안녕하세요:)
아이닌입니다.
저는 얼마 전 투자하는 과정에서
대출을 받게 되었는데요.
'대출은 무조건 안 돼!'라고
생각했던 저였지만,
대출을 잘만 활용하면
더 가치 있는 물건을 싸게 살 수 있는 기회를
잡을 수도 있다는 것을
이번 투자를 통해 배웠습니다.
제가 고민했던 것들을
정리하며 다른 분들께도 도움이 되었으면 합니다.
같은 단지에 아래와 같은 물건들이 있다고 해봅시다.
어떤 점들을 고려하면 좋을까요?
(위 물건 상황은 예시입니다.)
첫째,
공급이 없는 지역인가
수도권과 지방 마다 받는 영향의 차이는 있지만
공급이 있을경우 전세가에 영향을
줄 가능성이 많습니다.
대출을 받아서 투자할 경우
추가로 투자금이
더 들어갈 일이 없어야 합니다.
만약 인근에 입주가 있을 경우에는
전세가가 더 낮아질 수 있기 때문에
대출 상환이 길어져 다음 투자까지
시간이 꽤 걸릴 수 있습니다.
이럴 경우에는 대출이 오히려 독이 될 수 있습니다.
공급이 있을 경우 대출 카드는
여러 위기에 대응하기 위해 남겨두는 편이
나을 수 있습니다.
물론 지역마다, 물건마다 사정은 다를 수 있으니
현장에서 좀 더 디테일하게 따져보시기 바랍니다.
둘째,
현금흐름이 발생하여
대출 상환이 빠르게 가능한가
위 사례에서
A물건과 C물건은 모두 세가 낀 물건입니다.
이 중에 만기일에 공급이 없다는 가정하에,
전세를 시세대로 세팅할 수 있다면 B물건보다
적어도 5천만원을 싸게 살 수 있는 것입니다.
다만,
A물건은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 물건이고,
C물건은 사용한 물건입니다.
A물건은 만기일 이후에 갱신권을 행사하여
추가로 더 거주할 수 있기 때문에
이럴 경우 시세대로 전세세팅을 하지 못할 가능성이 높습니다.
대출을 받는다면
A물건은 만기일에 5% 정도의 현금만 회수되기 때문에
대출 상환이 늦어질 수 있습니다.
반면,
C물건은 갱신권을 이미 사용했기 때문에
만기일 이후에는 시세대로 전세 세팅을 할 수 있습니다.
단기간 대출로 적어도 5천만원을 싸게 살 수 있는
기회를 잡을 수 있습니다.
이럴 경우에는 갱신권 사용 유무가
굉장히 중요합니다.
추가로,
연간 월 저축액으로 대출 상환이 가능할 때
뿌려놓은 물건의 전세 상승금 회수로 현금이 생길 때
추가로 현금 나올 곳이 있을 때
이런 경우에는 대출 상환을 빠르게 할 수 있기 때문에
대출을 고려해볼 수는 있습니다.
다만 어디까지나 무조건 정답이라기 보다는
선택의 폭이 넓어진다고
생각하시면 좋을 것 같습니다.
셋째,
충분이 싸게 살 수 있는가
가장 중요한 건 대출 카드를 사용해서
충분히 싸게 살 수 있어야 합니다.
위 사례에서는
입주가능 매물과 세낀 물건 가격차가 5천 만원 정도
벌어져 있습니다.
대출 카드를 사용해서
5천 만원을 저렴하게 살 수 있는 것입니다.
그러나 만약 입주 가능 매물과
세낀 물건 가격차가 차이가 없다면?
굳이 대출을 사용할 필요가 없습니다.
그리고,
대출을 사용하지 않더라도 저렴하게 매수할 수 있는
물건이 없는지 먼저 찾아보는 게 선행되어야 합니다.
혹은 다른 더 좋은 조건의 단지후보가 있는지
따져보는 게 중요합니다.
저는 이번에 대출 카드를 사용하면서
많은 경우의 수를 따져보고
최선인지 고민하는 시간을 가졌습니다.
위 세 가지 고려사항은 모두
or이 아닌 and 입니다.
모든 조건이 해당될 때만
대출을 사용해 매수를 고려해볼 수 있습니다.
어디까지나 원칙은 대출을 사용하지 않고
투자하는 것입니다.
다만 대출도 '잘' 사용하면
기회가 될 수 있다는 점을 알려드리고 싶었습니다.
이 과정에서 제가 고려했던 것들을 참고하셔서
다른 분들도 투자 시 좋은 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
글을 읽어주셔서 감사합니다:)
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