안녕하세요 킵로이입니다.
오늘은 프메퍼 튜터님의 지방에서 선호도 있는 단지 투자하는 방법에 대해서 배웠습니다.
2주차 강의는 한번만 들어서는 안되고,
한번더 들으면서 그대로 실천해야겠다 다짐하는 강의였습니다.
1. 생활건 순위를 나누고 정리할 때
선호 생활권의 경우
키 Question은 다음과 같았습니다.
* 사람들은 왜 이곳에 모이는가?
>> 이곳에 사람들을 끌어모으는 핵심 요소는 무엇인가?
생활권 정리에 활용하겠습니다.
2. 단지 임장시 중요한 점은
단지 주변에 있을 것이 있고, 없을 것이 없는지 여부입니다.
이중 없어야 할게 없는게 중요합니다.
예를 들면, 교도소, 열병합발전소, 송전탑, 버스 대기장, 폐지취합장, 카센터 밀집지역,
유흥업소, 퇴폐업소 등은 없어야 할 것입니다.
하지만 이것도 지역에 따라 달라집니다.
강남 1시간 이내 접근 가능한
안양시 동안구의 경우
교도소 뷰가 보이는 단지도, 선호 요소인 평촌 학원가와 가깝다면 가격이 유지됩니다.
평촌역에 있는 한양 6단지 초원 아파트 경우,
열병합발전소 바로 옆에 있어서 가격이 저렴하지만
그렇다고 아예 선호도가 떨어지는 것은 아닙니다.
하지만 교도소가 보이는 대전의 서구 외곽 아파트는 조그맣게 보이는 뷰마저도
비선호 요소가 됩니다.
마찬가지로
버스차고지가 있는 광명 외곽은 비선호 요소가 되지만
얼마 떨어져 있지 않은 광명 센트베르 같은 경우는 없어서 못가는 신축입니다.
하지만 아직까지
폐지취합소, 카센터 밀집 지역은 대부분 지역에서
낙후된 지역의 최하위 생활권인 경우가 많았습니다.
(예를 들면 창원시 성산구 사파동 같은)
유흥업소, 퇴폐업소는 크리티컬 하다 생각합니다.
이런곳은 자체 지역이 대변혁이 일어나야 선호도가 커졌습니다.
예를 들면 동대문구 청량리역 부근이 그러했습니다.
정리하자면, 비선호 요소가 없는 것이 바람직하지만
그렇다고 비선호 요소가 있어서 아예 투자를 못하는 것은 아니라는 점이 중요했습니다.
2. 시세그룹핑은 한판에 지역을 보는 유일한 장표입니다.
멤생이 튜터님도 시세 그룹핑을 매우 강조하시고
1등 뽑기에도 활용하면 된다라고 배웠습니다.
담다보니님 시세그룹핑 판을 이용해서 이번에 전수조사로 제대로
뽑아보겠습니다 🧡
3-1. 가설 검증에 대해 배울 수 있었습니다.
여기서 프메퍼 튜터님은
3~4억대 물건에서
중구 59가 북구 84보다 선호도가 더 높을 것이라 가정하고
그래프와 전고점 데이터를 이용해서 증명했는데요.
예상하다 시피 중구 선호도 있는 59의 경우
북구 84 아파트 단지를 이기는 모습을 보여주었습니다.
이 대목에서 이번 멤튜터님의 말이 생각났습니다.
59와 84를 절대적 비교 잣대로 두지말고
마치 인테리어 한 것 과 안 한 것
처럼 하나의 옵션으로 보고 비교해봐라.
>> 즉 너무 가격 차이에 연연하지 말고,
이정도 가격 차이면 어떤 단지를 더 선호할까
라고 생각하고 1등 뽑기에 접근해 보겠습니다.
저는 이 조언이 정말 퀵이었습니다.
결국 선호도 있는 단지를 선별해 내는 능력이 중요했습니다.
84인거는 하나의 좋 조건으로 보기!
연습해 보겠습니다.
3-2. 궁금한 부분에 대해 청주에서 가설 검증 해보겠습니다.
Q. 오창과 율량 중 전세가 방어정도는 율량이 더 높을 것이다
<< 궁금한 이유? 매매가는 오창이 신축이라 더 올랐는데, 전세가는 실거주 가치여서
환경이 좋은 율량이 더 전세가가 높을것이라 생각했기 때문이다.
즉 연식 vs 환경에서 환경이 우위라 생각하는데, 정말 그러한지 알고 싶어서이다.
전세가 방어정도는
전세가 가격 자체를 비교하면 되겠다.
4. 임장전 체크리스트 준비
저는 원래 준비를 많이 하는 편이었는데요.
메퍼 튜터님 방식대로라면 간단했습니다.
단지이름 (전세 갯수)
평형 매매/전세 - 몇월 실거래최저가 [전고점] ⭐타켓금액
바로 적용해보겠습니다!
>> 이번 지투 임장지에 적용해서 했습니다.
매매, 전세, 실거래가, 전고점, 타겟금액을 설정할 수 있어 유용했습니다.
다만 타겟금액은 터무니 없이 설정한듯 보입니다.
하지만 후보 물건이 많을수록 던져볼 수 있을거 같습니다.
도전!
5. 매물 임장후 결과 남기기 장표 실천하기
달력에 적어놓고 모의 매물 넣기 해보겠습니다!
6. 멤튜님도 그렇고 메퍼 튜터님도 그렇고 강조하는게 있었습니다.
바로 1등 뽑기에 매몰되지 마라였습니다.
즉 10개의 좋은 물건을 뽑고
그 중 가장 많이 깍이면서, 조건 좋은게 바로 투자하는 물건이 되는 거였습니다.
또한 1천만원 차이 정도의 전고점 차이는
어떻게 보면 그 당시에 1천만원 정도 더 주고 사려는 수요자가 있었을 수도 있습니다.
내가 한달동안 밟고 익히고 느낀 단지의 가치를 믿으면 되지
전고점에 얽메여서 제 눈과 발을 버리지 않겠습니다.
전고점에 의존하는 순간 사실 임장은 필요없는 수단에 지나지 않을 것입니다.
또한 가치가 비슷한 단지라면 여기서 등수를 매기려고 고민하기 보다는
단지 중,
현재 가겨 + 매물 조건 + 상황을 고려해서
나에게 더 맞는 단지를 선택하면 되는 것입니다.
7. 지역별 특징을 고려하는 전체 정리 장표 추가하겠습니다!
8. 지역간 비교평가 정리 - 심화 예시는
결국 담다보니님 시세그룹핑을 충실히 하면 바로 비교 가능했습니다!
이번에 전수조사로 아예 집중 해서 하겠습니다!
9. 결론 부분!
앞마당 정리 요약 예시 장표 만들기 - 중수용
그리고
저평가 지역이 나왔다면 약 3곳
전수조사를 실시 한다.
12 . 저평가 지역에서 억대별 1~5등 까지 뽑기
투자금 별로 가장 좋은거 1~5등 뽑기
위아래 비교해서 비슷한 단지가 있으면 유의미한 단지임을 알 수 있었습니다.
정말 액션플랜이 많은 강의였습니다! 하나씩 모두 실천하겠습니다 감사합니다 ^^!
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