[실전준비반 68기] 코크드림님 3주차 강의 후기 * 단지임장으로 가치분석

그 동안 몇 개의 수업을 들었지만 이번이 처음인 코크드림님!

평소에 유튜브 진행을 잘 하시더니 수업도 정말 랩퍼처럼

다다다다... 발음 깔끔하게 강의를 참 잘하신다.

이번 강의에서는 임장의 중요성과 임장하면서 뭘 해야 하는지 방법을 배웠다.

사실 지난번 조모임때 이미 임장가기 전 사전조사때 상당한 자료들을

검토해서 임장 안가도 될 것 같다고 농담처럼 말했는데

코크드림님이 딱 집어서 헤이해지는 그 마음을 짚어주셨다.

역시 물건살 땐 직접 보고 골라야죠!!

임장을 제대로 하고 매수해야 그 집의 가치와 가격에 대한 확신을 가질 수 있다는 것

모든 수업에서 나오는 것이지만

"행동"이 가장 중요하다는 것을 다시 한번 더 느꼈다.

지금 투자해서 누군 6억을 벌고 내가 3억을 벌더라도 투자를 했기에

3억을 버는 것! 투자하지 않았다면 "0"또는 "마이너스"

사람들이 가장 힘들어하는 시기는 폭락장!

그 폭락장에는 마음이 힘들 수 밖에 없지만

만약 내가 가치와 가격에 확신을 가지고 있다면

그 폭락장을 이겨내고 결국 대세상승장에서 "수익률"을 기대할 수 있는 것이다.

준비된 자만이 기회를 잡는 법!

꾸준히 앞마당을 확보해야만 매물이 나왔을 때 "Get!!!"이 가능한 법

그리고 현장에서 매수인이 가격을 올리더라도

내가 판단한 가격 범위내라면 마음 상하지 말고!! 물건만 생각할 것!

★ 선택 시 고려사항

- 입지가 당연히 중요하지만 리스크(입주현황) 반드시 체크!!! 체크!!

  아무리 좋은 입지도 쏟아지는 물량은 감당할 수 없다는 것을 잊지 않아야 한다.

- 지역간 비교시 강남에 가깝거나 교통이 좋은 곳을 선택하는 것이 적절한 경우가

  많은데 지역내 비교시에는 지역 내 선호요소 파악이 중요하다.

- 단지 내부 조경, 동간거리 등에 집착하지 말자. 돈을 쓰면 변할 수 있는 것들이고

  입지는 쉽게 변하지 않는 것이니 현혹되지 말자.

◆ 단지 임장시 무엇을 기록할까?

• 나의 솔직한 느낌을 가감없이 적자.
• 선호단지 판단(역접근성, 택지여부, 학교, 연식, 세대수, 균질성 등)
• 현장에서 걸어봐야 역까지 가는 길의 분위기, 느낌을 알 수 있다.
• 비선호 시설 파악
• 땅의 가치를 판단
• 주변 상가의 활용성 판단

※ 단순히 단지를 보는게 아니라 단지 외부/내부를 보고 “선호도 우선순위” 도출

♥ 단지분석 - 왜 적는지 생각하며 적자

• 단지정보 : 기본정보(연식, 세대수, 평형 등), 위치
• 단지 입지분석 : 교통, 학군, 환경
• 임장 후 단지 특징 : 내 눈으로 확인한 사항
• 매매/전세 거래 상황

※ 단지가치, 사람들이 좋아하는 단지인지, 내 투자금으로 투자 가능한지 확인

내가 단지를 얼마에 매수하고 얼마에 전세를 놓을 수 있는지, 그래서 예상 투자금은 얼마가 들지 목표 매수가, 전세가, 투자금 예측

♬ 단지분석 후 정말로 괜찮은 단지를 찾아 투자 고려 시 (deep! deep!)

• 실거래가와 호가 비교분석(적정 매매가 전세가 파악, 급매 파악)
• 거래량으로 분위기 파악
• 단지 임장을 통해 선호/비선호 동 파악
• 전고점이 모든것을 말해주지 않음. 전고점이 다른 이유 분석 필요, 보통 <땅의가치>

※ A단지가 좋아도 나에게 맞지 않다면 B단지를 구매할 수 있다. 예를 들어 급매같이 가격이 많이 깍이거나 집주인전세 등 좋은 조건이 나에게 온다면 매수 고려(꼭 사고싶은 단지를 못사서 아쉽더라도 투자는 가능)

10년간 정말 이 자리에 있기 위해 달려온 코크드림님을 보니

같은 워킹맘으로써 좀 더 마음을 다잡게 되는 수업이었다.