[잠토] 격동의 시기에 해낸 2호기 투자 복기: 토허제와 탄핵속 끈질기게 찾아낸 2호기와 네고를 넘어선 네고과정

안녕하세요  잠토입니다

드디어 길고길고길었던 매물찾기 끝에

2호기 잔금을치르고 후기를 쓸 수 있게 되었네요.

크게 3단계로 

1.0호기 매도하는법  2. 2호기 매물찾는법  3.협상을 넘어선 협상 에 대해서 제 경험을 나눠드릴 수 있을것 같습니다.

1.토허제지역 전세낀 0호기 매도하다

저희가 가지고 있는 0호기는

송파구 최하위급지에 있는 

88년식 20평 나홀로 소형아파트였습니다.

이 물건을 매도하고 자산재배치를 할지 

가지고 갈지 정말 많이 고민했었는데요.

2024년 4월 강사와의 임장에서 제주바다 멘토님이 해주신 말이 저희의 방향을 잡는데 큰 도움이 되었습니다.

“잠토님. 가지고 계신 물건이 

엄청 나쁘다고 할수 없어요. 

땅이 좋기때문에 4급지 정도의 상승률은 있을거에요. 

그래도 매도하기로 마음이 자꾸 기우신다면 

지금부터 진짜 열심히 찾아서 갈아타기로 가세요”

저는 제바님 말씀 이후로 

제 원씽을 올해안에 임보 10개쓰기로 잡고

한달한달 정말 열심히 임장지를 다니고 

임보를 썼습니다.

그렇게 서울에 앞마당이 하나도 없던 상태에서

강남구, 송파구, 마포구, 성동구, 

동작구, 강동구, 중구, 종로구, 

동대문구, 관악구, 구로구를 

남편이 추가로 서초구, 광진구를 

완벽한 앞마당으로 만들었습니다.

시세트래킹은 이미 루틴으로 자리잡았기에 

시세 체크와 단지비교를 열심히 하며 

2호기의 가격 범위에서 가능한 물건들을 다 수집 했었는데요.

문제는 0호기였습니다. 

내놔도 집보러 오는 사람이 거의 없더라구요….

세간에는 1급지는 다 올랐다 라는 얘기들이 많았지만 

저희가 갖고 있던 집은 전고대비 -30% 그대로인체로 오르지도 않았고 호가에 팔아도 저흰 상승장에 

매수했기에 남는돈이 없었습니다.

그럼에도 불구하고 보는 사람이 없더라구요..

그러던 와중에 서투기 강의에서 자모님이 하신말씀이 

저에게 또 한번의 큰 방향설정을 

다시 하게 만들었습니다.

“여러분 지금 정말 좋은 시장이에요. 

갈아타기 하실분은 빨리 하셔야 해요. 

그리고 물건을 찾았으면 

매도물건은 진짜 싸게 내놓으세요. 

서두르셔야 합니다”

저희 부부는 이 강의를 듣고 2,000만원을 더 내려서 

이거 뭐야? 왜이리싸? 이렇게 특특올수리인데? 

라는 느낌이 들게 만들었습니다.

이러던 와중에 토허제재지정 발표가 나더라구요.

목요일에 났는데 일요일까지 안팔리면 

그냥 꼼작없이 가지고 있어야 하는 상황이었습니다.

서울 2호기의 꿈도 날라가고 

투자금이 확줄어드는 상황이었습니다. 

당연히 1년동안 서울만 팠기 때문에 

2호기를 하려면 

다시 지방 수도권 앞마당들을 만들어야 했구요….

'왜 이런일이 벌어지나 나 진짜 열심히 했는데..'

라고 울음이 난적도 몇번 있었는데요.

이때도 남편의 말이 저를 위안해줬습니다.

”잠토야 투자와 정책은 예측의 영역이 아니야

우리는 어떤 상황이든 대응만 잘하자“

그러던 와중에 극적으로 매수자가 나타났습니다.

이렇게 급작스럽게 저의 0호기는 

토허제 재지정을 하루 앞두고 매도 되었습니다

2. 내손안에 빠져나가는 물건이 

없을 정도로 찾은 매물들 

매물은 대략적으로 어느정도까지 봐야겠다고 

잡아놓은곳들이 있었기에 

금방 매수할 수 있을 줄 알았습니다.

그러나 토허제 재지정 이후 

주변 지역들이 풍선효과로 계속 날라가더라구요

매임을 잡으면 그 다음날

“거기 계좌 들어갔다고 하네요 

내일 오실 필요 없습니다” 

라는 문자를 매주 받게 되었습니다.

계속 이런날이 거듭 되고

매일 책상에 앉아 전수조사를 했더니 

목디스크가 도지고 기운이 빠졌지만 

서투기에서 주우이멘토님이 하신 말씀이 

절 또 움직이게 했습니다.

“매도 하셨으면 당장 내일이라도 사셔야 해요. 

한달 이상 끌면 안됩니다”

이말에 제가 가지고 있는 앞마당을 

매일마다 전수조사로 갈아끼웠습니다.

전수조사에는 매물건수 전세건수까지 넣어서

어디에 물건이 빠지고 

어디에 나왔는지까지 체크하여 

내 손아귀에서 벗어나는 

물건은 없게끔 했던것 같습니다.

5순위 시세표에서는

제가 진짜 투자 가능한 범위의 아파트들의 최종 후보를

매물털기에서는 

그 단지의 매물의 흐름을 파악 할수 있게 되었습니다.

특히 매물을 털면서

전세입자가 안보여주는집의 

전세놔준 부동산을 찾아 매물을 보게되고

어떤 부동산 사장님이 일 잘하는지도 

파악하게 된것 같습니다

매물코칭을 통해서 

제가 뽑은곳에 대해서도 점검 받을 수 있었는데요. 

제 매물코칭 튜터분은 

제 1호기 매물코칭 튜터이셨던 

센스있게 쓰자 튜터님이었습니다

센스있게쓰자 튜터님게서는

매물을 잘 찾았다는 말과 함께

각 매물들의 적정가격 

그리고 만약 물건을 놓치더라도 

앞으로 봐야 할 물건의 방향도 정해주셨는데요.

사실 한달여간 계속 되는 매물털기로 

조급함이 생겼던 저희 부부에게 

객관적인 시선과 침착할수 있는 마인드를 

선사해주셨습니다.

3.협상을 넘어선 협상: 

학연지연 종친까지 쓴 협상

이번에도 저는 정책의 펀치를 또 맞았는데요.

애석하게도 매물코칭 

다음날이 탄핵결정의 날이었습니다.

탄핵이 결정되고 제 5순위 시세표와 

매물코칭으로 확인 받은 최종 매물은 

적게는 5,000만원 많게는 1억으로 호가가 올라가고 

매물의 반이 다시 거둬지는 상황이 터지게 됩니다.

어쩔수 없다고 생각하고 

지투실전을 열심히 하고 있던 중 

제가 계좌 달라고 했다 거둔 물건이 

다른부동산에서 다시 광고로 등록이 되었더라구요.

동료분들께 물어보니 투넘버로 함 물어보거나 

동료에게 부탁해서 전화해보라고 해서 

아버지께 전화요청을 드리게 됩니다.

광고 올린 부동산은 

제가 갔을때 물건 없다고 나가라고 한 곳 이었는데요. 

제가 단일종파 희귀성씨라 

사투리를 쓰고 저랑 같은 성이면 

같은 종파 확률 100%인데 

사장님이 같은 성씨에 사투리를 쓰고 계셨었습니다.

혹시나 하는 마음에 

아빠라면 분명 종파 드립을 할것이다 

라고 예상해 아빠에게 부탁했는데

아니나 다를까

“딸아 여기 사장님이 26대손이야. 

니가 28대손이니까 니한테 할아버지뻘이시다” 

라고 하시더라구요…!!!!!!

다시 광고 올린 물건은 

제가 알고 있는 상황이 맞았고 같은 종친이라 

특별히 물건 찾아놓을테니 

내일 오라고 했다고 하시면서 보여

“아빠가 내일 가볼게” 이러시는겁니다..!!!!

아빠한테 맡길수 없어서 

퇴근 하고 부리나케 

부동산으로 달려가서 문을 열었는데

저희 부모님과 부동산사장님 내외는 

앉아서 떡을 먹고 있더라구요;; 

저희아빠는 저를 보자마자

사장님 고향 사무장님 고향 

이전직장 딸내미 나이 등등을 저에게 읊어주며 

이미 부동산 사장님과 친구가 된 상황이었습니다.

저는 그렇게 사장님의 물건을 만났습니다.

이 단지를 5번도 넘게 가고 

거의 모든 매물은 다 봤는데 

이 물건은 한번도 본적 없는 물건이었고

다른 사람이 사기로 해서 

이미 깎아놓은 거라 숨겨놨던,

게다가 주전 이었습니다.

예상에도 없던 물건이고 매물코칭도 안받은 물건이라 

어떻게 할지 잠시 패닉에 빠졌는데요.

진짜 짧은 시간에 

배운대로 하자 

저환수원리를 따져보자

계속 생각했던거 같습니다.

그리고 제가 알고 있는 

같은 가격대 아파트들 모두 모아

 환경 학군 교통으로 빠르게 비교를 했는데요

그럼에도 이 매물이 가장 좋은 매물이었습니다.

이미깎아져 있는거라 

더 깎을 필요도 없긴 했지만 

500만원을 더 던져봤습니다. 

500만 더깎으면 진짜 계약 한다고..

그렇게 사장님은 진짜 난감해하셨고

이미 어떤 노련한 사람이 와서 

최대치로 깎은거라 깎을수 없다고 하셨지만

저의 아버지의

“숙부~ 이렇게 손녀같은애가 해달라는데~~ ”

이 한마디에 500만원을 더 깎을 수 있었고

제가 설정한 투자금에 들어와 잔금까지 마무리 할 수 있게 되었습니다

이 매수과정에서

저희 부모님은 친구를 얻었구요 

(같이 농사지으러 가신다고 하더라구요)

네고는 상대에게 불리한거 

유리한거 따져서 하는것도 중요하지만 

때로는 그보다 더 한 정으로 

들이밀어야 한다는 걸 깨달았습니다.

부동산 사장님이랑은 최대한 친하게 지내고

제가 열심히 하는 딸, 조카 처럼 보였던게 먹혔던겁니다. 

지금까지 2호기 경험담이었는데요.

2호기는 1호기 보다 더 잘해야 한다는 마음이 컸기에 

계속 물건을 보고 또보고 하면서 

좀 길어졌던것 같습니다.

하지만 1호기 후 복기하면서 개선하기로 했던건

다 지켰던 점이 저를 2호기로 이끌었던것 같습니다. 

<개선하여 적용한 점>

# 투자전 주변 지역 전수조사를 철저히 한 것

제 투자범위에 드는 앞마당 8개구를 

매주 업데이트를 하면서 

쭉쩡이 고르기를 계속 했습니다

# 앞마당 늘리고 앞마당간 비교

앞마당을 많이 만들어놨기에 

이가격이면 저 아파트가 낫겠다 이가격이면 낫다 

라는 비교가 확실해졌습니다.

#투자매물 후보들을 여러개 만들어둔점 

이건 진짜 중요한것 같습니다. 후보가 많아야 조바심이 없어질 수 있습니다. 

<잘한점>

# 강의에서 멘토님이 해주신 말들을 새겨 들은점

기초강의에서 해주신 말들을 허투루 듣지 않고 

제가 계속 새겨야 할 멘트는 메모장에 적어놨습니다. 

이런 멘트들이 모이니 투자방향성이 보였던것 같습니다.

# 매임의 양을 늘린점

저는 폰포비아였는데요. 

투자를 해야 하니까 

정말 주중이든 낮이든 밤이든 

좋은 물건이 나왔다고 하면 

바로 달려갔던것 같습니다. 

처음에는 하루 매임을 5개정도 하면 잘한거다 했었는데 

나중에는 하루에 15개는 봤던것 같습니다.

# 단지비교

강의를 볼때마다 강사님들이 해주시는게 

단지대 단지 비교입니다. 

실전반때 식빵파파님 강의를 들은뒤로는 

저는 늘 이상형 월드컵처럼 단지대단지 비교를 했습니다. 

그러다보니 너나위님정도는 아니지만 

찌르면 대충 거긴 저기보다 낮다 높다 판단이 

잘되었던것 같습니다.

<개선할점>

# 매임질 높이기 

2호기 가계약을 하고 

본계약때 집을 한번 더 보러 갔는데요. 

안방 대피공간옆에 물이 흘렀다 마른 흔적을 

찾을 수 있었습니다. 

매임할 땐 발견 못했는데요 

매임할 때 좀더 꼼꼼히 봐야겠다고 다짐했습니다.

# 전세관리

어쩌다보니 1호기와 2호기 전세계약 만료가 

한달사이로 붙어버렸습니다. 

다음 투자때는 하반기에 투자해서 

더이상 상반기 만료는 피해야겠다는 생각이 들었습니다. 

그리고 튜터님이 알려주신대로 

두개의 전세 만료를 벌리는 작업을 시도해봐야겠습니다.

#6개월 후 복기 

6개월 지나 이 단지가 그때도 잘한단지인지 복기하겠습니다 

마지막으로

저의 2호기를 진심으로 응원해주시고 지도해주신

센스있게쓰자튜터님, 두잇나튜터님 감사합니다

그리고 저의 성장을 도와주신 한가해보이멘토님, 긍휼과열정튜터님, 

제주바다멘토님, 줴러미튜터님 감사합니다. 

돈독모에서 만난 뒤로 

저에게 구체적인 미래일기를 알려주신 

바니바니당근튜터님, 꽃을든둘리튜터님, 아이닌선배님 감사합니다. 

더 성장하겠습니다

🩷아빠🩷

1호기때도 손발 걷고 집 고쳐주시고 

2호기때도 딸이 돈이 없다고 투덜 댔더니 바로 다음날 

비가 추적추적 내리는날 부동산에 방문해서 중개비도 깎아오신 아빠.. 

너무너무 감사합니다. 큰딸이라 붙임성도 없고 그렇지만 

아빠 아니었음 1호기도 2호기도 못했습니다. 

🩷태수달님 🩷

제가 비록 매일 감정이 널뛰지만

저의 이런 성격도 다 받아줘서 고마워요. 

2호기 등기는 태수달님이름으로 했으니

잘 관리하시기 바랍니다. 

그리고 늘 함께해주는 우리 잇나즈 앵자조장님, 노마드현님, 민들레라님, 샤사삭님, 대나무님, 박라임님, 원모어님 / 폭풍이들 이러케조장님, 괭이님, 공부하는미화씨님, 잴리님, 복덩이대디님, 봄나봄님, 코위님, 지투실전19기 김뿔테조장님, 팽쥐니님, 나초단님, 플그림님, 솔리엘님, 사린님, 큰누리님, 연못을건너님 / 열중 69조 나날24님, 신중한별2님, 다루다님, 러시안체스님, 미라클나잇님, 정갈한하늘님, 피치업님, 호수고래님 / 실준47기 부자달조장님, 탠니아빠님, 나도핸님, 눈의왕님, 살아내기님, 미아코코님, 행복한삶82님 / 지투21기 디온아조장님, 네비맘님, 노이님, 뉴시님, 똑부부님, 와니지니맘님, 팡부자님 하리라님, 서투기 21기 수달님, 집산다님, 파우다님, 하울님, 한계단씩님, 해피에이제이님, Kate님, Y백합님 그 외 저와 함께 해주시고 응원해주신 모든 월부 동료분들 감사합니다. 

저는 자금마련하는 동안 이제 동료분들 투자를 돕겠습니다. 

그럼 저는 또 3호기 후기로 만나뵙겠습니다.

그전까지 오래오래 살아 남아보렵니다