[일월일일] 매물 코칭 후기 - ★3호기 해도 되고 안해도 되는 금쪽이에게 극약처방해주신 자향멘토님!★

매물 100개 목표로 돌아댕긴 4월의 추억..

안녕하세요, 일월일일입니다.

저는 지난 3월 세번째 월부학교를 마무리하고

다음달부로 회사에서 직무 변경이 있어

남은 25년의 방향과 계획을 다시 세우며

3호기 매물을 찾는 4월을 보내고 있습니다.

겨울학기 3개월 내내

취득세 8%를 내고 지방 투자를 할지,

그렇다면 어떤 물건이 좋을지

(공시지가 2억 미만 1% 적용은 당시에는 가능성만 있었고

확정은 아닌 상황이었습니다)

지금 당장 투자하기보다 더 모아서 광역시 혹은 수도권 투자를 할지,

그렇다면 부족한 앞마당을 어떻게 채워나갈지 등

고민을 주로 하며 시간을 보냈던 것 같습니다.

그래서 4월은 학기 중 했던 고민을

고민에서 끝낼 것이 아니라

현장에서 확인하고 결론을 확실히 내기 위해

최소 100개의 매물들을 보고

투자 할 물건을 찾고 next step을 내 나름대로 정해

5/1일까지 매물코칭을 넣겠다는 목표를 세웠습니다.

그래서 지난 2주간 실제 108개의 매물을 보았고,

1등 뽑기 할 때 나오던 수많은 제 앞마당의 단지들을

직접 가서 보고,

단지 앞 모든 부동산에 워크인 해서 번호 남기는 등

전국의 앞마당을 다시 즈려 밟는 경험을 했습니다.

이렇게 본 매물들을 우선순위대로 정리하는 중

공시지가 2억 미만 취득세 1% 적용이 확정되었고,

현장에서 투자자들이 집도 안보고 산다는 ㅋㅋ 소식도 듣고

저도 투자 할 수 있는 물건들을 재검토 하고

자산 상황을 정리할 수 있는 시간을 가졌습니다.

결과는 어땠을까요?

나에게 맞는 투자금 & 앞으로의 방향이 명확해지다

기존 앞마당들의 전세가 올라오고 있고

물량이 정리되고 있는 것은 맞지만

저의 자산 현황에 맞는 투자금과, 투자 매물의 특징이

어느정도 선이 그어졌습니다.

이에 따라 올해의 원씽은 너무 명백하게도

아직 지방에 비해 너무 부족한

수도권 앞마당을 더 만들고, 제대로 투자 물건 뽑고,

물건을 보러 다니는 것이었습니다.

매물을 정리하면서 속으로 어느정도 이런 방향이 정리되고 있었지만,

멘토님을 통해 확인할 수 있어 정말 속시원했습니다.

수도권 앞마당 늘리기 / 회사 집중하기 / 투자 물건 찾기 등등...

원씽이 아니라 쓰리씽이 머리속에 둥둥 떠다녔는데,

한번에 정리가 되었습니다.

제 앞마당 상황이 24년 하반기 이후

많이 변하고 있기는 하지만,

최저가 전세가 빠지고 있지 않아,

아직 더 지켜봐도 되는 곳들

투자금이 아쉬워 좀 더 정교하게 털어야 하는 곳들 등

제가 파악한 현장의 모습과 우선순위가 맞았다는 것도

확인할 수 있었습니다.

이제 3년째 지켜보고 있는 제 앞마당에서,

1-2호기 할 때 물량공세하고 모든 단지를 다 털어보고 하는 등

넓게 그물을 던졌던 때와는 또 다른 모드로

더 전략적으로 제가 우선순위로 추린 단지들을

타겟팅 해야 하는 것이었습니다.

1등 뽑기 하고 전화임장을 통해 들은 내용만 가지고는

이런 판단을 하기는 어려웠을 것 같습니다.

또한 현재의 시장에서 제가 보던 단지들의 힘을

확인하지 않고 뇌피셜로 이런 결론을 내렸다면

확신을 가지지 못했을 것 같습니다.

결국 찾은 물건들에 투자를 하지 않기로 결정했지만,

그래도 뚜렷한 목표와 이유를 가지고 현장으로

온몸으로 터는 시간을 가졌던 것이 정말 의미있었습니다.

스스로 세운 기준을 확인 받다

1-2호기를 투자하고 복기하면서

3호기에 대해서 제가 세웠던 기준은

1. 엄청 싸다

2. 이거 안 할 이유가 없다

3. 최선을 다해 협상했다

이 세 가지를 충족하는 물건에 투자하자였습니다.

매물코칭을 받고 나니,

이런 기준을 세운 것이 정말 다행이었다

그리고 틀리지 않았다, 라고 느낄 수 있어

정말 다행이었습니다.

저만의 기준이 있다보니 현장에서 좋아보이는 물건을 만나고

사장님들이 전세가 1도 없다고 빨리 사라고 해도

전혀 흔들리지 않을 수 있었습니다.

그리고 1년에 모을 수 있는 돈이 한정적인 저의 상황상,

투자를 해야 한다면 제대로 하는 것이

챗수를 무조건적으로 늘리는 것보다

훨씬 더 중요하다는 것을

상세하게 확인할 수 있었습니다.

투자 기준을 스스로 세우고 나서도

이에 맞는 물건이 나오지 않으니 조급해지고

내가 뭔가 잘못 하고 있는 것 같고...

그러다보니 예전처럼 전국을 돌아다니며 매물 100개를 보고

물건을 찾아보겠다는 맨땅에 헤딩 & 물량공세 전략을 펼쳤는데요...

이런 저의 패턴을 깨야겠다는 가르침도 이번에 확실히 새겼습니다.

저는 왜 매번 물량공세 & 멘땅의 헤딩을 하는걸까요?

투자 관련해서 뭔가 총력을 다하지 않으면

안한 것 같은 기분이 드는 것일지??

이번 매물코칭을 복기하면서

깨달았습니다.

나는 나를 좀처럼 믿어주지 않는구나!!!

노력 하나는 자신 있지만

나의 판단력이나 실력에 대해서는

스스로를 계속 의심한다는 것을

이번에 처음 자각했습니다.

하지만 이번에는

현장에 가서 직접 확인한 물건에 대해서

스스로 판단한 것을 멘토님께 확인 받으니,

과정이 떳떳하다면,

스스로가 검증한 내용에 대해

어느정도 자신을 가져도 된다는 생각을 할 수 있었습니다.

그리고 인생을 (?) 돌아보니...

스스로를 믿지 않아서 했던 행동/선택들도 보이더라고요.

앞으로 다른 일에도

스스로를 좀 더 믿어주자라는

결심을 하게 되었다니!!!

인생의 적용점까지 찾을 수 있었던

코칭시간이었습니다.

멘토/튜터님들의 시장과 우리의 시장은 다르다

<나부맞>에서 보았던 집이 집을 낳는 그 그림,

그래서 최소 10채를 손에 넣는 그 그림...

그 그림에 어느 순간 꽂혀있었습니다.

그래서 1년에 한 채를 꼭 해야 한다고

투자 할 수 있을 때 매번 해야 하고,

챗수를 늘려나가서 진정한 다주택자가 되어야 한다는

생각에 꽂혀있었습니다.

하지만 멘토님들이 두자릿수의 집을 살 수 있었던 시장과

지금은 또 다른 시장이라는 것,

그리고 그 때에도 중요한 것은

다주택자들을 괴롭히는 시장/정권을 만날 수도 있다는 것 고려해

정말 잃지 않을 물건에 투자하고

본질을 지키는 것이 중요했다는 것을 이번에 깨달았습니다.

챗수를 늘리는 것에 대해 멘토님의 시각을 들으면서,

저도 투자하면서 나름 보수적으로 변했다 생각했는데

실제로는 다주택자들을 괴롭히는 시장을 못 만나봤다보니

그동안 정권/규제에 대해

마냥 긍정적으로 생각했다는 것도 깨달았습니다.

그 때는 그 때고,

지금은 다르다.

'진정한 다주택자'가 되고 싶다!

(??? 그게 몬데 ㅋㅋㅋ)

라는 생각에 너무 막연하게 꽂혀있던 저의 시야를

바꿀 수 있었습니다.

투자 물건 찾는 방법

지금까지는 싼 매물이 지방에는 워낙 많다보니,

어디서부터 어떻게 봐야 할지에 대해서

회사에 집중해야하는데 투자도 해야 하고

뭔가 우왕좌왕 했던 것 같은데요,

이번 기회를 통해

조급하면 진짜 안된다!

대신, 매물이 나의 기준에 들어올 때 그 단지를 집중해서 털고

방아쇠를 당길 준비를 제대로 하는데에 시간을 투입해야 한다

이런 기준을 정립할 수 있었습니다.

이러러면 뭔가 숙제처럼 했던 시세트래킹 (고백합니다;)을

찐으로 해야만 합니다.

그리고 가장 중요한 앞마당 늘리기는

출장을 가든지 말든지 밤을 샜든지 어쩌든지

쉬는 날에는 무조건 임장나가는 시스템을 구축해

앞으로 쭉 해나가면 되는 것이었습니다.

내가 이번에 파악했던 단지들의 현장에서의 힘!

그걸 바탕으로 좀 더 집중적으로 파고,

내 기준 안에 들어오는지 지켜봐야 할 단지들을

이제는 좀 더 필터링하고,

좀 더 추려두어도 된다고 판단 내릴 수 있었습니다.

만약 3호기 투자를 하게 된다면,

제가 팔 때쯤 공급 상황 뿐만 아니라

그 물건의 경쟁력이 매우 중요해집니다.

그렇기에 제가 배트를 휘둘러도 되고 안되는 물건들이

이제는 제 스스로의 판단으로 추려봐도 되는 것이었습니다.

누가 무조건 '신축 해야 해!'

(반은 맞고 반은 틀리다)

라고 해서 하는 것이 아니라

제가 직접 가서 판단을 내릴 수 있게 된 시간이었습니다.

임보에서 의미 없는 것은 없었다

한 채 두 채 제대로 검토하는 경험이 늘어날수록

임장보고서에서 하는 부분 중 괜히 하는 건 없다

그리고 어떤 부분에서 뎁스를 실제로 넓혀가야 하는지를

찐으로 느끼는 것 같습니다.

직방에서 잠재 공급까지 파악하는것

이거까지 왜 해?!?! 라고 생각했던 초보시절이 있었는데..

내가 투자 할 지역이라고 생각하니

다시 임보 쓰는 것처럼

하나하나 다 뜯어보고 인허가/착공물량 찾아보고

하고 있더라고요.

임보에서 디폴트로 확인 했던 것들이

의미 없는 행동이 아니라

내가 투자하려면 누가 시키지 않아도

하게 될 행위들이었습니다.

그 동안 월부에서

어떻게 하면 되는지를 배워둘 수 있었다는 것이

정말 새삼 감사했습니다.

월부학교 내내

센쓰튜터님이 놓친 매물들을 트래킹하며,

시장을 계속 지켜보며 배우는 게 많다고 하셨는데요

사실 저는

그게 잘 와닿지 않았어요

(정말 금쪽이임ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

아니 지금 보고 있는 앞마당 보느라 바쁜데 언제 다 복기하지??

내가 안 보고 있는 단지들에서 놓치는 것도 많지 않을까??

이런 자신 없는 생각을 했는데요,

그런데 이번에는 정말 와닿을 것 같습니다

내가 털었던 매물들이 한꾸러미 손 안에 있으니까요,

그 매물들의 실거래가 알람은

안 볼래야 안 볼 수가 없습니다.

이번에 투자 안하기로 하면서

더 얻는 것이 많은 것 같습니다.

그래서 그 지역 전세는 언제 정리될까?

지금 입주 하는 단지와 상관 없이 진짜 이 지역은 정리가 될까? 등등

앞단 앞마당 / 뒷단 앞마당을 둘 다 살펴보며

누가 시키지 않아도 지켜볼 수 밖에 없게 될 것 같습니다.

7년 근속으로 쓸 수 있었던 휴가의 절반을 반납하고

매물을 털러 다녔지만

그래서 더 후회가 없고 개운합니다.

그 사이 놓친 물건도 있지만

한 채 하는 것이 중요한 것이 아니라

제대로 하는 것이 중요하다는 것을,

나의 기준이 맞았고

나의 기준을 지켜 나가다 놓치는 매물이 있어도

더 좋은 투자를 할 수 있을 것이라는 것을 확인할 수 있어

조급함을 내려놓고

방향을 정할 수 있었떤 시간이었습니다.

앞으로 할 일:

1. 올해 수도권 다 앞마당으로 만들기

- 안양, 군포-의왕, 성남, 수지, 수원, 하남 남았다!

2. 투자금별 1등 뽑기 찐으로 하기

- 여기서 정해둔 우선순위가 실제 나의 행동을 만든다

3. 매일 원씽은 앞마당 시세보기임

그 다음이 임보쓰기임

내가 원하는 투자금으로 할 수 있는 물건은

들숨날숨에 매물 보는 자에게만 나타난다

4. 분기별로 매물코칭 받아서 매물 보는 방향 얼라인하기

혼자 임장하든 같이 하든 결국 투자할 매물 찾는 것이 원씽이다

5. 돈 빡쎄게 모아라

매달 저축률 70% 이상 유지

아침부터 시간 내어주신 자향 멘토님,

1, 2호기를 코칭해주신 라즈베리 튜터님,

유디튜터님과 식빵튜터님,

3호기 갈피를 못잡고 허덕이던 저에게

방향성을 알려주신 센쓰튜터님,

이 모든 과정을 어레인지 해주시는 올리브님 및

월부의 직원분들,

그리고 제 상황이 아무리 변해도

한결같이 나눠주며

제 곁을 지켜주는 월부의 환경에

정말 감사드립니다.