안녕하세요? 에단리치입니다.
제가 월부에서 마지막으로 활동했던 24년 8월 이후 무려 8개월이 넘게 지났네요.
그 8개월 동안 월부에서 모습을 감췄었지만, 저는 그간 보이지 않는 곳에서 현장에서 분투하고 있었습니다.
복기할 만한 아쉬운 부분들이나 위기들도 물론 있었지만 멘탈 잡고 버텼고, 그 결과 저희 가족의 보금자리였던 서울 3급지 아파트를 갈아타기 하여 어렸을 때부터 꿈꿔왔던 서울 1급지 A지역 랜드마크 아파트에 입성했습니다.
이 글은 그 간의 과정의 기록이기도 하지만 지난 24년 9월 실시한 빈쓰 튜터님과의 매물 코칭 후기이기도 합니다.
그 동안 배운 점들을 공유 목적으로 최대한 상세히 쓰다 보니 분량이 있어 부득이 2개로 나누어 올립니다;
Intro
제가 월부에 입성한 것은 23년 초입니다.
좀 더 제 개인의 개성과 가정에 충실한 삶을 위해 경제적 자유를 꿈꾸며 월부에 입성했고,
1년 반 동안 월부 생활을 하며 정말 좋은 동료 분들과 함께 많은 것들을 즐겁게 배울 수 있었습니다.
열기, 실준, 지기, 서기반 같은 정규과정 이외에도 임보, 인테리어 특강 등 여러 수업들을 수강했고 그 과정에서 앞마당도 10개 만들 수 있었습니다. (그간 조모임을 하며 뵈었던 많은 좋은 동료 분들이 머릿 속을 스쳐지나 가네요)
2024년 7월
제가 뭔가 잘못되어가고 있다는 느낌을 받은 건, 열 번째 앞마당이었던 구리시를 임장하던 24년 7월이었습니다.
뿌듯하게 임보를 완성하고, 다음 앞마당을 어디로 갈지 고민하며 설레여 하는 제 자신을 보며, 부끄럽지만
“아, 내가 언젠가부터 월부를 여행 취미생활 쯤으로 여기고 있구나… 이건 뭔가 잘못되었다”
는 걸 깨달았습니다. 마음을 다잡으며 “이제는 진짜 투자 해야 할 때다!!”라는 다짐을 했고,
다들 월부생활 1년 하면 빠진다는 1호기 병에, 약간 늦은 감은 있지만 그제서야 빠지게 된 것 같습니다.
이제라도 1호기를 만들기 위해 앞마당 전수조사를 시작했고, 그 뒤는 대충 짐작하시겠지만….
언젠가 갈아타고 싶었던 1급지 A지역은 이미 전고점을 찍은 상황이었고, 1호기 소액투자를 목표로 찜해 두었던 많은 서울 수도권 4급지들마저도 달아오르고 있었습니다 ㅠㅠ
“대체 난 1년반 동안 뭘 했지? 앞마당 늘릴 동안 왜 기존 앞마당 시세는 막상 놓치고 있었지?”
(여러분들은 제발 이런 실수 하지 마세요….)
자괴감이 많이 들었던 것 같습니다.
3급지인 제 0호기는 이제 달아오르기 시작한 상황이라 1급지 A지역와의 갭은 더 벌어져 버렸고,
결국 A지역 갈아타기는 포기하고 4급지에서 1호기 투자라도 해야 했습니다.
그러나, 제가 보물창고에 저장해 뒀던 4급지 단지들마저도 가격이 뛰고 있어 투자 기준을 충족하지 못했습니다.
쿵쾅거리는 마음에 매물을 뒤늦게 나마 따라 잡으려는 순간! 다시 마음을 다잡고 냉정을 되찾기로 합니다.
아마도 “내가 1년 반 동안 무릎 갈아가며 어떻게 월부에서 공부해 왔는데!” 하는 마음이었던 것 같습니다.
아직도 싼 단지들을 찬찬히 돌아보기 시작하면서, 제 기준과 선택에 대해서 확신을 얻고 실전 투자에 있어 유의할 부분을 차근 차근히 짚어 나가기 위해 그 해 8월, 열중반을 신청했습니다
2024년 8월
시작할 땐 0호기 하나 뿐이지만, 끝낼 땐 1호기와 함께 둘이서(?) 나오겠다! 는 매우 이상하지만 비장한 각오로!
열중반을 시작하였습니다. 끝장을 보겠다고 마음먹으니 강의가 이전과 다르게 들리더라고요.
특히 게리롱 님과 식빵파파님의 강의는 내용 자체도 좋았지만, 비교적 최근에 투자를 시작하신 분들이라 공유해 주시는 실전 투자 경험들이 너무 생생하고 공감이 되었습니다.
시장상황에 흔들리지 않고 지킬 수 있는 투자를 하려면 이렇게까지 해야하는 구나! 를 느낄 수 있었습니다.
그리고 독서과제로 내주신 『돈의 속성』과 『월.부.은』 또한 실전투자를 하려는 제가 조급함을 누르고 멘탈 관리를 하는데 큰 도움을 주었습니다
“대안이 있는 사람은 급할 것이 없다”
“조급함을 눌러야 한다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다.”
열중반에서 배운 기준대로 4급지 앞마당들을 차근차근 전수조사 해나가고, 저평가 되어 있고 현금 2억으로 투자 가능한 6억 이하 단지들을 가격대 별로 4~5개 정도 총 14개 추렸습니다.
제 투자경험이 적은 상태에서의 1호기인 점을 감안했을 떄, 그 중 투자 실패 가능성이 적어 보이면서도 그 가치에 확신이 가는 단지를 3개 선택하여, 집중적으로 매물을 털었습니다. 그 중 1등은 4급지 중에서도 제가 눈여겨 보고 있던 B 지역에 있는 단지였는데, 열중반에서 주우이님께서도 언급해주셔서 제가 월부생활을 제대로 해온 것 같아 기뻤던 기억이 있습니다.
1등 매물이 위치한 B지역은, 다른 앞마당들과 마찬가지로 이미 7월부터 분위기가 달아올라서 대부분의 단지들이 연초 대비 호가가 3천만원 이상 오른 상황이었습니다. 하지만 1등 매물의 경우 월세가 세팅이 되어있는 데다가 세입자가 갓난아기를 키우고 있어 매임이 불가능 하다보니, 상당히 매력적인 가격에 호가가 나와 있었습니다. 부동산에 물어보니 2025년 2월이 임대차 만기이고 갱신권 사용 안 하도록 집주인이 협의하겠다고 하더라고요.
“이건 기회다. 내 현금 2억에 더해서 추가로 0호기에 담보대출을 받아 우선 매수하자. 그리고 내년 2월에 전세로 돌려서 투자금을 회수해서 담보대출을 상환하고, 다시 1급지 A지역으로 갈아타기를 모색해 보자. 보아하니 월세 때문에 투자자들이 이 매물에 쉽게 접근 못하는 것 같은데, 이걸 이용해서 가격을 더 깎아 보자”
드디어 기회가 왔음에 감사하며, 다음 월요일인 9월 2일에 코칭을 신청해 놓고 토요일에 매물을 보러 갔습니다.
코칭해 주실 튜터님은 무려… 빈쓰 님이셨습니다!!
갓난아기가 있어 집을 보여 주기 어렵다는 세입자를 설득해 가며 그날 하루 종일 대기한 끝에, 아무도 보지 못했던 그 매물을 떨리는 마음으로 그날 저녁에야 겨우 볼 수 있었습니다. 만세!!! 무려… 화이트 톤 올수리였습니다!!
분명 빈쓰님도 칭찬해 주실 거라 생각하며, 스스로를 대견해 하면서도 이 매물을 매수할 경우 발생할 리스크들을 빈쓰님께 논의드릴 준비를 하며 월요일을 기다렸습니다.
2024년 9월
9월 2일 월요일 점심시간. 드디어 빈쓰님과의 매물코칭 시간이었습니다.
빈쓰님께서도 약간 아쉬운 점도 있지만 지금도 이 정도면 잃지 않는 투자가 가능할 것 같다…. 이 물건의 사정을 활용해서 적극적으로 좀 더 가격을 네고해 보라고 격려해 주셨습니다.
그리고 내년 2월에 세입자를 잘 퇴거시킬 수 있도록 어떻게 세팅하면 좋을지에 대해 팁을 주셨습니다.
“나) 감사합니다. 사실은 제 꿈이 언젠가 1급지 A지역으로 갈아타는 거라, 돈이 여기에 묶이면 안되거든요. 그래서 가지고 있는 현금 2억 내에서 세팅을 끝내고 싶었어요.”
“빈쓰님) 리치님, 안 그래도 여쭤보고 싶었는데… 지금 그 정도로 A지역 입성이 꿈이시면 지금 투자를 하시면 안 돼요. 지금은요, 아직 분위기 좋을 때 가지고 계신 0호기를 잘 팔 때입니다. 이상하시죠?”
“나) “…네?”
“빈쓰님) A지역이 매물도 안 보여주고, 막상 물건 보러가면 앉은 자리에서 가격 올리던 곳이었어요. 그런 데가 네이버에 파랑색 화살표 달린 매물이 나오기 시작한다는 거 이상하지 않아요? 이상해 해야 해요. 내 꿈이 1급지 A지역 가는 거다? 그러면 자꾸 다른 걸 더 하려고 하시면 안 돼요. 지금은 얘가 예뻐 보여도 나중에 발목을 잡을 거에요. B지역 이 가격은 나중에 또 와요.”
“나) “…….”
그 날 오후, 제 결정을 기다리고 계시던 B지역 부사님께 양해의 말씀을 드리고, 와이프와 상의 후 제 보금자리인 0호기를 부동산에 내놨습니다. 목표하는 A지역 또한 제 앞마당이었던 터라 이미 대부분의 아파트를 알고 있었고, 그래서 그 지역을 대표하는 랜드마크 아파트 4개, 재건축 아파트 3개를 선정했습니다. 그 중 1,2 등 이 두 개는 사실 제 예산을 많이 벗어나 있어서, 현실적으로 3등 아파트(편의상 A아파트라고 부르겠습니다)를 기준으로 0호기 타겟 매도가를 산정해 봤습니다.
1급지 A아파트는 올해 고점을 갱신한 상황이었는데, 그 가격 대비 제 0호기의 전고점 갭이 6억원 정도니까…. 그 갭을 1억원 절감하는 걸 목표로 하고 A아파트의 현 최저가 매물과 5억원 차이 나는 가격으로 우선 제 0호기의 가격을 포스팅 했습니다.
사실 저희 단지 끝동 중층에 제 거보다 1억원 더 저렴한 매물이 있었지만, “우리 집이 좀 더 앞동이기도 하고 고층이고 상태가 좋은 편이니… 일단 맘에 들어하는 사람이 나오면 3천 만원 정도 깎아주는 선에서 마무리해도 7천만원 버는 거니깐 이거 완전 럭키다!!!” 요렇게 긍정적으로 생각했던 것 같습니다.
집을 예쁘게 꾸미고, 일대 부동산 19개소에 동시에 뿌리고, 매주 토요일이 되면 저희 집을 3~4팀에게 보여드리며 적극적으로 홍보했습니다. 하는 일의 특성상 모델하우스를 볼 일이 많아서, 느낌 알거든요. 집을 팔기로 결심하니 매주 주말마다 저희 아파트에 단체로 단임하러 오는 분들께도 예전보다 더 눈길이 갑니다. 저희 집, 곧 팔릴 것 같습니다.
2024년 10월
이상합니다. 다들 집 이쁘다고 좋아해 주시고, 제가 가격 적극적으로 네고하겠다고 부사님들께 어필했음에도 불구하고 실제로 매수 제의는 안 붙습니다. 어느 날 제가 자주 연락하던 부사님께 왜 그럴까요? 라고 상담 드렸는데, 그 분이 주저 하시면서 말씀하시더라고요.
“사장님) 솔직하게 말할게요. 선생님, 저희는 단지 내 많은 집들을 보잖아요? 선생님 집이 예쁜 건 맞는데… 그… 뷰가 좀…”
충격이었습니다. 한강 뷰 아닌 그냥 아파트고, 살다 보면 별 신경도 안 쓰이는데 뷰라뇨? 상황은 이랬습니다. 제 0호기 단지가 주차장이 완전 지하화 되어 있는 구조라 차량이 뒷문에서 진입하여 지하주차장 입구로 들어가는 시스템인데, 그 지하추자장 입구가 저희 동 남쪽에 있습니다. 그러다 보니 거실에서 주차장 입구가 보여서 선호도가 낮다는 것이었습니다. 충격이었습니다. 저희 부부 입장에서는 아이가 셔틀버스 타고 내리는게 보여서 너무 편했는데….
제게는 주차장 입구 앞 셔틀버스 정거장이 Selling Point로 보였지만, 매수의향자들 입장에서는 주차장입구 뷰는 비선호 요소였습니다
속은 쓰리지만, 제가 할 수 있는 일에 집중하기로 했습니다. 그리고 그 과정에서 조그마한 소득도 있었습니다.
첫째, 제 0호기를 다루는 부동산 19개소를 다 연락하고 상대하다 보니 대충 사장님들의 스타일과 각자 앞으로 생각하시는 부동산 시장 방향이 대충 파악되기 시작했습니다. 그래서 저와 어느 정도 스타일도 맞으면서, “선생님 댁 OO억 정도는 받을 수 있어! 잘 해볼 테니 좀 더 기다려 보셔!!”하는 부사님들을 추려서 매주 목요일마다 연락 드리며
① 지난 주말 사람들이 얼마나 집을 보러 왔는지?
② 지난 주말 몇 동 몇 호가 얼마에 거래되었는지?
③ 이번 주말 집 보러 올 손님들이 얼마나 되는지?를 확인하고 매물 약속을 잡았습니다
둘째, 제가 갈아타고자 하는 1급지 A지역 후보 단지 7개의 부동산들을 방문하며 부사님들과 연락을 시작했습니다.
특히, 제가 타겟하고 있는 A아파트는 단지 상가 1층에 있는 부동산 15개소를 모두 방문하고 상담하면서 집중적으로 부사님들 스타일을 파악했습니다.
경험상, 부사님들의 스타일을 파악하기 가장 쉬운 질문은
① 현재 나와있는 매물 중 가장 가격이 괜찮은 매물은 무엇인지?
② 앞으로 집 값이 어떻게 될 것 같은지? 였습니다.
그 과정에서 “여기 쉽게 집볼 수 있는 곳 아니니 살고 있는 곳부터 먼저 정리하고 오세요.” 라고 심드렁하게 말씀하시는 사장님도 있어서 기분 상하기도 했지만, 뭐 상관없습니다. 앞으로 여기는 스킵하면 되죠.
그렇게 부사님 세 분을 추렸었는데, 그 중에서도 한 사장님은 굉장히 적극적이셨어요. 다른 부사님들과 동일한 매물 동일한 가격을 브리핑 하시면서도, “요 매물은 OO억원에 나와있긴 한데… 잘하면 3천만원에서 5천만원 깎아 볼 수 있을 것 같아요! 해볼게요!”라고 제가 묻지도 않았는데 그렇게 먼저 말씀 하시더라고요. 이 분은 제 마음 속에 별표!! 를 쳐 놓았습니다
마지막으로, 제 0호기와 제가 갈아타고자 하는 A급지 후보 7개 단지들의 매매가(+매물 개수), 전세가(+매물 개수)를 매일매일 기록했습니다. 시세 트래킹을 게을리해서 상반기 상승장을 어이없이 날린 게 너무 화가 났거든요. 그리고 더 나아가, 망구99 님께 비교평가 강의 받을 때 눈여겨 보았던 One Page 정리 양식을 활용하여 서울 전체, 그리고 각 앞마당 들의 주요 지표들과 주요 단지들의 시세를 정리하여 매주마다 『주간 시장 분석 보고서』를 작성했습니다. (네. 게리롱 님이 매달 월간 게리롱을 출판하셨듯, 저도 매주 주간 에단리치를 작성했습니다……)
2024년 11월
집 보러 오는 사람들이 점점 줄어듭니다.
3개월째 매주 토요일 아침 청소를 하는 저나, 손님들 방문 시간에 애를 데리고 외출하는 와이프나 점점 지쳐갑니다.
매주 3~4팀 씩 오던 손님들이 이제는 1팀 씩 옵니다. 때 마침, 제가 매수하고 싶은 A아파트에도 9월 대비 5천만원 내린 급매가 나오기 시작합니다. 이 떄다 싶어 제 아파트 부사님들께도 구두로 5천만원까지 깎을 의향이 있다고 언급해 드렸으나, 이미 제 아파트 매수 의향자들의 눈높이는 그것보다 더 내려간 상황이라는 답변을 받았습니다 ㅠㅠ
부동산 유튜버들은 11월 입주 시작하는 둔촌 주공이 시장에 미칠 파장을 자극적으로 언급하기 바쁩니다.
그럼에도 불구하고, A아파트는 5천만원 빠진 급매가 나오면 바로 팔리는데, 안타깝게도 저희 아파트는 안 팔리고 계속 매물만 쌓입니다.
멘탈 관리가 힘들었던 적도 있었습니다. 한 신혼부부가 찾아 왔었는데 깨끗하게 잘 꾸며진 저희 집을 보고 너무 좋아하는 게 얼핏 봐도 눈에 보였습니다. 이제는 되었다 싶어 네고를 준비하고 있었는데, 부사님께 연락이 왔습니다.
그 분들이 사고 싶어 했는데 부모님이 직접 사무실에 연락하셔서 뜯어 말리셨다네요. 부동산 유튜브 보니깐 집값 더 떨어질 것 같다고….
와이프도 지쳤는지 불평을 늘어놓기 시작합니다
멘탈을 부여잡고 있던 어느 날, 제 머릿 속에는 과연 이게 최선인가?라는 중요한 질문이 머릿 속에 맴돌았습니다.
내가 월부활동을 한다고 하지만 과연 나는 월부 환경을 충분히 이용하고 있는가? 라는 질문이었습니다.
그리고 그 떄부터 월부닷컴과 월부 유튜브를 매일마다 체크하며 중요한 포스팅들은 다 시청했습니다
(물론 좋아요도 눌렀습니다!).
그 과정에서 새로 배운 것들은 『주간 시장 분석 보고서』에 업데이트 해나갔습니다.
그래서 일까요? 언젠가 유튜브에서 너나위 님께서 “진짜 매수 대기자들은 이 영상에 댓글 안 달고 조용히 지켜보고 있을 걸? 그래도 좋아요는 눌러주세요” 언급하셨을 떄 한참 웃었던 기억이 있습니다.
그렇게 너나위님, 코크드림님, 권유디 님과 저 혼자 만의 내적 친밀감을 형성하며 11월을 보냈습니다.
그러던 어느 날, 한 가지 생각이 머릿 속에 떠오릅니다.
“올해 상반기 상승장이 대출 완화에 따른 갈아타기 수요 였다면…. 내년 초에 은행들이 다시 대출을 풀면 하급지에서 자기 집을 매도한 사람들이 우리 집으로 건너오지 않을까?”
예상은 했지만… 최대한 제가 느꼈던 부분들을 자세히 쓰다 보니 글이 너무 길어졌네요.
본격적인 매도 및 매수 과정은 다음 글에 올리겠습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다!
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