열반스쿨 기초반 1강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 68기 71조 램프걸]

저는 부동산에 전혀 관심이 없었습니다.

대략 2019년 전후였던 걸로 기억하는데요, 어머니께서 가깝게 지내시는 부동산 사장님께서 갭투자 하시는 분들께서 집을 보지도 않고 금액이랑 아파트명만 얘기하면 바로 현금으로 계약하려고 부동산을 돌아다신다고 하실때도, "취득세와 양도세 중과가 된다고 하더라도 단기간에 몇천만원 수익을 볼 수 있으면 정말 좋은 수익률이네요." 라고 감탄만 했을뿐.. 실제로 투자를 하고 있는 제가 원금대비 수익률이 그렇게 높았으면 당연히 관심을 가졌어야 했는데, 부동산이라는 이유로 한 귀로 듣고 한 귀로 흘려보냈던 것 같습니다.

그렇게 무지한 저는 2014년부터 있던 기나긴 부동산 횡보장이 지나고 막 오르기 시작한 2019년에 서울의 작은 아파트를 조금 수익났다고 매도를 했더랬습니다. 지금은 부동산이 고점이니 양도가보다 더 싸게 아파트를 재구매 가능할거라고 생각하면서 말이지요.

그런데 저희집을 매수한 분은 오피스텔과 주택을 50채 이상 갖고 계시는 임대사업자라고 하시더군요.

'이렇게 비싼데 부동산을 사신다고? 부동산이 오를거라고 생각하시고 투자하시는건가?' 라고 잠시 생각한 후 그렇게 '벼락거지' 전세세입자가 됐습니다. 그래도 기다려서 손해는 안봤다고 좋아하면서 말이죠.

매도후 옮겨간 아파트 전세금도 급등하여 양도가액 전액에 준하는 수준이었으나, 어차피 주택가격이 하락할거라고 생각했으니 떼이지만 않으면 괜찮을거라고 생각했고 집주인이 오래 살아도 된다고 하셔서 우리집 마련할때까지 살면 되겠다 하며 좋아하고 있었는데, 2년후 전세금이 많이 오르니 집주인이 이주를 원하더군요.. 그래서 지금은 주택양도가액보다 훨씬 더 많은 많은 금액의 전세금을 주고 살고 있답니다 ^^;;;

그래도 나중에 받을 돈이니 손해는 아니다. 라고 생각을 하고 부동산 투자는 전혀 고려는 하지 않고 유투브 방송만 가끔씩 보고있었습니다. 또한 저는, 일반적인 부동산 하락론자들이 자주 얘기하는 '한국은 고령화가 심하고, 생산가능인구도 줄어들고 있고, 노인 빈곤이 심해지고 있어서 주택가격은 하락할 수 밖에 없을것이며, 영끌한 사람들이 반강제적으로 부채감당이 되지 못해 매물을 내놓거나 은행경매에 붙여지면 시장도 잠시 하락하여 재매수기회를 줄 것이다; 라고 생각하고 있었습니다.

부동산의 환금성이 낮은 부분으로 투자고려를 하지 않는 제가, 부동산 투자를 하는 지인분께 하루를 물었습니다.

"내 집이 꼭 있어야 하는 이유가 있나요?" 그랬더니 지인분은 "네가 원할때 살 수 있는 집이 있으면, 전세금이 올라도 올려 줄 능력이 되면 굳이 없어도 상관없지" 라고 하시는데, "그렇지~" 라고 생각하고 맞장구를 쳤었지요.

그러다 투자를 하면서 현금이 조금씩 늘어나다보니, 안정적인 자산에 분산투자를 하고 싶다는 생각이 들어 '부동산에 관심을 가져볼까?' 하는 찰나, 직장 동료와 밥을 먹으며 "부동산 공부를 해봐야 할 것 같아요" 라고 말씀드렸더니, "좋은 카페도 있고 스터디도 있고 강의도 있으니 한번 해봐요~" 라고 바로 말씀을 해주시면서 '월급쟁이부자들' 카페를 추천해 주셨더랬습니다. 당일에 바로 카페 가입을 하고, 월부홈에서 열반기초반과 서울투자기초반 알림을 해두었는데 아쉽게도 서울투자기초반은 자격이 안되어 수강이 안된다고 하더라구요..

기다리다 너무 궁금해서 그 주 주말에 '부자들과 맞벌이 하는 월급쟁이 부자들' 과 '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 를 모두 읽었습니다.

'세상에... 이게 진짜 가능하다고? 부동산으로 잘하면 정말 큰 부자가 될 수 있겠는데? 부동산 투자가 이렇게 좋은거였어? 나는 왜 지금까지 부동산에 관심을 안갖고 있었을까? 주변에 부동산으로 부자된 사람들이 많은걸 봤으면서? ...' 정말 끝없이 감탄과 저와 부동산에 대한 물음표가 생기며 , 부동산 투자로 부자가 되어 있을 제 미래를 상상하다보니 가슴이 정말 터질듯이 벅차올랐습니다. 그래서 하루 빨리 시작해야지 하며 월부 강의 알림이 뜨자마자 신청하여 부동산투자를 위한 첫 강의로 열반기초반을 수강하고 있습니다.

사실 가장 알고 싶은 것은 이거였던 것 같습니다.

수도권에서는 2채, 비수도권을 포함하더라도 3채가 넘어가면 취득세가 12% 까지 부과되고,

부동산 보유시 매년 재산세 및 공시가격 29억(?) 초과시 종합부동산세도 부과가 되며

양도시 다주택자는 현재는 아니지만 장기보유특별공제도 없고, 중과까지 되는 경우 세금내고나면

양도차액 30% - 취득세 12% - 종부세 - 재산세를 감안하면, 실제 수익률은 매우 낮아질텐데..

오히려 수도권에 2채 까지 보유하여 갭투자 후 매도하거나, 아파트 경매를 낙찰받아서 2채 미만으로 단기 투자를 하는 것이 오히려 수익률이 좋은건 아닐까?

서울 및 수도권은 주택가격 상승률이 매우 크니 10~20% 수익도, 투입금액 대비는 일정수준의 수익률이 나올테지만, 지방의 경우는 1억내외 상승시 세금을 내고도 수익이 나려면 거의 전세가와 매매가가 같은 수준에서 이루어 져야 하는거 아닌가? 라구요..

이 부분에 대해 너바나님의 1주차 3강에서 말씀해주시는 부분이 답변이 되었던 거 같습니다. "연봉 1억인 사람에게, 연봉 2억으로 올려준다고 하면 세금 많이 떼고 나면 실제 차이가 별로 없으니 안올리실건가요?" 라고 하시는데, " 아~ 그렇네~" 라고 머리가 탁 쳐지더라구요~ ^^그래도 공부하면서 실제 수익률이 어디가 더 높은지는 계속 체크를 하면서 저만의 투자계획을 어떻게 세우는게 좋을지 결정을 해야할 것 같습니다.

양파링님처럼 2채 정도로 매매 회전율을 올려 수익률을 높이는게 좋을지, 너바나님 이외의 다른 분들처럼 다주택을 보유하면서 총자산수익률을 올리는게 효율적인지 말이지요..

법인설립을 통한 투자로 고려해보려고 했으나, 취득세 4.6%, 종부세 등 관련, 추후 양도후 자산수취방법 등에 대해 배당소득세로 받는게 유리한지 아닌지.. 아직 공부가 되지 않아 계속 확인을 해봐야 할 것 같습니다.

사실 부동산 투자에 관심을 갖지 않았던 이유는 가장 큰 부분은, 환금성과 세입자관리의 어려움이었습니다.

그 중 세입자 관리는 '선배님들과 월부를 통해 계속 배워나가야겠다.' 생각하고 있는데요..

환금성은 어쩌면 장점이 될 수도 있겠다라는 생각이 들었습니다.

너바나님께서 강의 중 말씀하셨던 것 처럼 "주식은 환금성이 커서 매매가 쉽기 때문에 오를때까지 기다리지 못해 수익을 많이 본 사람도 별로 없고, 부자가 된 사람도 적습니다." 라는 말씀과,

너나위님 책 내용 중 "부동산은 필수재이기 때문에 가격하락에 한계가 있어서, 내 자산이 0이 되지는 않는다" 라는 말씀으로 이런 생각이 들었습니다. '주식보다 훨씬 안전한 자산이면서 리스크는 적고, 수익률은 훨씬 더 높구나. 잃지 않는 투자가 가능한 무조건 해야하는 투자처였구나.' 라는 생각을 하게 되었습니다. 그러면서도 너나위님 또한 부동산투자는 금액 자체가 워낙 크기때문에 조심 또 조심하시는 모습이 너무 좋아보였던 것 같습니다. 보고 또 보고 저평가인지 확신이 들때까지 확인한 후 투자에 임하시니, 절대 지지않는 투자가 될 수 밖에 없을테니까요. '주식투자 또한 그렇게 한다면 누구도 손해를 보지 않을텐데..' 라는 생각이 들었던 것 같습니다.

그렇게 조심스럽게 돌다리도 몇번씩 가보고 두드려보며 투자하는 습관이 체화되고, 부동산 투자를 잘 하게된다면 지금 하는 주식투자에도 시너지가 발휘되어 더 큰 수익율을 기대해도 되겠구나 싶어. 가슴이 벌렁벌렁 두근두근 하여 며칠동안 흥분이 가시질 않았던 것 같습니다.

월부 첫 수강인데, 조장을 할 수 있는 기회를 주셔서 너무나 바쁜 매일을 보내고 있습니다.

저 또한 너무나 부족함에도 저처럼 첫 수강을 통해 부자가 되기 위한 출발을 하신 조원분들께서 계속 포기하지 않고 이 길을 오래 잘 함께 걸어가셨으면 하는 마음이 큰 것 같습니다.

책을 읽으면서도 '이렇게 힘들게 하셨다고? 정말 부자는 아무나 될 수 없는거구나.. 피나는 노력과 땀의 결실이구나..' 라고 생각하며 우러러보였었는데, 실제로 너무나 열심히 하는 반장님과 조장님, 튜터님, 선배님들을 보며 배우고, 강의를 들으며 '고3 때보다 더 빡쎄게 해야 하겠구나. 내 시간을 단축하려면. 직장과 맞벌이 하려면..' 이란 생각이 드는 것 같습니다.

2021년부터 뭔가모르게 직장생활이 익숙해지다보니 메너리즘에 빠진건지 게을러졌던 면이 있어서 이제는 다시 정신차리고 달릴 준비를 해야겠다고 하고 있었는데, 때마침 부동산 투자에 눈을 뜨게 해주시고 그 출발을 이렇게 멋지고 열정적인 분들과 함께 할 수 있는 기회를 주셔서 정말 감사드립니다.

어려서부터 정말 자주했던 생각이 '사람들이 돈 때문에 힘들어하지 않았으면 좋겠다. 직장인들이 즐겁게 웃으며 출퇴근 할 수 있으면 좋겠다. 내가 사람들이 돈 걱정을 하지 않게 자산을 불려줄 수 있는 역할을 하고싶다' 였습니다.

그런데 금융사 직원들은 아무리 열심히 하더라도, 고객이 수익이 날때는 관계가 좋지만, 손실이 발생되면 그간의 관계와 노력이 모두 물거품이 되버리는 냉정한 현실과, '사촌이 집을 사면 배가 아프다'라는 심리가 함께 작용하는 시장이다보니 제 이상과 현실과의 괴리가 좁혀지지 않음에 뭔가 답답하기도 하고 우울한 생각이 들더랬습니다.

하지만 월부의 카페나 월부TV를 보며 너바나님과 너나위님의 책을 읽으며, '부동산 이라면 주변 사람들에게 확실히 도움도 되고 부자도 만들어 줄 수 있고, 최소한 삶이 윤택해지는데 도움이 될 수 있겠어. ' 라는 생각이 들었고, 제가 부자가 되는 것도 좋지만 그 능력이 지인이나 주변 분들 또한 부자로 만들어 줄 수도 있다느 생각에 더 가슴이 벅차올랐던 것 같습니다.

오래오래 선한 영향력을 발위해주셔요~ ^^

열심히 능력을 키워 기회가 된다면 선한 월부의 행적에 동참할 수 있는 기회를 꿈꾸며 열심히 힘차게 달려보겠습니다~ *^^*

월급쟁이부자들 화이팅~!!

월부의 모든 회원들이 내집마련하고 부자가 되는 날까지~