[에이스 1반 김인턴] #14 월급쟁이 부자로 은퇴하라



1. 내용 정리

1) 저자 소개

주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한 권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 관해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다. 책의 제목처럼 월급쟁이 부자로 은퇴한 저자는 유튜브 〈신사임당〉 채널의 재테크 좀 ‘아는 선배’에 출연해, 이 시대 집 걱정으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다. 현재는 58만 구독자 〈월부TV〉를 진행하는 한편, 45만 회원을 거느린 커뮤니티 ‘월급쟁이부자들’에서 그동안의 투자 경험을 담은 칼럼과 오프라인 강연으로 초보 투자자에게 유용한 지식을 전하고 있다.

2) 책요약

1장. 왜 투자를 해야 하는가

58p. 이러한 이유로, 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요소를 제거하는 것 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성 한 후 도전해도 늦지 않는 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 ‘한 방에 인생역전’과 같은 잘못된 인식에서 ‘차근차근 미래를 준비하는 것’ 으로 바뀔 수 있다. 그렇게 바뀐 시각이야말로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

83p. 시간을 투자해 소득을 만들고, 그 중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제외한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는 데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

95p. 세상 어디에도 자산을 마련하는 데 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는 대출기관은 없다. 그런데 아파트는 어떤가? 전세금을 레버리지로 활용할 수 있으니 가능하다. 전세가율이 높은 상황이라면 더 높은 가격의 아파트를 매입하는 것도 가능하다. 이러한 방식은 우리나라 부동산 투자에서만 유효한데, 바로 전세라는 제도가 대한민국에만 있기 때문이다. 따라서 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다. 프롤로그에서 언급했던 나를 투자의 길로 이끌었던 재테크서에서 이러한 설명을 읽다가, 나는 무릎을 쳤다. 가진 돈이 많지 않은 직장인이 시도하기에 안성맞춤인 투자법이라는 생각이 들어서다. 그런데 세상엔 공짜가 없다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는 데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요할 경우엔 직접 임대 홍보도 해야 한다. 이 같은 일에는 나의 노력과 시간이 투입되어야 한다.

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

1) 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

106p. 부동산 투자를 고려할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야 하기 때문이다. 정작 신축 아파트에 투자해놓고 무슨 소리냐고 묻고 싶을지 모르겠다. 하지만 앞서 말했듯 이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다. 그저 허허벌판에 위치한 새 아파트가 아니라는 말이다. 지금은 시장이 뜨거운 상황이기에 신축 아파트라고 하면 무조건 많은 사람이 찾게 될 거라고 생각할 수 있지만 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 당연히 입지가 어느 정도 받쳐주는 상황이라면 신축이 좋다. 아주 드물기는 하지만, 내손동 E아파트처럼 비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다.

116p. 내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다. 그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다.

2) 저평가 아파트에서 얻은 1억 2000만원 : 분당 21평 아파트

124p. 만약 당신이 그동안 부동산에 관심이 있었다면, 저평가된 아파트에 투자해야 한다는 말을 들어봤을 것이다. 나 역시 그랬다. 그런데도 도대체 무엇이 저평가인지, 어떻게 이를 알 수 있는 지는 감조차 잡지 못하고 있었다. 쉽게 말해, 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 그런데 두 요소 중 가격은 이미 일반인에게도 알려진 정보이므로, 특별한 안목이 요구되지 않는다. 포털 사이트 부동산이나 현장의 중개소 등에서 어렵지 않게 가격을 알아볼 수 있기 때문이다. 따라서 고수든 초보자이든 어떤 매물의 가격을 알아내는 능력에는 큰 차이가 없다. 아파트일 경우 더욱더 그렇다. 그렇다면 결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다는 이야기가 된다. 사실 이는 부동산뿐 아니라 모든 투자 대상을 볼 때도 마찬가지다. 투자의 귀재 워런 버핏이 다른 주식 투자자들보다 뛰어난 수익을 내는 것도 특정 기업의 현재 주가가 그 기업이 가진 잠재력과 가치에 비해 저렴하다는 것을 알아보는 안목을 가졌기 때문이다. 따라서 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.

126p. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. 이제 당신은 저평가된 물건을 찾아내고 여기에 투자하기 위해서는 무엇을 해야 하는지 알게 되었을 것이다. 당신은 비교할 대상을 많이 가져야 한다. 그런데 부동산은 말 그대로 옮길 수 없다. 당신이 책상에 앉아 부동산 투자서를 펴놓고 아무리 열심히 공부한다고 해도, 각종 부동산 물건이 당신 눈앞에 올리는 만무하다. 아무리 유명 블로거나 전문가들의 칼럼을 읽는다고 해도, 당신이 ‘제대로 안다’고 말할 수 아파트의 수가 늘어나지 않는다. 그렇게 해서는 당신의 비교 대상 샘플이 늘어나지 않기 때문이다. 그렇다면 어떻게 해야 할까? 당연히 자유롭게 이동할 수 있는 당신이 움직여야 한다. 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들의 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

138p. 좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다. 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자.

3) 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

151p. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.

152p. 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

155p. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

4) 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

투자를 하며 협상을 시작한 물건을 모두 매입한 것은 아니다. 협상 과정에서 합의에 이르지 못해 매입하지 못한 물건도 당연히 있다. 하지만 시간이 지나 돌이켜보니, 결국 200만~300만 원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

200p. 따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. ‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다. 그렇다면 부동산의 저평가 여부를 판단하려면 우선 저평가가 무엇인지부터 제대로 이해해야 한다. 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다. 정리하자면 다음가 같은 공식이 성립한다. 결국 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격, 이 두 가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다. 그런데 둘 중 가격은 가치(입지)에 비해 상대적으로 파악하기 쉽니다. 가격은 개인적인 판단이 개입되는 요소가 아니라, 정보에 해당하기 때문이다. 부동산, 특히 아파트의 경우 네이버 부동산 사이트에서만 찾아봐도 가격을 알 수 있다. 물론 손님을 유인하기 위한 허위 매물도 있고, 시장이 급변하는 장세에서는 실시간으로 가격이 변하므로 중개소에 전화하거나 방문해야 정확히 알 수 있지만, 평상시라면 인터넷상의 정보만으로 충분히 가격을 파악할 수 있다.

209p. 정리해보자. 시세차익형 전세투자를 하는 경우, 투자자의 상황에 따라 주의 깊게 고려해야 할 상항들이 더 있겠지만, 다음 두 가지 조건을 충족시키는지는 반드시 확인 해보길 바란다. 첫째, 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가? 둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가? 이 두가지 조건을 충족시키는 물건에 지속적으로 투자해 나간다면, 횟수가 반복될수록 돈을 잃지 않는 것은 물론이요, 경험이 축적됨에 따라 점점 더 많은 수익을 안겨주는 좋은 물건을 볼 수 있는 안목까지 갖추게 될 것이다. 나는 똑 떨어지는 차트나 현란한 엑셀, 복잡한 kb 시계열 등을 잘 활용하지 못한다. 그럼에도 불구하고, 지금까지 이야기한 간단한 기준을 토대도 직접 발로 뛰며 투자를 익혔다. 수도권과 지방 일부, 적어도 내가 한 번이라도 갔던 지역이라면 지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 되었다. 그렇게 아는 지역을 넓히고 그 안에 있는 아파트 단지들의 가격과 시세를 파악하며 가치 대비 싼 것을 찾아냈다. 투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자하는 것이 내가 배우고 익힌 투자법의 전부라 할 수 있다. 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

220p. ‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.’ 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수 밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까. 나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다. 하지만 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다. 단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸 들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다. 그래서 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 ‘10년 이상’으로 설정했다. 세상에 거저 되는 것은 없다고 생각하니 10년도 그리 긴 시간처럼 느껴지지 않았다.

239p. 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. (~) 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에, 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민주이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. (~) 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다. (~) 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보하라. (~) 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨 둔다. (~) 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.

242p. 다시 말하지만, 전세는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다. 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트의 전세가가 매년 오르기만 할 거라는 건 아니다. 지역과 대상에 따라 온도차가 존재한다는 것을 알고 대응전략을 마련하자. 최근 수도권의 뜨거운 상승장을 지켜보면서, 결국엔 부동산 투자에 답이 있다는 걸 깨닫고 투자 시장에 뛰어든 사람이 많다. 이들 중에는 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아서 하루라도 빨리 투자를 진행하려고 조급하게 움직이는 이들도 있다. 명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을, 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

292p. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 물론 사람에 따라 금방 캐치해내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다. 하지만 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다. 이렇게 지역을 눈에 담고 난 뒤에는 나 자신을 테스트해보기도 했다. 그 지역에서 네비게이션을 끄고 운전하면서 어디에 무엇이 있는지를 떠올린다. 지역을 크게 돌면서 그 안쪽 길과 건물들이 머릿속에 그려지면 그때야 지역을 눈에 담는 일을 마쳤다고 본다.

301p. 투자를 시작하고 첫 여름을 맞았던 해, 내가 그동안 ‘온실 속의 화초’ 처럼 살아왔다는 걸 절절히 깨달았다. 얼굴이 금세 시커멓게 타 회사 동료들까지 건강을 걱정해줬다. 장마철엔 목욕탕에서 방금 나온 것처럼 발가락이 불로 흠뻑 젖은 양말로 남의 집에 들어가는 게 민망해 늘 수건을 가지고 다녔다. 지방에 임장을 갔다 올라오던 길에는 고속도로 휴게소에서 잠시 쉬려고 눈을 붙였다가 내리 4시간을 곯아떨어져 잔 적도 있다. 추운 겨울에도 졸지 않으려고 창문을 열고 내달렸다. 그렇게 아내와 아이가 기다리는 집에 돌아가 잠시 눈을 붙인 후 바로 출근하는 삶의 연속이었다. 그렇지만 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을 때는 스스로 다그쳤다. “지금 뭐 하고 있는거야! 이게 배우는 사람의 자세야?” 하면서.

302p. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겠다.

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

325p. 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지말고 만드시 이를 실행에 옮겨라.

327p. “인생을 바꾸는 투자” 투자자로서의 나의 지향점은 이것이다. 말했듯 한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵기 때문이다. 그렇다면 남은 길은 하나다. 투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다. ‘될 때까지 한다’는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.

337p. 투자를 배우는 것 또한 크게 다르지 않다. 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수 없다. 서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아오지 못할 수도 있다. 그래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이온 투자 선배들의 입에서 ‘성공’이라는 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수만 있다면, 그것이 성공이라고.

354p. 마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다. 자전거를 타고 싶다면, 자전거 타는 법을 배우는 것뿐 아니라 내가 달릴 길이 어떤 길인지를 확인하는 것도 중요하다는 걸 잊지 말자. 울퉁불퉁한 자갈길에 아스팔트를 깔아두는 것도 자전거 타는 법을 배우는 것만큼이나 중요한 일이니까.

2. 느낀점

부동산 투자를 월부라는 곳에서 시작할 수 있게 만들어준 책이 바로 이 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’였습니다. 처음에는 경매에 관심이 있어서 경매 관련된 책을 읽기 시작했고 이 책이 추천도서로 있어서 구매를 했고 얼마 시간이 지나서 읽어보게 되었는데….이 책을 쓴 ‘너나위 (너와나를위하여)’라는 사람이 궁금해졌고 그렇게 월급쟁이 부자들 카페에 들어오게 되었습니다.

카페 활동이라는것을 해본적이 없었기에 그냥 눈으로만 살펴보면서 지내다가 너나위님의 특강 소식을 듣고 신청하게 되었고 그렇게 월부와의 인연이 시작되었고 그만큼 큰 의미를 가진 책입니다. 그 이후에 계속해서 곁에 두고 읽는 책이며 그만큼 부동산 투자에 대해서 교과서라고 정의하고 싶습니다. 그 사이 많은 부동산 책을 읽었지만 누구나 다 알만한 지역의 아파트를 추천을 하기도 하고, 시장의 다양한 전망에 대해서 이야기했지만 결국 핵심적인 부분인 가치와 가격 그리고 저평가에 대해서 이야기하는 책은 이 책을 제외하고는 보지 못했습니다.

특히, 책에서 여전히 인상 깊게 다가오는 부분은 저평가를 단순히 가격이 싸다는 것으로만 생각하는 것이 아니라 가치라는 것을 알고 이 가치를 더해, 가치 대비 가격이 싸냐 비싸냐로 판단하는 것이 중요하다 라는 내용이며 부동산뿐만 아니라 모든 자산을 투자 하는데 있어서 관통하는 핵심적인 원칙이라는 것입니다. 그렇기에 결국 중요한 것은 가격을 기준으로 판단하는 것이지 다양한 경제적 지표나 이슈가 시장의 방향을 결정 짓는 것은 아니며 장기적인 관점에서 지금은 크게 느껴지는 이슈들도 결국 지나가기 때문입니다.

그리고 임장(발품)의 중요성을 강조하는 부분도 여전히 중요한 부분이라고 생각합니다. 데이터를 수집하고 차트를 분석하는 것도 필요하지만, 진정한 투자는 몸으로 시장을 읽어야 한다는 것입니다. 특히 아는 지역을 넓혀 대안을 확보하는 것은 실제로 투자를 경험하면서 협상을 유리하게 끌고 나갈 수 있음을 알고 있기에 더 와닿는 것 같습니다. 책상에서 보는 시장과 현장에서의 시장의 온도차를 제대로 읽을 수 있어야 실전 투자자라고 말할 수 있고, 기회라는 것을 느끼고 내것으로 만들 수 있음을 다시금 잘 기억해야겠습니다.

2019년에 발간되었고 실제 너나위님이 투자를 시작했던 시기가 2015년도 임을 감안하면 시장의 분위기가 지금과는 많이 다르기에 이게 유효할까? 라는 의구심이 생길 수 있겠지만 중요한건 그 시기가 아니라고 생각합니다. 앞으로 우리가 마주해야 할 시장의 모습이 가격 수준에 있어서 다를 수는 있어도 투자를 해 가는 과정이나 시장 분위기는 크게 다르지 않을 것이며 투자의 핵심 원칙 또한 역시 변함이 없기에 여전히 유효하다고 생각합니다.

매번 느끼는 거지만 이미 강의를 통해서 배웠던 내용들 중 많은 부분들이 이 책에서 이미 이야기하고 있다는 것입니다. 처음 이 책을 읽을 때는 레버리지에 대한 개념과 시스템 투자에 대한 감탄이 인상 깊었다면 이후에는 투자에 대한 어떤 기술적인 부분과 투자를 잘하기 위한 방법적은 부분, 그 다음은 투자에 대한 기준(저평가를 판단하는 방법), 그 다음으로 이 책을 읽었을 때는 더 버는 더 좋은 투자를 하기 위한 방법, 그리고 난 뒤에는 투자 과정에 있어서 대응해 가는 방법들이 와닿았고 마지막으로 오래 투자자로 살아남기 위해서 가져야 할 태도나 마인드적인 부분도 정말 중요하다는 것을 많이 느끼는 것 같습니다.

첫번째, 투자는 결국 노하우나 기술보다 끝까지 버티는 '태도' 가 더 중요하다는 것.

두번째, 아는 것은 시작에 불과하며 진짜 변화는 '행동하고 쌓아가는 것' 에서 온다.

여기서 중요한 건, "될 때까지" 라는 말의 무게인데 시간이 오래 걸릴 수도 있고, 생각보다 많은 실패를 겪을 수도 있으며 기대보다 더디고, 지루한 순간이 올 수도 있다는 것을 알고 안고 가야한다는 것입니다.

세번째, "성공"보다 "생존"이 먼저라는 것.

조급한 마음에 빨리 가고 싶어하지만 하지만 경험 없는 서두름은 잘못된 방향으로 질주하게 만들고, 돌아오지 못하는 길로 빠질 수 있습니다. 천천히 가더라도, 살아남는게 먼저이며 그렇게 시간이 쌓이면, 결국 늦더라도 끝까지 갈 수 있다는 것입니다.

투자자로 성장해가면서 직접 내가 느끼고 경험하게 되는 부분들이 늘어갈수록 책에 있는 문장들 하나하나가 다가오는 느낌들이 많이 달라집니다. 투자자로 단순히 경력만을 생각한다면 길다고 이야기할 수 없지만 새삼 단기간에 이런 많은 것들을 경험하고 느끼면서 글로 풀어낼 수 있기 위해서 투입했던 시간들의 양이 어땠을까 라는 생각을 해보게 됩니다. 그리고 다시금 닮고 싶다라는 생각이 들면서 돌아갈 수도 있었던 많은 사람들에게 지름길을 알려주는 너나위님에게 깊은 감사함을 느끼게 되는 것 같습니다.

3. 적용할 점

01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

- 중심은 아니더라도 같은 생활권을 공유하는 위치 + 신축 → 좋은 투자

- 호재보다 중요한 건 가치대비 가격이 싸냐 비싸냐

02. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

- 아는 지역이 많아질수록 더 좋은 투자를 할 수 있다

- 결국 투자는 발로 하는 것

03. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

- 확정된 입지 개선 효과(교통, 환경)가 가격에 반영되어 있는가

- 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다

04. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

- 협상을 하는 방법 + 앞마당에 대한 중요성

- 위기는 한편으로 기회, 변화하는 상황이 아닌 본질에 집중

4. 논의하고 싶은 점

153p. 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

> 투자한 물건이 가치를 찾아갈 때까지 기다리며 장기보유하는게 중요하다. 머리로는 알지만 이게 항상 어렵습니다. 왜 어려운지 얘기해보고, 어떻게 이런 마음을 통제할 수 있을지 얘기해봅시 다

327p. “인생을 바꾸는 투자” 투자자로서의 나의 지향점은 이것이다. 말했듯 한두 번의 성공으로 내가 원하는 위치까지 가기는 어렵기 때문이다. 그렇다면 남은 길은 하나다. 투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다. ‘될 때까지 한다’는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.

> 시간이 지날수록 투자자로 시장에서 살아남아 ‘될 때까지 한다’는 것은 쉽지 않은 일인 것 같습니다. 투자자로 시장에서 살아남는다는 말의 의미와 투자자로 생존하기 위해서 중요한 건 무엇일지 이야기해보고 싶습니다. 그리고 오래하기 위해서 필요한 행동이나 생각에 대해서도 같이 나눠보고 싶습니다.