[지투24기14조 오🍊늘도집사는거1도아닌4람들 뷰가공] 4강후기" 갱지지 x 재이리 선배님의 콜라브레이션"

두분다.. 연애인 인줄 알았다…

역시.. 부자가 되려면..

신체와 심신도 잘 단련해야 겠다…

  “ 갱지지 선배님의 앞마당 컨트롤”   

갱지지 선배님은 2021년에 들어와서 현재까지 4년차 투자자라고 하셨다

지방에서 벌 수 있을까 생각하셨지만, 행동으로 투자하셨다.

강의처음부터 반마당, 앞마당 얘기가 나오면서

설레임과 두려움을 느꼇다.

내 반마당 어떻하지? 시세트레킹 헤야하는데,,

앞마당 10개 넘었는데, 시세트레킹 안하고 있는데..

맛있는 된장찌개를 먹으려면

먼저 좋은 재료가 있어야 하고

최상의 환경에서 숙성을 해야하고

맛있는 레시피로 요리를 해야한다.

강의를 듣고 투자자가 되기 위해서

꼭 필요한 과정이고,

얼마나 중요한지 알게 되었다.

어떻게든!!

한달에 입장지 + 하나씩 해봐야 겠다고 생각하였다.

[⭐ 핵심 Ket World]

#선명한앞마당 #시세트레킹 투자와 연결하기  # 실전은 전수조사

#선명한 앞마당

 < 가치와 선호도>

지방은 가수요의 영향이 적기 때문에 전세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직인다.

그러기에 내 예산에 맞는 지역의 시세를 조사하고, 투자지역을 선정해야 한다

24평 vs 30평 막상 현장에서 투자할 때 많이 헷갈렸던 것 같은데

강의를 들으면서 정답지 같은 기준을 알려주셔서

다음 투자에 적용해보아야 겠다고 생각 하였다.

<BM>

천안을 설명해주시면서,

생활권 선호도를 잘게잘게 나누어 주셨는데,

생활권 선호도 뿐만이 아니라,

선순위 생활권은 선호도를 좀 작게 나누면서

가치를 좀 더 명확하게 판단해야 겠다고 생각이 되었다.

#시세트레킹 투자와 연결 짓기

 < 시세트레킹 >

시세트레킹을 잘해야 한다는 의미가

단순이 그냥 보고 있을 단지를 뽑는 것이 아니라

투자의 기회를 효율적으로 알기위한 행위라는 것이 와닿았습니다.

1등 생활권 대장 ~ 후순위 생활권 대장까지 봐야하는 이유와

생활권 선호도의 랜드마크들을 봐야하는 이유를 피부에 와닿게 설명해주셨습니다.

사실

지금까지 시세트레킹 단지를 뽑아 놓았지만,

제대로된 가치분석을 못했기 때문에 트레킹 단지의 의미를 몰랐지 않을까

생각해보게 되었습니다.

<BM>

시세트레킹 선호단지를 뽑을 때

생활권내 가치 분석을 잘게 쪼개고 그안에서 다시 단지들을 선정 할 것.

공급많고 하락장에서는 상위생활권의 20평대를 볼 것

중요한건! 평수를 줄여도 살고 싶은 20평인가? 가를

꼭 생각해보자!

 < 투자와 연결짓기 >

지역의 매매가를 보면서 위에 가격정리 하는 부분을 말씀해주셨는데,

이것도 가치평가가 잘못되면 나가리가 될 수 있겠다는 생각도 들었다.

가격 정리를 하고, 가격변화를 보면서 내가 투자 할 수 있는 단지들을 넣는 방법과

투자로 이어질 수 있도록 바로 비교평가 하는 것을 알려 주셨는데,,

사실 이거.. 어렵지 않나..ㅠ 생각이 되었다.

내 트레킹 장표 열어서 해보려니… 가격도 뒤죽박죽에..

가치가 틀린거야… 가격이 잘못된거야… 라는 생각이ㅠㅠ

<BM>

시세트레킹이 투자로 이어지기 위해서는!

절대가로 가격을 확인하고!

흐름을 보면서 기회가 오는지 확인하고!

내투자금 들어 오는 단지들을 계속 가지고 있으면서!

앞마당의 단지들 중에서 좋은 것들을 계속 뽑으면서!

종잣돈이 모이면 바로 렛츠고!!!

(이 프로세서가 준비되어 있는 투자자라는 말같다….)

시세트레킹은 어떤 단지를 선정하는지가 중요하다! 

그리고 시세트레킹에서 가격이 부합하는 단지들을 보면서

비교평가하는 연습을 하면서 안목을 키워야 한다

< 앞마당 ONE PAGE >

6개월 간의 매물 증감 추이는 어떠한지 보라고 하셨는데

사실 최임발표 하면서 저건 도대체 어디서들 가져오시는 거야

저거 왜 붙여 놓는거지 까지 생각하고, 

투자 실력이 올라가면 내가 이해할 떄까 오겠지 한게 어언 6개월..

이제 알겠다!!! 왜보는지, 어떻게 보는지

임보에 어떻게 적용해야 하는지!!!

진짜 선배님 정말 감사합니다!!

과거의 모습 현재의 모습 미래의 모습을 넣어야 하는데

미래의 리스크가 1호기 하면서 정말 중요하다고 깨달았는데,

내가 스스로 어떻게 만들고 확인해야 할지는 모르겠다.

시세트레을 앞마당 원페이지로 연결 하실 수 있도록 장표를 보여주시고 설명해주셨는데

바로 해보고 싶은 마음이 굴뚝 같은 느낌이 들었습니다.

그리고 임보를 쓰면서 과거로 돌아 가는 것이 아니라

새로운 지역의 임보를 쓰면서 기존 것들을 가져와서 계속 채워서

임보를 연결해야 겠다는 생각을 하였습니다.

아실 최근거래의 전세보는 꿀팁도 정말 감사했습니다.

(아직 어디서 보는 지도 모르는게 많다고 생각했습니다)

앞마당 관리.. 루틴을 말씀해주셨는데,

와.. 이거 가능.. 할까…

어느정도 기본틀이 있으면 가능하겠지만 ㅠㅠ

지금은 힘들것 같은 생각이 들어서 킵해놓고 꼭 적용해봐야 겠다고 생각했습니다

<BM>

선배님의 앞마당 원페이지 양식이라도 만들어서

이번 실전반 앞마당에 임장지 것이라도 바로 만들어 보즈아!!!

공급이 많은 기역은 가장 앞단인 청약분위기를 꼭 보아야 한

공급이 줄고 있는 지역 → 아실(최근거래) 보면 동래구 최근 실거래가 쭉 나옴 

#실전은 전수조사

 < 전수조사  >

전수조사… 나는 안해보았다

푸버리지로 시세를 따는게 전수조사라… 생각되었다.

지금까지 하지 않은 이유는

시세를 따로 오차피 머리에 없으니까??? 해서 뭐함..

투자하러 갈때 전수조사 하지뭐…

전수조사는 가격과 공급, 물량을 보면서 기회가 오는 것을 알아차렸을때

투자기회가 온다는 것을 알 수 있기 때문이다

기계적으로 해야 한다고 하셨는데..

왜 경동라인을 투자하는지, 메트로시티를 안하는지

왜 실수하는지 이해가 되지는 않았다.

<BM≥

전수조사 : 200세 / 84,74,59 / 매전 조사

고평가를 제거 하면서 후보단지 리스트업(5개 이상)

협상가능한 도전단지 리스트업(3개 이상)

내가 투자 할 수 있는 최고단지 뽑기(3개)

ONE MASSAGE

“ 해낸 만큼 내땅이다 ”

  “ 재이리 선배님의 실전계약 ALL IN ONE ”   

와. 미쳤따리..

1호기 하면서 궁금했던 내용들이 거의 다 들어가있어서.

한달만 뒤에 잠금칠껄 이라는 생각이 많이 들었습니다.

실전계약을 함에 있어서 큰 프로세서는 중급반에서 들었지만

사실 실제 세부적으로 들어가기에는 생각보다

많은 것들이 부족하다고 생각했었습니다.

닥치지 않아서 그렇구나 하고 넘어가서 그런 것일 수도 있고,,

역시나 전세 가격결정부터..

잘못되었구나 ..ㅋㅋ 라는 생각을 하며

다음에는 더 꼼꼼히 할 수 있겠다는 생각이 들었고,

1호기 복기도 해야 하는데,

계약파트에서 진짜 정신없이 흘러가서 어떻게 복기를 해야 할까 생각하고 있었는데,

선배님의 강의덕분에 복기를 좀더 꼼꼼히 할 수 있을 것 같다는 생각을 하였습니다.

 다음 2호기 투자에서도 

재이리 선배님의 강의는

두고두고 써먹 을 수 있는 최고의 강의였지 않아 생각했습니다.

아니 저는 무조껀 계약할땐 선배님 교안만 열어볼것 같습니다.

기본적인 모든 계약 프로세서를 ALL-IN-ONE으로 정리해주셔서

이렇게 다퍼주셔서 괜찮으려나 모르겠습니다.

선배님의 특강도 있다고 하셨는

감사합니다!

[⭐ 핵심 Ket World]

#등기본등본  #매수프로세 #전세프로세서 

#등기본등복

 < 등본활용하기>

등기본등부 위험한 물건인지만 확인하였는데,

조금더 깊숙히 알 수 있어서 좋았습니다!

갑부,을구를 통해서 매도인의 상황을 확인하고

상황에 따라 협상카드가 될 수 있다는 것이

진짜… 대박이었습니다..

옆에 투자자가 등기본등부 하나만 뽑아주세요 할때..

옆에서 살것도 아니면서 왜 필요하지 했는데,

계약하기전에 무조건 확인하고 협상카드를 확보해야 한다고 생각이 들었습니다

 < 채권최고액>

채권최고액은 실제로 대출한 실제 금액이다! (원금보다 120% ~ 130%  크게 잡음)

“ 집값이 남의 돈을 넘지 않는다 ! ”

대출잔액증명서 = 금융거래확인서

부사님께 요청하면 주신다!!! (얼마남은지 알 수 있다!)

대출이 매매가의 72%정도이면 정상물건이다

 < 전세세팅에 필요한 kb시세 미리 확인기 >

전세보증보험

hug,hf 수도권 7억, 지방 5억

sgi 가격제한 없음

(sg는 1집 밖에 안되기 때문에 허그로 유도하고, 비싼집은 sgi로 하즈아)

kb시세로 전세가 확인하기!

#매수프로세서

매수는

가계약 → 본계약 이전 → 본계약 당일 → 본계약 직후 → 잔금

 < 본계약 이전>

가계약금은 정싱 명칭이 아니고 계약금의 일부가 정확한 명칭

오늘 유트브를 보면서 가계약금 1000만원 중에 500만원만 받고

계약을 파기하게 되었는데,

가계약금 넣으신분이 500만원 두배를 배상해라고 얘기함

이에 가계약금을 다 받지 않았기 떄문에 가계약이 성립하지 않는다 라고 했을 때,

계약금의 일부이기 떄문에 정한 금액을 넣지 않아고.. 가계약이 성립이 되는지 궁금해졌다.

 < 본계약 당일>

계약서 작성시 필요한 것 까지 알려주셔서

나중에 계약하시는 분들에게 많은 도움이 될것 같다는 생각을 하였습니다.

복비도.. 요율에 맞춰서 드리는게 맞지만..

매수할때 전세셋팅을 해도… 두번내야 하는지 궁금증이 들었습니다.

매수는 정상적으로 내고, 전세는 50% 할인했는데..

안받을 수도 있구나 하는 생각을 하였습니다.

(다음엔 더 비벼 봐야겠다는 생각도 했습니다)

그리고 계약전에 무조건 얘기하고 하기!!

 < 본계약 직후>

잔금일 두달 반 전은 전세 뺴기 골든타임!

전세광고를 낼때 매수 보당산 사장님에게 데드라인 정해주기!

“ 내 전세 손님은 내가 모셔와야 한다 ”

사장님은 책인 안져주쥬~

< 잔금 >

 채권조회도 다시 해보고 준비했던 것과 비교해보면서

다음에는 좀더 준비해야 겠다는 생각을 하였습니다.

법무사비도 잘했다고 생각했지만 교재보다 약 26000원이 더 나갔는데,

큰돈은 아니지만 그래도 줄여보려는 노력은 해야겠다 생각했습니다.

다음에는 취득세를 내가 납부 해볼까도 생각했지만..

오차피 등기도 법무사님께 맡길거라면…

같이 맡기게.. 좋을것 같다고 생각이 되었다.

선수관리비 매수인 → 매도인  

#전세프로세서

전세뺴기는 투자의 마무리이다

매매가 - 전세가 = 투자금이기 떄문에

 < 전세가격 측정>

전세가격.. 옆 매물보다 비싸면.. 적정가격이지 않을까 생각했습니다.

하지만 여러 상황에 따라서 차이가 있다고 하셨는데,

1호기의 전세가…전세가… 가슴이 매여 오는 느낌이었습니다.

단지에 따라서 매매가격을 비교했지만,

전세가격을 빠뜨리고 있었던것 같습니다..

선호도에 따라서 전세가격도 셋팅이 달라져야 한다는 것!

그리고

매매와 동일하게 내물건~ 상위단지까지

내물건의 위치는 어느정도에 있는지 확인해야 한다는 것

그러기 위해서는 또 트레킹이 필요하다는 것을 알게 되었습니다.

대충은…없다…증말…

잔금 3개월 전 매수부동산

두발반전..골든타임 생활권내

두달전 - 모든방법

한달전 - 입주가능한 날짜 풀기

와.. 나는 잔금 1달. 전세 바로 뺄게요 했는데..

정말 운이 좋았구나 라는 생각을 하였다.

왜 3개월이 있는지 알겠다… 후..

<BM>

1호기 전세트레킹 기록을 해보자!

집보고 간사람 부사님께 피드백 받기!

전세 빼기는 대응의 영역인것을 꼭 기억하기

 < 전세뺄때 꼭 알아야 하는 것>

임차인의 상황을 잘 알아야지 다양한 상황에 대응을 할 수 있다. 

얼마전 잔금을 하면서…

전세권 설정과 전세보증보험을.. 조원분들이 알려주셔서

알아보면서 잔금하러 갔습니다.

진짜 어려웠는데 강의로 보니 진짜 실전의 내용이구나 라고 생각이 되었습니다

< 법인 사택 >

법인의 경우 법인의 업종, 설립연도 꼭 확인하기

(오래된 회사가 안전빵이다..)

법인은 입대차 3법  불가능 하다!

전세권 설정이 되어서 담보대출이나, 전세권양도나, 전대차 계약이 가능해서

특약을 꼭 확인해야 한다.

<보증금 반환>

“ 전세권 설정 ”

내가 못돌려 주면 집이 경매로 넘어감

전세권은 권리는 가지는 것이기 때문에 등기본 등본에 기재됨

이럴떄는 법무사님 등기 위임이 되어야 한다

“ 전세보증보험 ”

* 임차인이 가입하고 오차피 보험에도 돌려받으니.. 집안보여 줄 음

내가 못돌려 주면 보증회사가 빌려줌(지연이자 납부하면됨)

HUG :주택도시보증공사

HF : 한국주택금융공사

SIG : 서울보증보험

hug,hf 수도권 7억, 지방 5억

sgi 가격제한 없음

(sg는 1집 밖에 안되기 때문에 허그로 유도하고, 비싼집은 sgi로 하즈아)

채권양도 : 통제권을 주기 떄문에 채권이다! 

(쉽게 은행한테 받고 은행한테 반납하면 된다)

질권(찔끔)설정 : 임차인이 신청한 만큼 대출해줌

(쉽게 설정한 금액은 은행에 반납, 나머지 임차인 반납)

전세 계약서의 위치가 채권과 질권에 있다.

찔끔 완전 기억할것 같습니다!!! 

<BM>

세끼고 매수할때에는 전세계약서 원본이 어디있는지 꼭 봐야 한다!

전화번호 뒤에 채권/질권 같이 기록해두기

<전세대출>

기금대출 : 2~4억 까지 가능(종류에 따라)

*전세금 3억정도 까지 집만 살 수 있음

→ 잔금이 급하면 3억으로 가격 맞춰주기

→ 잔금 안급하면 좀 기다려 볼게요

버팀목 대출 안나와서 계약 못할것 같습니다..라는 사람에게

“ 임대인의 사정으로 전세대출이 안오면 계약금 모두 반환 후 계약 해지 ” 

→ 계속 계약이 확정되기 전까지 다른 임차인이 오면 계약 한다는 특약

계약확정을 빠르게 한 임차인 선택 할수 있는 헷지!

<BM>

이번에 계약하면서 이런 사항이 있었는데,

정말 천운으로 대출이 잘나와서 다행이었던것 같다.

다음에는 리스크에 대해서는 헷지를 꼭 가져가야 겠다.

<한번이라도 모든 걸 걸어본적 있는가>

기회는 1년 뒤,

어쩌면 10년 뒤에 올 수도 있지만

어쩌면 내일 올 수도 있다

기회가 눈에 띄게 올 수도 있고,

몰래 올 수도 있다.

중요한 것은

그 기회를 잡으려면

준비가 돼 있어야 하고,

나는 그 준비를 위해

끊임없이 노력했다.