[지투 24기 2야! 5늘도 텐션 마그온다조 떠라링] 4주차 선배님 강의_ 갱지지/재이리 선배님

안녕하세요

기복없이 꾸준한 투자자 떠라링입니다 :)

지투반 4주차 강의는 갱지지/재이리 선배님께서

실전 투자 경험을 듬-뿍 담아

실력을 쌓는 과정에서 꼭 해야 하는 것들과

실전 투자 진행 시 단계별 프로세스를 알려주셨습니다

제게 너무나 필요한 내용들이었기에

진짜 시간가는 줄 몰랐는데요!

선배님들의 아름다운 미모에 눈이 부셔가지구..

중간에 인공눈물을 넣으며 봤단 TMI...를 하며

강의후기 작성해보겠습니다 :)

메주를 된장찌개로 만드는 비법 : 시세트래킹, 원페이지, 전수조사

1. 첫번째 된찌 재료 - 시세트래킹

갱지지 선배님의 앞마당은 53개!

정말 듣기만 해도 와 이 많은 걸 어떻게 관리하시지..? 싶었는데요

선배님께서는 2년 전에 만든 앞마당에서

실제 투자까지 진행하셨다고 해요

그 비결은 바로 시세트래킹!! 

시세트래킹은 어떤 단지를 가져오냐가 중요합니다

상위 생활권에서는 지역 내 랜드마크 단지를 가져오고

중/하 생활권에서는 관심단지 + 투자 범위에 들어오는 단지들을 가져옵니다

전세 매물이 줄어드는지

가격이 오르면서 거래가 되는지

내 투자금에 맞는 단지들 중 어디가 눈에 띄는지 등

비교평가를 해보고 전임까지 진행한 후

투자 우선순위를 세우는 과정들이 중요한 것 같습니다

저는 지방은 스캐닝을,

서울/수도권은 전수조사를 했었는데요

하면서도 이거 맞나 싶기도 했고

전월 대비 흐름이 잘 보이지 않아 

아리까리할 때가 많았거든요

근데 선배님께서

시세트래킹 단지 선정부터

어떤 것들에 대해 생각을 해야 하는지

지방 20평대는 어떤 것들을 봐야 하는지까지

기준을 싹 잡아주셔서 모호했던 것들이 명확해졌습니다..!!

이번 지투가 끝나면

실전반 시작 전에 반드시 하루 날 잡고

지방 시세트래킹 단지를 다시 세팅하려고 합니다

2. 두번째 된찌 재료 - 원페이지

원페이지.. 사실 시간이 부족하고 앞마당이 많다는 핑계로

이번달 임장지가 광역시면 광역시 원페이지만,

중소면 중소만 진행을 했었는데요

선배님의 강의를 들으며 반성했습니다 ㅠㅠ흑흑

사실... 그냥 다른 분들이 다 원페이지 작성하니까

왜 해야 하는지 모르는 상태로 원페이지를 작성했고

그러다보니 의미 없는 장표였던 것 같은데요

지역은 공급 / 전세가가 정말 중요하기 때문에

앞마당별 원페이지 정리를 통해

매월 변화하는 분위기를 살피고

투자 접근 혹은 리스크에 미리 대비해야 한다는

갱선배님의 말씀 꼭 기억하겠습니다

특히 그냥 복붙이 아니라

전월 대비 새로 생겨난 공급 단지는 없는지

공급이 많은 지역에서 청약시장 분위기는 어떤지

공급이 정리되는 지역은 전세 실거래가 어떤지

세부 단지들까지 수준도 파악하겠습니다

악 - !! 제가 하겠습니다 -!!

3. 세번째 된찌 재료 - 전수조사

시세트래킹, 원페이지를 통해 알람을 받았다면

실전 투자를 위한 행동력을 더 높여야할 차례인데요

이 때 그물망을 촘촘하게 해서

놓치는 단지 없도록!! 하기 위해

전수조사를 진행해야 합니다 :)

갱선배님께서 창원 마산을 예를 들어 설명해주셨었는데

저 역시 1호기를 할 때 전수조사를 하지 않고

사랑에 빠진 단지에 꽂혀서..흑흑

그곳에 투자를 했는데

사실 알고 보니 비슷한 투자금으로

훨씬 더 신축+상위 생활권에

투자할 수 있었더라고요..!

갱선배님의 강의를 들으면서

와 정말 한 마디도 놓칠 게 없구나

싶었습니다 :)

전수조사를 마쳤다면

투자 보석함을 만들어 부사님/매물 상황/ 저환수원리

내용을 채워서 하나의 매물 후보 단지가 날아갔다고 해서

절대 초조해하지 않도록 하겠습니다

양식도 공유해주셔서 감사합니다앙

그래도 가치있는 걸 싸게 샀구나

라는 믿음을 여전히 가지고 있고

투자라는 행동으로 옮겼어요

 

제 두 다리와 제가 쓴 임보를 믿으며

농부의 마음으로 오를 때까지 기다릴 거에요

그래서 저는 제가 한 투자에 불신은 없어요

지방에 투자한 동료분들이 오르지 않는 지방 물건을 보며

그냥 팔고 서울로 갈아탈까..? 고민하시거나

지방 투자를 후회하시는 경우도..ㅠㅠ 봤는데요

근데 저는 지방에서 결과를 낸 선배님들을 분명 보았고

아직 오르지 않았다 해도 시기가 아직 오지 않았을 뿐이라는 생각이 들었습니다.

갱선배님처럼 저도 제가 보고 느끼고 들은 결정을 믿기로 했습니다

헤맨 만큼 내 땅이라는 말처럼

저도 많이 헤매고 다니겠습니다

선배님 귀한 강의 감사해요 :) 꺅 넘 멋죠

실제 투자 프로세스의 정석, A부터 Z까지

작년 여름학기에서 재이리 선배님의 강의를 들은지 약 1년만에

다시 재이리 선배님의 강의를 들을 수 있었는데요

선명한 앞마당을 만드는 방법에 대해 알려주셨던

지난 강의도 정말 너무 좋았는데

이번에도 역시나 찢으셨습니다.. ♥

1. 애매했던 개념을 정확하게 알게 된 것

2. 이번 투자에서 놓쳤던 것 / 복기

두가지를 중심으로 후기 작성해보겠습니다

1단계 매수 전 : 근저당 낀 매물 / 누수 확인

매수를 결정하기 전

사실 저는 예전에 근저당이 있으면

무조건 위험하다 생각할 때가 있었는데요

주담대 수준(7-80%)의 근저당은 정상적인 매물이라는 것..!

이 때 주의할 사항은

남의 돈(채권최고액 + 계약금 + 중도금) < 매매가

이며, 전세 세팅을 하는 경우

세입자가 매도인에게 보증금을 입금할 때

그 금액을 합쳐도 매매가보다 적은 금액이 될 수 있도록

제가 소액의 계약금만 줘야한다는 것..!!

사실 예전에 권유디 튜터님 강의에서

조금 이해가 안갔던 부분인데

이번 강의를 들으며 명확하게 이해할 수 있었습니다

가압류, 가처분과 같은 매물은

위험한 물건이 맞으니 투자하지 말기!

그리고.. 제가 놓쳤던 부분인데요

2호기 매수시 관리사무소에 전화로 누수 접수 이력만 확인하고

실제 아래층에 가보지 않았습니다ㅠㅠ

2호기가 구축이다 보니 누수보험 꼭 가입해서

혹시나 발생할 리스크에 대비하도록 하겠습니다

2단계 : 특약 문구 확인

제 최근 2호기 계약서는 필수 조항 다 들어가있나

비교하면서 재이리 선배님의 강의를 들었는데요

진짜 경악할 부분이...흑흑 ㅠㅠㅠ

2호기 가계약 문자를 주고 받을 때

조원분들과 첫 분임을 하고 있어서 정신이 없긴 했는데

아.... ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ 필수로 들어가야 하는 문구가

빠져있었던 거 있죠...

"이사일은 상호 협의하기로 하며,

만기 4개월 전 이사여부를 임대인에게 알린다" 라는 내용이

"만기 4개월 전 이사여부를 알린다" 로 바껴있었는데

제가 차마 발견을...흑흑...

계약서 쓸 때라도 발견했어야 했는데...

아무리 임장 중이었다 하더라도

돈이 몇 억이 왔다갔다 하는 중요한 계약을 진행할 때에는

잠시 조용한 곳에 들어가 침착하게 진행해야 한다는 걸

또다시 깨달았습니다...ㅠㅠㅠ

다음에는 제가 보낸 특약 내용이 전부 다 잘 반영되어 있는지

꼭!!! 반드시!!! 잘 확인하겠습니다 ㅠㅠ

그리고 특약문구를 작성할 때

부사님들과 의견 차이가 있는 경우가 종종 있는데요

재이리 선배님께서 알려주신 계약담당자 꿀팁!!

꼭 활용해보겠습니다 :)

3단계 : 전세 맞추기

최근 전세를 새로 맞췄다보니

본인이 뺄 수 있다고 자신만만하던 부사님은

전세입자가 맞춰지지 않더라도 아무것도 책임지지 않고

전세를 못 맞추는 경우 내 돈만 나간다

게다가 정신적인 스트레스는 덤!

진짜 공감되었습니다

저도 매수 부사님께서 다른 곳에 내놓지 말라 하셨지만

결국 다른 부동산에서 전세입자를 구해주셨거든요

전세입자가 정해지기 전

처음에 자신만만하던 매수 소장님은

'사람 자체가 안돌아요~ 어떡해 ㅜㅜ' 만 반복하실 뿐...

진짜 매수 소장님만 믿음 큰일났겠다 싶어요

매수할 때 일잘러 부사님이

전세 맞출 때 일잘러는 아닐 수 있다는 것을

다른 분들도 꼭 기억해주시면 좋을 것 같아요

그리고.. 저 역시 전세를 맞출 때

재이리 선배님께서 올려주셨던 그 양식을 활용했는데요!

정말 감사했습니다 ㅠ_ㅠ

덕분에 전세 맞췄어요 흐엉

선배님께서 이번에 정리해주신

특약 문구와 체크리스트도 핸드폰에 잘 저장해두고

급한 상황에서도 침착하게 똭-!!

상황에 끌려다니지 않도록 하겠습니다 ㅎㅎ

감사합니다!

목표를 정했다면

어떻게 하면 성공시키지?

이룰 수 있는 방법을 찾아 행동해봐요

 

남들 기준이 아니라

지금 내 상황에서 할 수 있는 선택을

쌓아나가면 됩니다

결국 목적지는 같게 될거에요

선배님께서 지방에서 돈을 벌고 결과를 내셨듯이

저도 제 상황에 맞는 선택을 쌓아가

지방에서 결과를 낼 수 있도록 하겠습니다

긴 시간 동안 진심을 다한 강의해주셔서 감사합니다 :)

[BM]

1. 앞마당 시세트래킹 새로 만들기 (구별 10개)

2. 원페이퍼는 매일 한개 지역씩 모든 앞마당 다 넣기

2. 매수 특약 / 체크리스트 핸드폰 메모장에 넣어두기