지방구축에 대해서 궁금합니다
- 부동산Q&A
- 25.04.22
지방은 중심지 빼고는(부산 해운대구, 광주 봉선동,
신축을 강조하시는데 중심지를 어디까지 봐야할까요?
현재 연제구 입지분석중인데
연제구도 신축은 굉장히 비싸더라구요
투자금이 4-5천밖에 없는터라 지방 위주로 공부하고있는데
신축은 서울처럼 최소 1억이상은 있어야하더라구요 ..
광역시에서 수요가있는 ,
부산이라하면 진구까지는 구축이 괜찮은걸까요?
구축이라면 어느정도 구축인지도 궁금합니다
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댓글
호진님 안녕하세요 :D 질문을 통해 궁금한 점을 해소해 가시려는 노력 멋지십니다. 다른 질문들도 계속해서 올려주시고 계시더라구요. :D 지방 구축에 대해 궁금하신 것 같습니다. 저라면 이런 점들을 좀 더 생각해 볼 것 같습니다. 우선 말씀해주신 부산 해운대구, 광주 봉선동 을 말씀해주신 것을 보면 광역시 중에서도 땅의 힘이 있는 그래서 수도권 처럼 중장기 보유로도 괜찮을 정도로 입지가 쉽게 뒤바뀌지 않는 땅의 힘이 있는 곳을 중심지라고 표현해 주신 것 같은데요. 부산 해운대, 수영구, 동래구, 연제구, 남구 대구 수성구, 중구 / 대전 둔산동, 광주 봉선동, 울산 신정동(옥동)이 그렇습니다. 다만, 이 구와 동의 모든 단지가 다 그런 것은 아닙니다. 같은 연식이어도 바로 200m거리여도 전혀 다른 선호와 가치를 가지고 있으니 이 부분은 현장 임장과 또 손품을 팔아가시면서 파악 해 보시면 좋겠습니다. 아울러 지방 자체가 인구가 점점 감소하고 있기 때문에 지역 내 높은 선호를 가지는 이 지역들이라 할지라도 속도가 느리게 해당 시 또는 구의 전체 수요가 옅어질 수도 있는 것이기 때문에 보편적으로 지방은 연식이 중요하다는 이야기가 나오는 것 입니다. 말씀드린 땅이 정말 좋은 곳들 외에는 연식 좋은 단지가 들어오면 기존 단지의 선호가 옅어지고 수요를 쉽게 빼앗기기 때문입니다. 여기까지는 지방에서도 장기적으로 보유하며 성장가치 투자를 수도권처럼 할 수 있는 땅과 수요에 대한 이야기 인 것 같습니다. 5천 이하의 소액 투자로는 현 시점에서 장기적 우상향을 기대하며 중 장기로 보유 할 수 있는 성장가치 투자하기가 어려운 것 같습니다. 성장 가치 투자 할 수 있는 단지들의 특징이 가수요가 많아 매매 전세 차액이 매우 크기 때문입니다. 그렇다면 소액 투자로 투자 할 수 있는 구축의 범위는 어떠한지에 대하여는 시장에 따라서 투자 범위가 좁아지기도 하고 넓어지기도 한다는 점을 먼저 생각해 보시면 좋겠는데요. 절대적으로 많은 지역과 단지들이 쌀 때는 더 좋은 것을 하기 위해 투자 범위를 좁혀야 할 것이고(더 좋은 것으로), 절대적으로 많은 지역이 다같이 오를 때는 이 우선순위가 좀 더 넓어질 수 있겠죠.(덜 좋더라도 어느 정도 선호가 있다면) 그리고 소액투자가 가능한 단지라 함은, 그러니까 해도 되는 단지라하면 [거주만족도]가 양호한 단지를 말합니다. 이러한 부분은 임장과, 손품을 통해 알아 가실 수 있습니다. 임장) 단지 내부가 위험하거나 불편하지 않으며, 생활에 필요한 정도의 생활상가 상권들이 단지주변에 있어 도보로 일상생활 해결이 가능하고, 너무 낡거나 소규모 단지가 아닌 것. 구축이어도 거주 수요와 선호도가 있는곳의 단지들이 그렇습니다. 거주수요와 선호도가 하면 아무래도 비선호 생활권 보다는 상위 생활권의 상대적으로 쾌적한 구축 단지들을 이야기하겠죠. 손품) 기본적으로 그리고 가장 중요한것은 임장을 해보셔야 하며 손품을 파는 과정에서 보조로 활용해 보실 수 있는 방법으로는 지난 상승장에 전 전고점을 넘지 못했는지, 또 매매가와 전세가가 딱 붙어서 움직이는지를 살펴보며 임장 때의 느낌과 동일한지 다른지 살펴 보시면 좋겠습니다. 길게 댓글을 작성하긴 하였습니다만 아쉽게도 공식처럼 답을 찾을 수 있고 필터링 할 수 있으면 좋을텐데, 그렇지 않더라구요. 부산이 워낙 큰 지역이기 때문에 부산은 00년식, 10년식 90년대식 까지 가능. 이렇게 공식화 할 수가 없습니다. 부산 대비 작은 광역시인 울산도 마찬가지입니다. 또한 서두에 말씀드렸듯 시장에 따라 투자 범위가 넓어지기도 좁아지기도 하므로 지금은 90년대식 쾌적한 구축은 우선순위가 한참 뒤에 있지만, 또 시장에 따라 90년대식 쾌적한 구축도 우선 순위가 앞으로 와서 지금도 할 수 있기 때문입니다. 열반스쿨 기초반 강의를 수강하셨던 것 같은데, 여건이 되신다면 그 이후 과정인 실전준비반을 통해 임장 방법과, 손품을 파는 방법등을 익혀서 아는 지역을 하나두개 씩 늘려가시다보면 어디가 싸고 어디가 덜 싼지, 싼 것들 중엔 어디가 더 좋은지, 그중에서도 내 투자금범위로 최선은 어디인지 등을 스스로 의사결정하실 수 있는 실력과 확신이 늘어날 것이라 기대합니다 :D 빠이팅입니다 호진님!
호진님 안녕하세요^^ 지방 구축에 대해 고민이 있으시군요. 보유하신 투자금으로 투자할 수 있는 단지를 찾다보니 매매가가 상대적으로 낮아 투자금이 적게 드는 구축단지들이 범위 안에 들어오셨을거라 생각합니다. ※구축 : 명확한 기준은 없지만 저는 20년 이상 된 단지를 구축으로 생각합니다. 우선, '부산진구 까지는' 구축이 괜찮은지에 대해 질문을 주셨는데, 같은 해운대, 동래구, 연제구라고 하더라도 그 안에서 살아야만 하는 명확한 이유가 있는 구축이 아닌 이상 수요가 제한됩니다. (센텀, 거제, 사직 학군을 예시로 생각해볼 수 있겠습니다) 따라서 '구'를 기준으로 나누기보다는, 해당 지역에서 그 단지에 살아야만 하는 뾰족한 이유가 있는지를 먼저 생각해보시면 좋을 것 같습니다. 구축이라고 못 버는 것은 아닐테지만, 수요가 뾰족하지 않은 단지의 경우 상대적으로 흐름이 늦게 올 수 있고, 상대적으로 신축 비율이 많아진 현재 시점에서는 가치가 떨어지는 구축의 경우 지난 상승처럼 상승흐름이 도달하지 않는 단지들도 생길 수 있을 거라 생각합니다. 구축투자와 신축투자에 정답은 없습니다 ^^ 다만 우선순위는 존재하니, 투자금때문에 시야를 좁혀서 보기보다는 기왕이면 더 연식 좋고 사람들이 선호하는 위치에 있는 단지를 우선으로 생각해보시면 어떨까 생각해봅니다. 전세 부족 현상이 서서히 나타나고 있습니다. 현재 갖고있는 투자금으로 볼 수 있는 단지만 트래킹하다보면 다가오는 기회를 놓칠 수도 있으니, 우선순위에 놓여있는 단지들을 잘 트래킹해보시길 추천드려봅니다. 응원합니다!
호진님 안녕하세요. 구축의 상품성과 가치에 대해궁금하시군요. 부산내에서 입지와 위상이높은 해운대구에서 어떤 단지 구축이냐에따라 가치가있는 구축일 수있습니다.(ex, 좌동벽산 등) 다만 어떤구에 위치한 구축도있지만 어떤 구 어디에 까지가 중요할것으로보이는데요. 따라서, 임장을 통해 현장을 파악해보시고 현장에서느끼는 부분을 고민해볼필요가있습니다. 부산의경우 신축입주가 그동안 많았기에 수도권(서울)대비해서 신축의 희소성이 덜한부분도 고민해보시면 좋겠습니다. 현장을 직접가보고 단지위상을 파악해보시면 보다도움이될것 같아요. 화이팅입니다 :)