열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 33기 77조 골든엘스]

월부 투자방식으로 아파트 투자를 하겠다고 마음먹었고 어서 1호기를 하고싶다는 생각은 있었지만 사실 그 후의 과정에 대해서는 구체적으로 생각해보지 못했다.

이번 강의를 통해 매수후의 과정인 임대, 갭투자의 필수요소인 임대에 대해 잘 이해하게 되었다.

특히 지난 여름 전세로 이사하게 되어서 경험에 비추어보며 더 잘 이해할수 있었다.

매매가가 횡보하는 시장에서 전세가 상승은 투자자에게 소액투자의 기회를 주기에 투자할수 있는 시기가 다가옴에 뭔가 가슴이 두근거린다. 그러나 매매계약서 작성하기 전에 전세시장에 대한 파악과 상황판단은 필수라는 점! 갭투자를 생각할때 매매잔금은 전세잔금으로 치루겠지라고 막연히 생각해왔는데 생각대로 전세가 안나간다면? 생각만 해도 눈앞이 캄캄해질것 같다. 그래서 나의 가용자금으로 잔금을 먼저 치룰수 있어야 한다.

등기부등본 보는 방법과 매매계약서 작성시 주의사항과 특약사항도 자세히 설명해주셔서 앞으로 계약할때마다 꺼내보며 체크할수 있을것 같다. 투자에 대한 책임은 스스로의 몫이라는 무게감을 절대 잊지 말아야겠다.

투자에서 전세를 빨리 빼는 것이 얼마나 중요한지는 지난 강의들을 통해서도 수차례 들어왔다. 전세금을 많이 받으려고 욕심 부리다가는 더 늦게 더 낮은 가격에 빼야 할수도 있다는것. 소소한 욕심으로 일을 그르쳐서는 안되겠다.

적당한 전세가격은 어떻게 설정할까? 1단계 단지내 비교, 2단계 생활권에서 비교, 3단계 공급량 확인.

지난 여름 현재 살고있는 전셋집을 구할때 나는 아이들 통학이 가능한 단지들을 모두에 염두에 두고 생활권내에서의 비교를 먼저했는데 선택한 집이 가성비가 좋았기에 선택했고 단지내에서도 하위 평형과 비교시 경쟁력이 있어보이는데다가 올수리 조건이어서 계약했다. 신축 아파트는 위치도 가격도 맞지 않아서 고려대상이 아니었고. 내가 매수한 집을 임대물건으로 내놓을때도 이런 과정을 거쳐 가격을 먼저 스스로 생각해봐야하는구나. 재미있었다 ㅎ. 집을 구하는 사람이 하위평형 & 상위평형과도 비교를 하니 항상 임차인의 입장에서 생각해야겠지. 공급량도 기간을 넓게 잡고 고려해야한다는 것도 미처 생각지 못했던 부분인데 양파링님의 사례를 통해 자세히 설명해 주셔서 잊을수가 없을것 같다.

임대기간 설정시에는 공급과 수요와 나의 포트폴리오를 고려해야한다. 만기시점에 공급이 예정되어있어서 전세금을 내려줘야한다면 결과적으로 내 투자금이 예상외로 많이 커질수있다. 주택 수가 늘어날수록 내 임대포트폴리오를 통한 재계약 시기도 분산시켜야 한다. 임대포트폴리오 관리는 생각만해도 가슴이 뛴다 ㅎㅎ.

하지만 리스크관리를 위한 만기분산하기 잊지 말아야겠다.

내물건을 1등 만들어서 빨리 빼려면 임차인에 따른 대응 전략이 필요하다. 따지고 보면 모든일에는 전략이 필요하고 전법이 있다. 내가 간절히 원한다고 되는일은 세상에 없으니. 항상 상대방의 입장을 고려하여 협상에 나서야 한다는것은 부동산 투자처럼 고액이 오가는 협상의 자리에서 필수적이다. 공부할수록 부동산은 세상공부 사람공부의 과정인것 같다. 배울수록 내가 세상을 너무나 모르고 살았다는 생각이 들기도 한다.

너무나 자세하고 정확할 설명에 투자자로서도 세입자로서도 큰 도움이 되었고 앞으로도 큰 도움이 될 강의였다.

눈에 확 들어오는 pt 자료도 정말 감사합니다.