전세, 월세로 임대주고 있는데 5월에 소득세 신고 해야 하나요? (feat. 주택임대소득세)

안녕하세요? 김철종 세무사입니다. 

2025년이 시작된 지가 엇그제 같은데 어느새 5월이네요. 5월은 종합소득세 신고 및 납부의 달로, 2024년 한 해동안 근로소득 외 이자소득, 배당소득, 사업소득, 부동산임대소득, 연금소득, 기타소득 이 발생한 분들이라면 5월 말까지 종합소득세 신고 납부해야 합니다.  또한, 아파트 등 보유중인 주택을 임대하면서 얻는 주택임대소득에 대하여도 5월 중에 종합소득세로 신고 납부하셔야 하는데요. 이번 글에서는 5월 종합소득세 신고 납부 의무가 발생하는 주택임대소득에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

주택을 2채 이상 보유하신 분들이라면 일반적으로 1채는 직접 거주하고 나머지 1채는 임대를 내주고 있으실 겁니다. 이처럼 아파트 등 주택을 임대하면서 수령하는 월세, 임대보증금 등은 세법상 주택임대소득에 해당될 수 있고, 주택임대소득이 발생한 해의 다음 해 5월 말일까지 종합소득세로 신고 납부해야 합니다. 다만, 주택 수나 금액 등에 따라 과세 여부는 달라질 수 있습니다.  

부부 합산 보유주택 수에 따라 과세 여부가 다릅니다. 

부부 합산 보유주택 수에 따라 주택임대소득세 과세 여부가 결정됩니다. 만약 1주택자라면 월세나 임대보증금 전부에 대해 비과세 됩니다. 2주택자라면 월세 수입금액에 대해서는 과세되나, 임대보증금에 대하여는 과세되지 않습니다. 3주택자 이상이라면 월세 수입금액 및 임대보증금 둘 다 주택임대소득세 과세 대상이 됩니다. 예를 들어 내가 1채, 배우자가 1채 보유중이라면 부부 합산 2주택이므로 모든 월세 수입금액이 주택임대소득세 과세대상이 됩니다. 

만약 3주택자에 해당되어 임대보증금도 과세 대상이 된다면, 임대보증금 합계액 중 3억 초과 분에 대해 정기예금이자율(3.5%)을 곱하여 계산한 간주임대료가 주택임대수입금액이 됩니다. 예를 들어, 3주택자이면서 월세수입금액은 연 480만원 발생하고 임대보증금 합계액은 10억이라 가정해보겠습니다. 이 경우 간주임대료는 1,470만원이 되며, 연간 주택임대수입금액은 1,950만원이 됩니다. 

(출처 : 국세청 홈페이지) 

주택임대소득세 계산 방식은 

주택임대수입금액이 2천만원 초과하는지 여부에 따라 달라집니다. 

주택임대수입금액이 연간 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합소득금액과 합산하여 종합소득세로 신고 납부해야 합니다. 이를 종합과세라고 합니다. 

(출처 : 국세청 홈페이지) 

주택임대수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 선택하여 신고 납부할 수 있습니다. 분리과세 방식이 적용되는 경우에는 세법에서 정하고 있는 필요경비(50%, 60%), 공제금액(200만원, 400만원)이 적용되며 15.4%(지방소득세 포함) 세율이 적용됩니다. 

(출처 : 국세청 홈페이지) 

주택임대수입금액이 2천만원 이하라면, 

유리한 과세 방식을 선택할 수 있습니다. 

주택임대수입금액이 2천만원 이하라면 분리과세 방식과 종합과세 방식 중 유리한 과세 방식을 선택할 수 있습니다. 

• 종합과세 방식이 더 유리한 경우

단순경비율 적용 대상자이면서, 주택임대소득 외 다른 소득은 없다면 종합과세 방식이 더 유리할 수 있습니다. 

• 분리과세 방식이 더 유리한 경우

주택임대소득 외에 근로소득, 사업소득 등 다른 소득이 있는 분들이라면 분리과세 방식이 더 유리할 수 있습니다. 

우리나라 소득세율은 누진세율 구조로 되어 있어 소득이 많을 수록 더 높은 세율이 적용됩니다. 직장인 분들이라면 이미 높은 세율 구간에 들어가 있어 주택임대수입금액이 2천만원 초과하는 경우 높은 세부담이 발생할 가능성이 있기 때문에, 가능하다면 주택임대수입금액을 2천만원 이내로 맞추어 15.4% 분리과세 방식을 선택하시는 편이 바람직할 수 있겠습니다. 

주택임대소득이 발생한 분들이시라면 아무쪼록 잘 준비하셔서 기한 내에 주택임대소득세로 신고 및 납부까지 잘 마무리하시기를 바라겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ 

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