안녕하세요 꾸밈없는 투자자로 성장중인 ‘밤’ 입니다!
오늘은 5강, Q&A 관련 마스터 멘토님의 강의 후기인데요~
동료들이 궁금했던 내용들을 바탕으로 나에게 적용될점, 차후 내가 고민하게되는점 그리고 고민했던 점에 대해 한번 더 정리하고 생각할 수 있는 시간였습니다.
가장 인상깊었던 내용은 바로
도시 규모 대비 투자금이 적정한지 고민해보고, 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 투자하는게 포인트다 라고 말씀해주셨는데요, 1호기 투자를 할 때 주변 동료들이 투자금을 줄여야한다 매코를 받을 때 튜터님 께서도 이지역에 이정도 가격까지만 보시고 더 넘어가면 더 좋은 곳을 봐야해요 라고 했던 순간들이 투자를 직접하기 전에는 몰랐지만 하고 난 이후 확실하게 그 의미에 대해 느낄 수 있었습니다.
전세가 상승했기에 더 좋은 자산을 더 적은 투자금으로 쌓을 수 있었고, 도시 규모에 대한 투자금을 거인의 어깨를 빌려 알 수 있었기에 더욱 더 확신있게 선택했던거 같습니다.
투자금이라는 단어가 사실 크게 와닿지 않았지만, 투자를 하면서 저평가 된건 맞지만 투자금이 너무 아쉬워 라고 말하는 자신을 통해 조금이나마 투자자로서 성장하고 있다는 사실과, 강의 내용을 통해 한번 더 생각할 수 있는 시간을 가질 수 있었습니다.
강의 내용중 BM해야겠다고 생각했던 부분들은
1.갈아타기 : 손실이 있더라도, 내 물건보다 더 좋은 입지의 물건이 저렴하다면 갈아타는것을 고려해보기! 단. 매물대 매물로 비교했을때 저평가는 디폴트
2. 전세 희망회로 확인하기
현재 전세가 1개 밖에 없는 단지일 지라도, 매매가 많다면 그리고 전세 가격이 높게 설정되어 투자금이 적게 들어간다면, 충분히 다른 투자자들이 들어와 매매 물건을 전세 물건으로 바꿀 수 있으니 주의하자.
3. 역전세를 막는 대표적은 플랜은?
떨어진 전세가 만큼 은행 이자를 지급하는 것 (현 전세가를 유지하는 조건으로 떨어진 차액만큼에 대한 분을 현 세입자게에 은행 이자만큼 지불해서 목돈을 나가는것을 방지하며, 이렇게 세이브한 금액을 바탕으로 다음 투자 진행함)
4. 청약에 대한 부분
부산 레이카운티가 들어왔을때 청약에 떨어진 사람들은, 연제구 신축에 몰리는 현상
과천 신축 청약에 떨어졌을때, 평촌 신축 단지에 몰리는 현상 등
즉, 청약이 떨어졌다에서 멈추지 않고, 주변 신축 매수가 많아질 수 있다는 관점으로 재해석하기
5. 협상 시 소탐대실 금지
1,2백으로 물건 날리지 마라. 적절한 금액이면 적당하게 타협 후 매수하자!
6. 매도 방법
- 세입자에게 매도 (가장 쉽게 매도하는 방법) : 만기 시에 여쭤보기 (너가 1번이야! 라는 마인드 심어주면서 집 보여주는 것 또한 협조적으로 만들 수 있는 마법 멘트)
- 전세 낀 상태에서 매도하기
투자자에게 매력있는 물건이가? 에 대하여 고민해야함.
기존의 전세가 보다 더 높게 올려서 투자금을 줄여주기 or 입주 가능한 물건보다 저렴하게(실거주)
전세가가 높거나 입주 가능한 물건보다 낮아야 우선순위에 등록된다.
-세입자 이사/공실
전세금 반환 대출로 이자 발생, (전세 만기일이 잔금이 되는것이 베스트) 아니면, 6개월간 전세 보증보험에 가입 되어 있다면 약간의 이자만 보증보험에 지불하면서 공실로 만든 후 매도 가능(재이리 튜터님)
7. 공급을 바라보는 관점.
랜드마크 단지를 먼저 관찰하기 (매매와 전세 오르는 시기를 파악함, 가장 먼저 반응) 주변 지역의 매매, 전세 흐름을 보는게 포인트 (특히 전세가 관찰)
8. 지방 단지 선호도 파악
입지(위치), 상품성(연식,브랜드,대단지) > 선호도요인 (학군,환경,커뮤니티 - 부촌)
광역시에서 중소도시로 갈 수 록 연식의 비중이 더 크게 작용되며, 비슷한 상품성, 입지일 때 플러스 요인으로 선호도 요인 비중을 보고 우선순위 결정함. + 공급의 경우, 공급이 많다면 수익과 리스크의 저울질이 필요하다.
9. 마인드 셋
결국, 내가 하는것. 고통이 있다면 성장하고 있으니 꾸준하게 밀고 나가라
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