[2024 내집마련 중급반] 동그란마음의 내집마련 경험담 나눔 및 투자코칭&매물코칭 후기 w/ 부자대디튜터님, 셔츠튜터님

안녕하세요, 동료들과 함께 독립적으로 판단할 수 있는 투자자로 성장 중인 동그란 마음입니다.

투자자로 성장 중인 제가 현재 나눌 수 있는 가장 가치있는 것이 무엇인지 고민하였을 때 제 경험담이지 않을까

생각이 되어 이렇게 글을 작성하게 되었습니다.

이 글은 23.10.01.에 작성한 "[동그란마음] 내집마련 경험담 및 투자코칭&매물코칭 후기 w/ 부자대디님, 셔츠튜터님"을 다시 한번 정리해 보았습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10004012

내집마련 과정의 A to Z를 모두 말씀드리면 각각의 부분에서 혹시 누군가에겐 반면교사가 되지 않을까 생각이 되어 되도록이면 모든 과정을 다 적고자 하였습니다.

혹 시간이 없으신 분들은 마지막의 복기글 부분만 참조하시더라도 제 경험을 레버리지 하실 수 있지 않을까 생각됩니다.

○ 내집마련 과정에 대한 부족한점 및 복기

1. 내집마련을 위해 내마반 강의를 수강함 (24.04.03 수강, A광역시로 지역을 신청)
2. 거주지를 옮기고 싶어 A 광역시와 B 도시에 집을 알아보는 과정에서 큰 돈이 들어가는데 조금은 알고서 진행하고 싶은 마음이 생김. 마침 월부 유투브 영상을 통해 내마반의 존재를 알게 되었고 신청하게 됨
3. 내마반 조모임을 통해 현재 갖고 있는 고민은 투자코칭을 통해 거인의 어깨를 빌리는 것이 좋겠다는 내용과 현재 우리가 보고 있는 지역 외에도 절대적 저평가된 지역이 있으니 그 지역도 함께 고민해 보면 좋을 것 같다는 조언을 들음 [큰 방향을 제시해준 사과자 조장님! 늘 감사합니다. :)]
4. 너나위님의 라이브 강의 중 질문 채택됨! (요약: 현재 거주지는 수요가 부족한 곳이므로 해당 지역에서 자산을 갖고 있는 것은 추천하지 않는다. 지역에 따라 전세도 위험할 수 있으니 잘 판단하는 것이 좋겠다.)
5. 너나위님의 저평가아파트 투자법 강의 수강
6. 너나위님의 부동산 투자기준을 배울 수 있었으며 절대적 저평가인 지역을 판단하고 그 중에서도 더 좋은 아파트를 고르는 비교평가 방법이 가능함을 배움
7. 또한, 노후준비를 위해 실거주지에 많은 자산을 깔고 있는 것이 맞는지 다시 한번 고민하게 됨
8. C 지역에 대한 이해도를 넓혀감
9. 내마반 및 너나위님 특강을 통해 무엇보다 중요한 것은 해당 지역내의 이해도임을 인지함
10. C 광역시에 현재 기회가 있을 수 있다고 생각하여 열기, 실준반을 C광역시를 기반으로 수행함
11. 강의에서 배운 가장 좋은 곳부터 보는 것이 좋다는 기준에 따라 C광역시의 ㄱ지역을 앞마당으로 만들기 시작함
12. 열기를 통해 너바나 레시피를 배웠으며 노후준비는 선택이 아니라 필수임을 인지함
13. 그렇다면 현 시점에서 내집마련을 위한 현 거주지 매도 및 갈아타기를 하는 행위 자제가 적절한지 판단이 어렵다는 점을 느낌
14. 부자대디님과 투자코칭 (23.07.23 투자코칭 진행)
15. 부자대디 튜터님과 코칭을 진행하며 투자방향을 설정할 수 있었음.
16. 아직은 실력이 없으니 지금의 종잣돈을 모두 투자에 사용하는 것 보다는 내집마련을 위해 쓰는 것이 더 좋겠다.
17. 현재 C광역시는 주변 도시들보다 제일 좋은데 가장 저렴하다. 바겐세일 기간이다. C광역시에서 기회를 잡아라.
18. 투자자로 살아가기로 결심한 이상, 무엇보다 중요한것은 내집마련을 하고도 투자금을 모을 수 있는가 이다.
19. 내집마련 예산을 잡을 때 이점을 명심하여 투자금이 모일 수 있는 범위 내에서 갈아타기를 해라.
20. 현재 수입이 충분한 상황이 아니므로 반드시 내집을 매도 후 갈아타기를 수행하면 좋겠다.
21. 조급해 하지 말라. 조급해지면 협상의 테이블에서 밀리게된다. 매도 시 처음 깍아 준 금액이 다음번 협상의 시작하는 금액이 됨을 명심하고 담대하게 협상하라.
22. 현재의 거주지를 매도 후 종자돈을 보태 C광역시에 갈아타기를 하는 것으로 투자 방향을 설정함
23. 지기반을 통한 비교평가 대상 확대
24. 투자코칭 이후 C광역시의 ㄱ지역 및 ㄴ지역을 앞마당으로 넓혀감. 앞마당이 넓어지고 임장경험을 통해 ㄴ지역 사람들이 여건이 되거나 일정 시기가 되면 ㄱ지역으로 이사를 가게 되며 ㄱ 지역의 단지들이 무조건 ㄴ지역보다 비싸지 않음을 인지함
25. 또한, C광역시 사람들도 현재 지역 내 아파트가 저렴함을 인지하여 조금씩 매수하고 있음을 확인할 수 있었으며 ㄴ지역의 연식좋은 신축은 23년 초의 가격대비 비싸진 상태임을 인지하였음
26. 갈아타기를 위한 기존 아파트 매도 진행
27. 내마반 및 투자코칭을 통해 하락기의 시장에선 반드시 내 집을 먼저 매도 후 갈아탈 집을 매수해야 함을 배웠음. 갈아탈 집을 먼저 매수할 경우 일정이 고정되어 마음이 조급해지고 협상에 불리해 지기 때문임.
28. 기존 아파트에 자잘한 문제점을 직접 수리하여 비용을 최소화 시켰으며, 현재 거주지역의 아파트 시세를 분석하여 매도 가능한 가격을 설정함. 또한, 빠른 매도를 위해 지역 내 모든 부동산에 아파트를 등록시킴 (Why? 단독중계일 경우 공인중계사가 수수료를 모두 갖을 수 있으므로 더 적극적임)
29. 또한, 투자코칭에서 배운 협상방법을 적극적으로 활용하여 500만원을 깍아주는 범위내에 기존 가격을 지킬 수 있었으며 종자돈을 늘릴 수 있었음
30. 가족들과 함께하는 시간 확보 및 투자환경 조성을 위한 노력
31. 월부환경에서 공부를 진행해가며 거주와 소유의 분리가 가능함을 자각했고 가족들과 현재 직장과 가까운 거주지에서 C광역시로 이사가는 것이 적절한지에 대해 상의를 하게됨
32. 현 거주지에 전세로 거주한 상태로 C광역시에 자산만 취득하기로 결정하였으며 판단 배경은 다음과 같음
33. 이동시간 최소화를 통한 투자공부시간 확보 극대화
34. 가족들과 충실한 시간을 보내기 위한 통근을 통한 체력소모 최소화
35. 현재 거주지에 전세를 얻는다면 기존 거주지의 인프라를 시용하는데 문제가 없음
36. 마지막으로 현재 거주지의 24평 전세가격이 연식 대비 매력적임
37. 보증보험을 통해 전세금을 손실 볼 리스크를 헷지할 수 있음
38. 이러한 판단으로 현 거주지에 전세를 구하였으며 보증보험 가입을 고려한 전세가 설정을 이유로 가격협상에 성공하여 2천만원의 거주비를 추가로 절감함
39. 앞마당 내 저평가 단지 선정
40. 월부 기본과정을 통해 C광역시의 앞마당을 넓힌 상태였으며 아파트 매매 계약을 체결한 상태이므로 아래 기준에 따라 갈아타기할 단지를 선정하고자 하였음
41. 투자코칭 내용을 반영한 아파트 단지 선정 (내집마련 이후에도 투자가능 상태 확보)
42. 투자범위에 들어온다면 투자가능한 단지 중 가장 좋은 아파트를 매수함
43. 현재 공급물량이 많은 C광역시의 특성을 감안하여 잔금을 치를 수 있는 리스크를 대비할 수 있는 물건을 매수함
44. 처음 내집마련을 고민했던 23년 초는 물론 앞마당을 만든 시점 대비 아파트 단지들의 가격이 반등하여 투자범위에 벗어나게 됨. 다행히 임장 당시에도 대단지에 주변환경 대비 저평가를 받았던 아파트가 다른 단지 대비 상대적으로 눌려있는 상태임을 확인하고 부사님께 연락하여 매물 예약을 함
45. 제주바다 튜터님의 이야기처럼 현장에 답이 있음을 몸소 체험함. 앞마당 만들 당시 가격이 아쉬웠던 매물 1건이 2500만원이 조정된 상태이나 매수자와 매도자간 이견이 있어 거래가 지연되고 있음을 확인함. 당시 매도인이 가격조정에 매우 완강한 입장이었음을 기억하고 있는 바 의외의 소식에 바로 다음날 매임예약을 잡음
46. 이와 병행하여, 절대적인 앞마당 개수가 부족하고 투자경험이 부족하여 내가 선정한 단지에 대해 거인의 어깨를 빌릴 수 있으면 좋겠다는 생각에 매물코칭을 신청한 상태였고 기존에 찍어둔 매물 사진과 함께 거래조건을 작성하여 매물코칭을 신청하였음
47. 매물코칭을 통한 투자전략 점검 및 편익과 비용 검토 (23.09.22)
48. 현재 거래가 진행 중인 매물이였고 500만원의 추가 협상이 불발되어 잠시 소강상태였으므로 투자기회가 매우 짧은 상황이라 인지하였음
49. 다행히 셔츠튜터님과의 매물코칭이 부동산 사장님과의 약속 2시간 전 잡힐 수 있어서 튜터링을 듣고 부동산에 갈 수 있었음. 셔츠튜터님과의 튜터링을 통해 투자의사결정에 대한 전반적인 사항을 점검해보고 거인의 어깨를 빌릴 수 있었음. 투자코칭에서 다뤄졌던 주요내용은 다음과 같음
50. 현재 내가 문의한 매물코칭의 투자물건이 어떤 의미를 갖는지 튜터님의 지식과 경험을 빌려 평가해 볼 수 있었음. 또한, 투자금의 규모에 따른 기회비용을 점검하고 이번 투자를 진행한 뒤에도 계속해서 1년에 1채 투자할 수 있는 환경인지 점검함
51. 셔츠 튜터님의 투자경험에 비춰 내가 선택한 매물의 가치 및 현재 가격대비 저평가상태인지 재 점검함. 이번 투자를 진행하고 앞으로 더 자산을 형상하기 위한 투자전략에 대해서도 논의하고 방향을 설정할 수 있었음)
52. 거인의 어깨를 통해 현 투자의 A to Z를 점검하고 이 투자를 통해 내가 얻을 수 있는 편익과 이 투자를 함으로써 발생하는 비용에 대해 객관적으로 바라볼 수 있는 기회를 얻었으며 편익과 비용을 충분히 인지한다면 좋은 가치있는 투자임을 답변 받을 수 있었음
53. 매물 확인 및 매도인과의 계약 내용 조정
54. 매물코칭 이후 부동산에 방문하여 유선으로 연락한 아파트와 기존에 비슷한 가격으로 나와있는 다른 매물들을 임장함
55. (복기 Point 1) 당시 1등 물건에 너무 집중한 상태라 나머지 물건들에 대해선 적극적으로 가격협상을 진행하지 않음. 당시 물건이 많이 줄어들고 있는 상태이며 1등 물건 또한 거래가 진행되고 있는 상황이며 다시 금액을 올리려고 고민한다는 점에 마음이 다급해 진 것이 주된 원인이였음
56. 너나위님, 셔츠님을 포함한 모든 튜터님이 투자물건 1개를 더 가져가라고 한 이유가 바로 이런 이유임을 비용을 들여 몸소 체험함. 협상에 유리한 고지를 선점하기 위해 꼭 명심할 것
57. 주변 물건들을 보며 수리상태를 확인하였고 세입자수리를 한다면 충분히 경쟁력이 있을 것이라 판단함
58. 또한, 매도자와 잔금일 협상 시 매물코칭 시 코칭 받은것을 적용하여 12월 말로 일정을 정하였음
59. 누수상태를 확인하고 가계약금을 넣었음. (복기 Point 2) 다만, 중도금에 대한 사항을 충분히 논의하지 못해 계약일 당시 재 논의를 수행함
60. 계약서 작성 (23.09.26)
61. 부동산 사장님을 통해 계약서 작성일을 잡고 부동산을 방문함. 그동안 배운 강의 내용을 토대로 공동명의로 계약을 진행하기 위한 준비를 하여 방문함
62. 계약서 작성 과정에서 특약 사항들을 점검하고 잔금일 전 수리기간을 확보하기 위해 매도인과 협상을 진행하였으나 매도인의 완강한 거절로 확보하지 못함
63. 또한, 매도인은 중도금을 요구하였으며 하락장에서 중도금을 전혀 줄 생각이 없었던 터라 금액 수준과 시기를 조율함. 거래 과정은 서로 조율해 나가며 서로에게 이익을 주는 방향이여야 함을 다시 한번 떠올리며 계약금 수준으로 중도금을 지불하고 세입자를 구하면 세입자가 송금하는 계약금을 중도금으로 추가 지급하기로 협의함. 또한, 세입자가 구해지고 인테리어가 진행될 수 있도록 적극적으로 집을 보여주는 것에 합의함. 추가적으로 관리비를 내는 조건으로 1월 1일에 이사하는 것을 수용함.
64. (복기 Point 2 관련) 가계약금을 넣기전 투자조건이 나에게 유리한지 반드시 꼼꼼히 점검해야 함. 소중한 종자돈과 투자기회 모두 날릴 수 있으므로 명심해야 함
65. (복기 Point 3) 중도금 수준을 낮췄긴 하지만 잔금일 이후 몇 일 더 거주하도록 하며 중도금을 지금한건 조금 과한 배려였지 않았을까 생각함. 가계약금을 넣기전 유리한 입장에서 협상이 필요함을 다시 한번 생각함
66. (복기 Point 4) 다만, 계약 과정에서 서로 관계를 잘 유지시킨 덕분에 세입자를 구하는데 적극적인 협조를 구했고 인테리어 실측 등에도 적극적인 협조를 얻을 수 있었음
67. 전세입자 계약(23.10.13) 및 인테리어 업체 선정(23.11.09)
68. 매수 후 약 2주 뒤 전세를 보러 온다는 이야기를 부사님을 통해 전달 받음.
69. 세입자의 사정에 따라 수리기간을 확보할 수 있을지 부사님을 통해 전세금을 깍아주는 조건으로 협상해 보았으나 세입자는 수용하지 못함
70. 일정을 조율하는 과정에서 24년 1월 20~21일에 전세를 들어오길 희망한다는 내용을 듣고 세부 일정은 계약서 작성 시 정하기로 하고 가계약금을 받음
71. 계약서 작성일이되서 부동산 사이에 계약일이 잘못 전달되었으며 이미 24년 1월 19일로 기존집의 매매를 결정했다는 이야기를 들었음. 계약파기를 고려하다 그래도 너바나님 및 코크님의 강의에서 배운 인테리어 일정을 생각하여 촉박하지만 될 것이라 생각하여 수락함
72. (복기 Point 5) 실제 인터리어 업체 계약 시 촉박한 일정이 가장 큰 걸림돌 이였음. 가급적 3주이상의 수리기간 확보가 필요함. 기간이 줄어들면 비용이 상승함 (인건비 추가 지불). 인테리어 가격협상에 약점으로 작용
73. (복기 Point 6) 화장실 방수공사를 하기 위해선 최소 1주일의 시간이 소요되며 겨울은 더 오래 걸림. 덧방이 가능한지 매임 당시 화장실 상태를 미리 확인해야 함.
74. 리스크를 줄이기 위해선 내 입장을 명확히 하는 것이 중요하며 세입자와의 일정조율이 필수적인 상황이였으나, C광역시의 공급을 감안하여 전세입자를 돌려보내지 못함. 또한 반려견이 없는 가족구성이라 전세물건을 빼는 경험으로도 괜찮다고 판단함
75. 인테리어 업체는 기한내 시공이 가능한 업체를 선정하였으며 촉박한 기간으로 인해 비용은 평당 100만원 수준으로 다소 높게 지불함
76. 인테리어 완료(24.01.18) 및 전세입자 입주(24.01.19)
77. 인테리어 기간은 24.01.02~17까지로 계약했으며 입주청소를 위해 1일을 추가 확보하였음
78. 인테리어 기간이 짧은 편이라 자주 현장을 방문하여 하자 보수를 요청하여 리스크를 관리함
79. 인테리어 기간이 짧아 중간중간 변경사항을 숙고하고 판단하기 어려웠음. 이 과정에서 앞뒤 베란다 타일 시공이 빠진 것은 너무 아쉬운 부분임
80. 중간에 어려움은 있었으나 다행히 24.01.18까지 시공이 완료되었고 청소 및 하자보수를 수행해 24.01.19. 세입자가 입주하였으며 추가 연락은 없는 상태임

○ 내집마련 과정에 대한 부족한점 및 복기

1. 아파트 매수 전 단지 내 모든 매물에 대해 전수조사를 시행하지 못함
2. 환급성을 위해 로얄동, 층을 매수한 것은 좋은 판단이였으나, 매도가 자체를 낮출 수 있는 더 싼 물건을 끝까지 파보지 못한 부분은 아쉬운 부분임
3. 투자에 있어서 조급함을 경계하고 Plan B를 가져가는 것을 내 투자 원칙으로 함
4. 아파트 계약 과정에서 매수조건을 확실히 하지 않고 가계약금을 송금함
5. 아파트 매수 전 발생 가능한 최악의 상황을 계산하고 진행한 매수 건이라 계약이 파기되는 일은 없었음
6. 다만, 이번과 같이 잔금을 치르고 수리를 한 뒤 세입자를 맞이하는 것은 부수적인 비용발생이 이뤄짐을 배울 수 있었음
7. 소액투자가 가능한 내 입장에선 더욱 치열하게 물건을 보고 매수자가 유리한 조건이 아니라면 과감히 포기하는 결정도 필요함. 그리고 가계약금은 모든 투자조건을 확실히 한 뒤 넣는 것을 원칙으로 함
8. 인테리어 과정에서 비용을 줄이기 위해 앞뒤베란다는 대상에서 제외 했으나, 진행 과정에서 베란다 외벽칠 작업이 추가 되고 결국 타일 작업만 빠짐
9. 인건비의 경우 일당 얼마로 책정되는 부분이므로 공정이 끝나기 전 협의를 통해 추가하지 않으면 자재비+인건비가 모두 추가되어 많은 비용이 듦
10. 인터리어 진행과정에서 조정된 부분이 있다면 CEO 마인드로 그 공정이 미치는 영향을 면밀히 검토하고 누락된 부분을 추가해야 함
11. 이렇게 일부 누락된 공정이 발생한다면 그 부분이 부각되어 인테리어에 들어간 비용 전체의 효용을 반감시키는 결과를 가져옴
12. 무엇보다 비용을 최소화 하고자 하였으나 수리가 전혀 되어 있지 않은 구축아파트의 경우 평당 100만원이 필요함. 1등물건을 만들기 위해 인테리어를 진행한 부분은 잘 했으나 아파트를 장기간 보유하며 전세금을 올려 받을 수 있는 자산이 아니라면 인테리어가 필요한 투자는 배제하도록 투자기준에 포함시킴
13. 아파트를 매수하고 수리하고 전세입자를 구하는 모든 과정은 이해관계자의 협조가 필요함
14. 이번 투자과정에서 가장 잘한 부분은 월부에서 배운 바를 최대한 활용해 보았다는 점이며, 그중에서 매도인과 공인중계사, 인테리어업체와 호의적인 관계를 유지했다는 점임
15. 이를 통해 투자과정에서 발생가능한 위기를 최소화 할 수 있었으며 원만한 협조 속에 모든 과정을 경험해 볼 수 있었음
16. 특히 인테리어과정에서는 시공일정이 짧은 단점을 보완하기 위해 거의 매일 현장을 방문하여 피드백을 주고 받았으며 인테리어업체에서 제공가능한 서비스를 최대한 받을 수 있었으며 시공일정과 관련된 중요한 경험도 쌓을 수 있었음
17. 아파트를 매수하고 세입자를 맞이하기 까지 많은 과정들이 완료되어야 함
18. 아파트를 매수하는 과정에서는 계약, 중도금, 잔금이 진행되며 전세입자를 맞이하는 과정에서는 계약, 중도금(주로 생략), 잔금이 진행됨
19. 만약 세입자의 계약조건이 인테리어 수행이 포함된다면 내 아파트의 컨디션을 명확히 인지해야 세입자의 잔금일을 구용가능한지 판단할 수 있음
20. 특히 화장실 공사나 페인트(or 탄성)공사의 경우 소요시간이 긴 만큼 수리기간 확보가 필수적임
21. CEO의 마인드로 주요일정간 차질이 생기지 않도록 계약서 내용 조율 및 일정수립이 필요함
22. 만약 이 과정이 충실이 이뤄지지 않는다면 시간 단축을 위한 추가 비용이 소모될 수 있음을 인지함

제 글을 한 문장으로 요약하면 다음과 같습니다.

- 자산을 더 가치있는 곳에 보냄으로 써 잃지 않는 투자 경험을 하고 좋은 가치의 물건을 매수해 환금성을 확보하여 투자자로써 성장하고자 함

긴글을 읽어 주셔서 감사하며 조금이나마 투자자로 성장하심에 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

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