[동그란마음] [너나위 보거라'♡'] 동그란마음의 인천아파트 서울로 갈아타기 1편 - 투자방향 설정 과정

안녕하세요, 

가치를 알아보고 투자하며 자산의 가격이 가치를 찾아가는 경험을 쌓아가고 있는 동그란마음입니다.

2023년에서 부터 이어졌던 투자의사결정 과정과 2024년 투자방향 설정 후 갈아 끼우기 과정에서 겪은 

일련의 경험을 다시 한번 쪼개어 기록해 봄으로써 스스로 정리하는 기회를 갖고자 이번 글을 적게 되었습니다.

이번 글에서 좋았던 경험은 빨간색으로, 아쉬웠던 경험은 파란색 글씨로 기술할 예정입니다.

너무나 긴 글에 장문이지만 미래에는 제가 이 모든 기억이 흐릿해 질 것이 분명하기에 최대한 자세히 기록하고자

합니다. 

혹 이 글을 보시고 ‘이 사람은 이런 경험을 했구나, 나는 이건 하지 말아야지!’라는 작은 단서를 얻으셨다면 

저만의 기록이 아니라 경험을 함께 나눌 수 있는 기회를 얻은 것이므로 저에게 더욱 의미가 있을 것이라 생각됩니다.

1. 투자 방향 설정
   1. 2023년 월부의 도움으로 인구 14만의 중소도시에 있는 자가를 인구 200만의 도시의 자산으로 갈아타기를 완료할 수 있었습니다.
   2. 지금 돌이켜보면 3가지 아쉬운 부분이 있었으며 그래도 월부의 환경에 있으면서 얻은 도움(강의, 투자코칭, 투자선배의 조언 등)과 철저한 예산 고려 그리고 초심자의 행운으로 ‘잃지 않는 투자’를 수행할 수 있었습니다.
      1. 잘한 점
         1. 월부강의를 통해 강사님들의 경험과 통찰을 래버리지 한 점(내마기, 실준, 지투, 내마중, 인테리어특강 등). 그리고 월부에서 배운 입지분석 방법, 시세조사 방법, 단지분석 방법, 투자의사 결정 방법(비교평가, 저환수원리 적용)을 실천해본 점
         2. 투자코칭과 매물코칭을 통해 정확한 예산 사용 범위와 투자 범위 및 내가 어떤 선택을 하는지 명확히 알고서 판단을 내린 점. 그리고 이 과정을 아내와 함께 지속적으로 공유함으로써 투자방향에 대한 동의와 지지를 얻은 점
         3. 우리 가족의 미래를 위해 당장 내가 손에 쥐고 있는 이점을 포기하고 자가에서 전세로 갈아탈 스스로 결심한 점. 그리고 이 과정에서 생활을 위해 소비되는 가계 지출 및 기회 비용을 최소화하여 그 이후 투자가 가능할 수 있었던 발판을 만든 점
      2. 아쉬운 점
         1. 앞마당을 딱 2개 만든 시점에 갈아타기 의사결정을 내린 점
         2. 이 조정된 가격이 당장이라도 사라질 것이 불안하여 조급한 마음을 갖고 투자 의사결정을 내린 점
         3. 내가 갖고 있는 에고를 완전히 내려놓지 못하고 한 점
            1. 내가 할 수 있는 것 중에 최선의 투자를 하라 (서울은 명품의 바겐세일기간이다. by 너바나)
            2. 지금은 지방에서 신축도 가치 대비 저렴한 가격에서 매수 할 수 있으니 이를 우선적으로 보는 것이 중요하다. (by 너나위)
      3. 경험을 통해 투자에 적용할 점
         1. 더 벌지는 못하더라도 잃지 않는 투자를 반복해 나가며 투자 시장에 참여자로 참가함으로써 통찰을 쌓아가 더 좋은 투자와 관련된 판단을 내리고 실행에 옮기며 이를 반복해나감
         2. 나의 강점과 약점을 명확히 인지하고 약점을 보완하기 위해 최종 의사 결정 시 미리 정한 일련의 Step을 모두 달성한 이후 투자를 실행시킴 (실행력이 강점이며 조급함이 약점임을 알고 이를 점검해 나감)
         3. 선입견과 조급한 마음으로 보석같은 조언을 흘려들어 멘토님들의 소중한 경험과 인사이트를 레버리지 하지 못한점이 아쉬움으로 남음
   3. 이후 지방의 앞마당을 더 넓히는 과정에서 아너스가 되면 쿠폰을 통해 강의를 반값에 수강할 수 있음을 알고 아너스가 되기 위한 조건을 충족할 수도 있으며 너나위님을 비롯한 튜터님들이 입을 모아 말씀해 주시는 최고의 입지이자 월부의 투자기준이 만들어진 ‘강남’을 앞마당으로 만들게 되었습니다.
      1. 잘한 점
         1. 당장의 앞마당 숫자를 늘리고 돈을 더 벌 곳을 찾는데 급급하지 않고 어떻게 하면 더 실력을 늘릴 수 있을지 고민한 점
         2. 최고의 입지요소를 모두 갖춘 강남을 속속들이 파먹기 위해 한달 간 치열하게 앞마당을 만든 점 그리고 함께 앞마당을 만드는 동료들과 치열하게 토론하고 실력을 키우기 위해 노력한 점
         3. 사람들이 좋아하는 선호 요소를 두 눈으로 담은 점. 그리고 생활권마다 선호하는 요소를 얼마나 많이 가지고 있는지에 따라 땅의 가치가 달라짐을 압축적으로 배운 점
            1. 정말 비싼 슈퍼카들을 폭설이 내리는 노지에 방치(?)하더라도 압구정 구축에 거주하는 것을 선택하는 부자들의 커뮤니티
            2. 각종 편의시설(대학병원, 백화점, 거주지 상권)과 바둑판 지하철역 그리고 최고의 공부잘하는 학생들과 학원가가 모여 있는 모습을 통해 사람들이 선호하는 환경과 학군 측면의 선호요소
            3. 땅의 가치를 갖춘 곳이 재개발 될 경우 어떤 커뮤니티와 단지 컨디션을 갖출 수 있는지 보여주었던 개포 신축의 호텔 및 리조트급 커뮤니티 시설과 최고 수준의 제설 활동을 보여준 관리서비스 그리고 이를 누리는 거주민의 모습
            4. 소비력 있는 60대 이상의 모습이 어떤 것인지 그리고 오히려 소비력 많은 60대가 많이 산다면 좋은 동네일 수 있다고 생각하게 만드는 거주민들의 모습
            5. 같은 강남이라도 경기도와 인접한 외각은 사람들의 선호도가 다를 수 있음을 보여주는 생활권의 분위기와 거주민들의 모습
      2. 아쉬운 점
         1. 매물임장까지 수행하지 못한 점
      3. 경험을 통해 투자에 적용할 점
         1. 사람들이 모이게 만드는 그리고 선택하게 만드는 선호 요소를 이해하고 내가 좋아하는 혹은 원하는 아파트가 아닌 다른 사람들이 원하는 아파트를 자산으로 가져가도록 투자 의사결정을 내림
         2. 같은 급지라도 단지가 위치한 장소에 따라 누릴 수 있는 선호 요소들이 다름을 이해하고, 누릴 수 있는 선호요소가 부족하다면 보다 낮은 급지의 선호단지와 함께 우선순위를 고려해볼 필요가 있음
         3. 강남과 같이 모든 선호요소를 고루 갖춘 지역에 위치한 단지의 경우 이 단지를 선택하게 만드는 더욱 뾰족한 선호 요소가 무엇인지 파악하여 투자 우선순위를 정할 필요가 있음
   4. 소중한 한달을 통해 서울을 배울 수 있었으나 지방 앞마당을 넓히며 10억 이하의 가격 대에 익숙해 져 있던 저에겐 20억이 훌쩍 넘나드는 가격에 강남이 무려 전고 대비 15% 저렴한 시점임에도 불구하고 전혀 싸다는 생각을 하지 못했고 서울 아파트의 가치판단(싼지 비싼지)은 물론 가격감에 익숙해 질 수 없었습니다.

      1. 

   5. 이렇게 짧은 서울과의 만남을 뒤로 저는 다시 지방의 앞마당을 넓히러 가게 되었으며 대구와 구미에 이은 부산의 앞마당을 만들어 갔습니다. 엄청난 언덕을 넘나들며 조금씩 임장을 하는 방법도 임보를 쓰는 방법도 익숙해져 갔고 무엇보다 배울점이 많은 동료들을 만나며 월부환경에서 투자자로 성장하길 잘했다는 생각과 이미 2주택인 상태에서 3주택을 가야할 지 기존 주택을 갈아끼워야 할 지 선택의 기로에 서게 되었습니다.
   6. 2023년에 월부 이벤트로 내집마련 후기를 작성하여 감사하게도 내집마련 중급반을 할인된 가격에 수강할 수 있게 되었고 투자자로써 성장하기로 마음을 먹은 상황이라 부산의 앞마당을 늘리며 내집마련 중급반의 서울 및 지방을 모두 배울 수 있는 강의를 동시에 수강하게 되었습니다.
   7. 내집마련 중급반을 수강하며 이미 3번째 주택을 매수한 동료와 2주택 상태에서 기존 주택을 갈아끼우기를 검토하고 있던 투자 선배님을 만나게 되었고 제가 갖고 있던 고민을 허심탄회하게 나눠볼 수 있었습니다. 그리고 보다 뾰족한 선택을 위해 거인의 어께를 빌리는 것이 좋겠다는 투자 선배님의 조언에 따라 아너스 투자코칭을 신청하게 되었습니다.
   8. 아너스 투자코칭은 기존에 수행했던 투자코칭과 달리 상담할 멘토님을 지정할 수 있었고 부산의 투자특강 해주셨던 라즈베리 튜터님이 제가 서있는 자리에서 가장 현명한 조언을 해주실 수 있을 것이라 생각이 되어 신청하게 되었습니다.
   9. 떨리는 마음으로 투자코칭의 질문지를 작성하였고 다음의 두 질문을 통해 투자의 방향을 설정하게 되었습니다. [질문 1. 인천의 자산을 보유한 상태에서 3번째 자산을 취득하는 것이 적절한 선택인지 / 질문 2. 서울과 부산 중 어느 곳을 우선적으로 투자하는 것이 적절한지] 이 두 가지 질문을 통해 현재 제가 갖고 있는 자산과 예산을 고려하였을 때 충분히 서울의 아파트를 매수 가능함을 알게 되었으며 지금은 서울의 좋은 위치에 있는 선호하는 단지도 가치 대비 싼 가격에 매수할 수 있는 시장이므로 적극적으로 투자를 검토하라는 조언을 얻을 수 있었습니다. 다만, 지금은 하락장이므로 반드시 인천의 자산을 먼저 매도 후 갈아 끼우기를 수행할 것을 전제 조건으로 제시하셨습니다.
      1. 잘한 점
         1. 내 질문에 답을 줄 수 있는 거인들과 만나기 위해 적극적으로 움직인 점 (투자코칭, 질의응답시간에 질문하기, 오프라인 강의를 통해 질문하기 등) 그리고 투자판단을 내리기 전 나보다 투자경험과 의사판단 경험이 많은 거인의 어깨를 빌린 점
         2. 현재 내 수준에서 판단하기 어려운 문제를 쪼개어 생각해 보고 월부 환경에서 만나는 동료들과 함께 이야기 나누며 동료들이 이미 경험하거나 고민했던 시간들을 더불어 내 고민을 함께 곱씹어본 점
         3. 아직 투자방향이 설정되지 못한 상황이더라도 꾸준히 앞마당을 늘리며 아파트의 가치를 알아보는 안목을 기르는 연습을 한 점. 그리고 내가 할 수 있는 일을 묵묵히 해나가며 방향을 모색해본 점
      2. 아쉬운 점
         1. 강남의 시세에 눌려 시세트레킹을 할 엄두를 내지 못한 점
         2. 또한, 쌓아 온 앞마당에 대해 지속적으로 들여다보며 가격이 변하는 흐름을 추적하지 못한 점
         3. 아내에게 투자자로써 성장하기 위한 과정에 대해 적극적으로 설명하고 사전에 조율하지 못한 점. 이로 인해 유리공이 흔들려 가는 것을 인지하지 못한 점
      3. 경험을 통해 투자에 적용할 점
         1. 의미 없이 지나가는 경험이나 시간은 없다. 시간의 밀도를 올리면 이는 내 투자자로서의 경험에 모두 쌓이게 되며 이를 통해 실력이 향상되고 더 나은 판단과 의사결정이 가능해 진다. 따라서 수동적으로 시간을 보내는 것이 아니라 능동적이고 진취적으로 지금의 모든 순간을 맞이하고 해결해 나가는 자세를 갖는다
         2. 투자자의 실력은 한가지만 잘한다고 올라가는 것이 아니며, 내가 더 좋은 실력을 갖기 위해선 지금 가장 손이 가지 않는 과정을 기꺼이 함으로써 익숙해지고 능숙해지는 과정이 필요하다
         3. 아내와의 소통이 무엇보다 중요하며, 당장의 갈등 상황이나 불편함을 회피하기 위해 선택하는 하나하나가 결국 중요한 상황에 나의 발목을 잡게 됨을 명심해야 한다

이것으로 1편을 마무리 하겠습니다.

2편은 투자 코칭 이후 인천 아파트의 매도 과정에 대해 적어보겠습니다.

감사합니다.