간다는 마음 보다는, 내 투자금에 맞는 좋은 단지가 있다면 투자

 실력을 평상시에 쌓아 놓아야 기회를 잡을 수 있따. 

** 투자금이 없다고 넋놓고 있는 것이 아니라, 언제 기회를 줄지 모를 C지역 공부를 많이 해야할 것으로 보임. 돈 모을때 까지 앞마당 열심히 늘리고, 가격대 파악을 잘 하도록 할 것. 

적용할 것

📌인구이동

• 인구이동은 지역간보다 지역내 인구이동이 훨씬 중요함.
• 인접지역간의 인구이동은 유의미하게 봐야하고, 공급 내용 확인하여, 전세 맞추는데 이용 필요

📌 입지 분석때 지도위에 많이 올려볼 것.

📌 산업별 사업체수 정리해서 보기. 

📌 직장분석시 

• 주요 산업단지 및 일자리가 모여있는 곳이 어디있는가 ?
• 직주근접의 수요를 이끌만한 곳이 어디인가 ? 

📌 초등학교 학급당 학생수

• 25명 이상 엄청 많은것
• 20명 이상 괜찮은 것
• 15명 아래는 적은 것

📌 호갱노노에서 공급 물량이 더 많이 잡히는 이유

 - 호갱노노는 오피스텔까지 포함해서 하고, 부동산 지은은 포함을 안해서, 호갱노노가 

📌 매매지수 전세지수는 어떻게 보는겨

주간을 기준으로 0.2% 움직이면 폭락 폭등

📌 지방 투자시 매도

2년 또는 4년마다 매도try해야함. 지방도 오를 때 화끈하게 오르기 때문에,

매도도 망설여질 수 있으나, 100% 기준으로 매도 전략 생각하면 좋을 것.