[지투실전24기 조직에서 솔ㅈ1카게 수용O1루는 사람들 삼도] 4강후기 - 시세트래킹으로 기회를 포착하고 실전투자로 연결하기

안녕하세요.

투자, 가족, 나눔 세가지 길만 걷고있는 삼도(三) 입니다.

이번 지투반 4강 강의는 갱지지 선배님, 재이리 선배님의 강의였습니다. 무엇보다 특별했던 건 바로 앞서 나가는 선배님들의 치열한 모습을 보면서 지금의 나도 열심히 노력하면 그 결과를 이루어낼 수 있겠구나! 라는 강한 자신감을 얻을 수 있었던 특별한 강의 였습니다.

그럼, 강의에서 느낀점과 BM할 점을 위주로 후기를 작성해 보겠습니다.

앞마당 관리로 투자 기회잡는 법 [갱지지 선배님]

PART 1. 선명한 앞마당 관리로 투자 기회 잡는 방법

• 시세트래킹을 통해 투자 가능한 단지를 찾아 낸다.
• 투자 가능한 단지만 골라서 시세트래킹 하면 안된다.
• 시세 트래킹 단지는 생활권을 나누고 상/중/하를 나눠서 제대로 된 단지를 선정하기
• 20평 트래킹은 공급 많고, 하락장은 생활권 중간 이상의 신축 ㅣ 공급 없고, 상승장인 지역은 남은 기회가 없는지 찾아보기. 신혼부부, 젊은 사람들이 선택하는 곳.
• 지방 앞마당 원페이지는 공급과 전세가가 가장 중요

이번 파트에서는 시세트래킹의 목적과 세부적인 방법을 통해 실제로 투자 가능한 단지를 찾아내는 방법을 배울 수 있었습니다. 그리고, 매달 앞마당 원페이지를 정리하며 지방에서 공급과 전세가의 변동을 통해 투자 가능한 지역을 포착하는 방법을 배웠습니다.

먼저, 시세트래킹에서 제가 실수하고 있었던 부분을 콕 집어 주셨는데요. 투자 가능한 단지 혹은 내가 보고 싶은 단지만 트래킹 하고 있었던 오류를 알게 되었습니다. 그렇다 보니 매번 똑같은 결과값을 내며 투자 가능한 새로운 물건을 찾지 못하는 게 가장 큰 부족함임을 알게 되었습니다. 앞으로 시세트래킹을 통해 매번 보던 단지에서 기회를 찾는 것 만이 아닌 새로운 저평가 매물을 찾아내는 살아있는 트래킹을 해야겠다는 좋은 영감을 얻을 수 있었습니다.

앞마당 원페이지의 경우 공급 부분을 매번 업데이트하지 않고 그대로 사용했으며, 전세가도 습관적으로 기재만 했다는 걸 알게 되었습니다. 지방에서 공급과 전세가의 중요성에 대해 배우며 앞으로 매달 공급을 업데이트 하고 전세가의 변화를 통해 매 달 변화된 내용을 세부적으로 기재하여 투자 가능한 지역을 구분해 놓도록 하겠습니다.

PART 2. 투자 기회를 잡아 실전 투자로 연결하는 방법

• 전수조사를 했는데도 물건을 찾아내지 못한 이유는 전임-매임으로 이어지지 않았기 때문
• 함께 일할 수 있는 파트너 부동산 찾아내기
• 전수 조사에서는 투자 가능한 단지 한 개도 놓치지 않기. 매물 정보 수집할 때는 모든 정보 수집하 

이번 파트에서는 갱지지 선배님의 26개월만에 투자한 사례 이야기도 들을 수 있었습니다. 이 이야기를 들으면서 전수조사와 파트너 부동산을 찾아내는 게 투자로 얼마나 유의미한 내용인지 더욱 깊게 알게되었습니다.

특히, 저는 시세스캐닝을 하면서 전수조사를 한다고 착각했던 거 같습니다. 전수조사에서는 투자 가능한 단지를 한 개도 놓치지 말아야 한다고 하는데 오히려 대부분의 것들을 놓치고 투자하기 별로인 곳이네 라는 엉뚱한 결론을 내렸던 거 같습니다. 앞으로 현재 투자 가능한 지역 3곳을 선정하여 전수조사를 하며 각 5개씩 찾아내어 전임-매임으로 투자 검토까지 이어지는 과정을 만들어 내도록 하겠습니다.

지방투자 매수, 전세 계약 프로세스 [재이리 선배님]

PART 1. 내 돈을 지켜주는 매수 프로세스

• 투자공부: 분/단/매임, 임보작성
• 실전투자: 가계약, 특약, 본계약, 잔금
• 가계약 - 중대하자(아랫집, 관리실) 체크, KB시세로 전세 대출금 확인, 특약문구
• 본계약: 특약 반영 확인, 오탈자 확인, 잔금 두 달 반전까지 계약 안될 경우 타 부동산 광고 진행
• 잔금: 법무사 수수료 비용은 20만원대, 각종 비용 정산, 취득세 납부

이번 파트에서 인상 깊었던 내용은 본 계약시 전세 빼기로 바로 이어지는 내용이었습니다. 강의에서 비유로 나온 이야기는 부사님이 ‘전세 빼는 건 나의 일이야’ (알아서 잘 구해줄테니 걱정말아) 라는 이야기였습니다. 최근에 전세 뺀 동료를 보면서 역시 아무도 나만큼 간절하지 않다는 걸 볼 수 있었습니다. 

하지만, 계약을 하고 나면 왠지 모를 피곤함이 몰려오고, 또 부사님의 이야기를 나도 모르게 믿게 되면서 긴장의 끈을 풀어 버리게 되는 거 같습니다. 이번 파트를 통해 전세 레버리지 투자는 매수 계약한 시점부터 본격적인 투자 활동이 시작된다는 걸 배우며 매수 후 전세 계약을 준비하며 다음 단계로 넘어가야 한다는 부분을 배울 수 있었습니다.   

PART 2. 다양한 상황에 대응하는 전세 프로세스

• 전세 가격 결정하기. 선호도 상/중/하 단지를 나눠서 내 단지의 위치를 평가하고 적정금액 설정하기
• 주변 전세트래킹을 통해 내 물건을 1등 매물로 만들기
• 전세권 설정 vs 전세보증보험 : 보증보험을 추천하며 전세권 설정시 필수 특약 설정
• 전세자금대출 종류: 임차인 신용 100%, 채권양도, 질권설정에 따라 반환 방법 확인
• 전세자금 대출 종류에 따른 임차인 금리가 다른 부분을 이해하고 전세금 조정 점검
• 보너스: 계약 전 체크리스트, 매수/전세 특약 사례 모음집

이번 파트에서는 다양한 전세 계약 상황과 각각 어떻게 대응할 수 있는지 세부적으로 배울 수 있어서 실전 투자에 매우 유익한 내용들이었습니다. 특히, 전세 트래킹을 통해 내 물건의 전세가를 설정하고 1등으로 만들어 빠른 시간내에 전세를 빼는 것에 대한 중요성이 크게 와 닿았는데요. 매수할 때 쉽게 빠질 것만 같았던 전세가 잔금까지 치뤄야 되는 경우들을 보면서 더 많이 복기하기 숙지해야 한다는 걸 알 수 있었습니다.

그리고, 

보너스로 주신 특약 사례를 꼭 메모장에 

적용하라고 하신 부분을 적용하며 인증으로 남깁니다.

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BM1. 5월 앞마당 시세트래킹 단지 새롭게 찾아내고 지방 원페이지 공급, 전세 업데이트 하기

BM2. 매수/전세 특약 메모장에 적용하기 (완료)