[지투24기 파도파도 4고 싶은건 천지삐까리 열꾸] 2주차 강의 후기 - BM 천국인 프메퍼님 강의

안녕하세요 열꾸입니다.

2주차 강의를 최대한 빨리 완강을 하고 싶었습니다.

그건 바로 BM할게 천지였기 때문에..

프메퍼님 건강상의 이슈임에도 불구하고 이렇게 

좋은 내용을 담은 강의로 저희를 반겨주셔서 너무 감사합니다.

말씀하신대로 꼭 BM할것들 정리해서 이번 임장지에 꼭 적용해보고, 투자까지 연결해보겠습니다.

크게 BM으로 남길 것은 

“임장임보” , “비교평가”, “임보임장을투자로연결하는점”

3개가 중점이었습니다.

항상 임장 임보에 아쉬움이 있었고,

비교평가를 하기에 지역의 가치를 100% 알지 못했고,

이렇게 나온 Top5는 실제 매물 털기와 투자로 연결이 안되었습니다.

그런데 마침 이런 일련의 과정을 구조화 하여 강의에 녹여주셔서,

다소 어렵지만, 꼭 해보고 싶은것들이 많았습니다.

1. 지방은 연식만, 인구규모만, 입지만 보는 곳이 아니다.

지역의 특징과 입지, 공급, 연식 등에 따라 단지대 단지로 세분화 해서 봐야한다.

2. 투자 프로세스를 구조화 해야한다.

가치판단 (지역의 위치 입지, 지역의 선호도특징, 고른단지의 특징) ==> 임장임보

가격판단(비교할비슷한단지, 절대적저평가, 상대적저평가) ==> 비교평가

투자판단 (투자금, 리스크, 포트폴리오) ==> 투자실행

3. 임보를 잘 한다는 것은?

많은 단지를 보고 분석하고, 투자실력을 쌓아주고, 단계별 핵심이 무엇인지 알고

→ 투자를 할 수 있게 하는 것

4. 분임 -→ 선호도 파악 + 백지도 + 1page 정리

지역의 우선순위가 어디고, 선호도가 있는곳이 어딘지 파악

(지도로만 보고 느낀 선입견을 내발로 벗겨내는 시간)

나무위키 - 지역특징 + 도시구조 + 교통/상권 + 의문갖기

위성지도 - 아파트 밀집도, 연식(v자신축, 네모 반듯 구축, 갈색 길쭉 =2000년대) - 예상하기

지적편집도 - 상권,위치,규모, 직장위치, 랜드마크 및 생활권 확인 - 체크하기

생활권 정리 - 대장가격 + 사람들이 모이는 이유 생각하기

임장 결론 1page - 생활권정리&지역특징 + 지역개요 + 입지분석요약 + 랜드마크 + 핵심선호요소

5. 단임 -→ 단지별 선호도(주변환경) + 투자우선순위(단지수익률분석)

지방에서 단지 선호도가 이해가 안될 때 지역의 핵심요소를 갖고 있는지 확인

날카로운 단지분석?

주장(투자질문) - 근거데이터) - 결론(결과확인) - 적용(투자에 적용)

a. 공급을 통해 시장의 모습과 투자할 단지 우선순위를 찾는다.(수익률 좋은것)

b. 랜드마크 가격변화가 있던 시기의 기사와 공급을 찾는다. - 기사별 분위기파악/공급에 정직한가?

시장상황결론: 투자영향도, Best 투자기간, 현재시장은?

c. 투자 가능한 기간에 당시 단지들을의 수익률 파악

d. 단지들의 특징과 현재 적용할 점 적용

6. 1page 가설검증하기! (중심59준신축 vs 외곽신축 / 구축투자범위 등)

7. 매물임장 시, 단지의 타겟 가격 확인(23/24년 초 가격 / 저층가격과 실거래 유심히보기)

8. 매임 후 모의 매물 결과 남기기

9. 비교평가는 인구규모(수요), 전세가와 투자금, 공급 상황 리스크를 다 체크해서 선택하는 것

10. 비교평가 전제 : 지역별 특징확인(가설검증으로 파악) + 가치와 가격비교 + 검증

11. 내가 못했던건 절대적 저평가를 못했다.

가치대비 나래비는 됐지만, 실제 싼지를 파악하지 못한건 절대적 저평가인지를 인지하지 못함.

12. 나에게 맞는 투자 후보 찾기

- 앞마당 정리 요약(가치와 가격 정리)

지방은 웬만하면 저평가인데,주목할만한 투자물건들 보기

앞마당 복습하면서 할달에 한번씩 숙성 시키는 것이 중요

땅의 가치 + 연식 순으로 나래비 후 저평가 범위/투자 우선순위 생활권과 가격대/ 투자 총평

- 내상황정리(투자금/포트폴리오)

-투자그룹핑(5분위 가격대/투자금)

5개 단지를 뽑은 것중 중복해서 우선순위를 뽑고, 포폴+리스크 대비 매물털기 진행

13. 실전 투자 적용하기 위해서는

확실할 수 잇는 가격 감잡기(23년 초 가격/저층가격, 실거래가격 보기) + 일잘로 부사님 만나기.

13개의 BM 리스트가 있는데,

단지분석 이후 임보에서 한개씩 소거해보면서 적용해보겠습니다.

너무 알찬 강의 해주신 프메퍼 튜터님 진심으로 감사드립니다.

마지막 너무 진심으로 말씀해주셔서 더 열심히 해야겠다는 생각이 들었습니다.

감사합니다.