너바나님 말씀대로 편익과 비용을 계산해보았습니다.[총총]

안녕하세요

오늘도 독립된 투자자로의 성장을 꿈꾸며

총총걸음을 걷고 있는 총총입니다.

열중반에서 너바나님의 나부맞, 너나위님의 월부은을 재독하며 다주택시스템투자에 대한 의지를 다지며

현재 시장 상황에서 투자금, 세금, 수익률에 대해서 고민을 해오던 중 너바나님의 세금에 대한 생각 담긴 칼럼을 보게 되었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10225098

[너바나] 2주택, 3주택 늘여갈 때 세금을 줄이는 방법

"비용과 편익을 고려해서 편익이 큰쪽으로 결정하라!"

칼럼에서 너바나님께서 해주신 말씀대로 다주택시스템을 구축하기 위한 편익과 비용을 계산해 봐야겠다는 생각이 들어 비용 vs 편익(세금 vs 수익률) 을 계산해 보았습니다.

(혹시 계산법이 틀린 내용이 있다면 바로 잡아주시면 좋겠습니다.)

비용 vs 편익 (세금 vs 수익)

매매가 3억의 아파트를 매수해서 2년이상 보유 1억의 시세차익이 났다고 가정하고 비용과 편익을 계산해 보았습니다. (양도소득세는 2주택 이상일 경우를 감안했고, 필요비용(세금,수수료,복비)을 공제하고 계산했습니다)

시나리오 # 1

매수할 당시 취득세가 1.1% 일 경우

취득세를 1%로 진입했을 경우 향후 2주택으로 인해 주택수가 늘어나 양도소득세가 발생하더라도 시세차익이 1억이 났을때는 투자금이 얼마가 들더라도 모두 200%의 수익률을 보였습니다.

시나리오 # 2

매수할 당시 취득세가 8.4% 일 경우

8.4%로 진입했을 경우 총 투자금액이 투자금+취득세(2520만원)으로 증가하였고 거래비용 증가로 양도소득세는 줄어들었지만 높은 취득세로 인한 수익금이 6010만원으로 줄어들었습니다.

특징적인것은

취득세 8.4%의 경우 매매-전세갭을 3천만원이하로 가져간다면 200% 수익률을 거둘 수 있었습니다.

그 이상의 투자금으로도 200%까지는 아니였지만 189% / 177%의 생각보다 높은 수익률을 보였습니다.

시나리오 # 3

매수할 당시 취득세가 12.4% 일 경우

취득세를 12.4%로 진입했을 경우 총 투자금액이 투자금+취득세(3720만원)으로 증가하였고 거래비용 증가로 양도소득세는 줄어들었지만 높은 취득세로 인한 수익금이 5,130만원으로 줄어들었습니다.

실제로 계산해보니 취득세 12.4%를 내고 투자할경우 매매-전세갭을 2천만원까지 가져가도 200%의 수익률을 거둘수는 없었습니다. 취득세 1.1%, 8.4%를 내고 투자한 물건보다 수익률면에서는 (157~186%)로 떨어지기는 하지만 수익금 측면에서 보았을때 5천만원이라는 수익금을 만들 수 있었습니다.

정리하자면

3억의 아파트를 5천만원이하의 투자금으로 매수하여 1억의 시세차익이 났을때

1. 취득세 1.1%로 물건을 매수한 경우 모두 200%이상의 수익률을 보였습니다.

2. 취득세 8.4%의 구간까지는 177%이상의 수익률을 가져갈 수 있었습니다.

3. 취득세 12.4%로 진입할 경우 수익률은 떨어지지만 5천만원 이상의 수익금을 가져올 수 있었습니다.

비용 vs 편익(세금 vs 수익률)을 계산해보면서 든 생각은

나는 1억이상의 시세차익을 만들수 있는 투자자 인가?

실력을 갖춘 투자자가 되도록 노력하겠습니다.

비용보다 편익을 크게 만들수 있는 실력있는 투자자가 되도록 노력하겠습니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.