[실전31기 준삭스 신고 2구역 투자는 우리가 삭three 육육이] 입지 분석_공급을 투자로 연결하는 방법(공급 파트 템플릿, 공급량-매매, 전세지수 그래프 엑셀 파일 공유)

안녕하세요!

실전 31기 23조 6번째 쓰리&양말 육육이입니다!

실전 31기 1주차 시작된 지 얼마 안 된 것 같은데

사임은 4일 남은 사실!

주말에는 풀로 임장을 해야 하고...

내 임보 어쩌지...

다들 고민이 많으실 것 같아요!

저 역시 사임을 여유롭게 제출한 적이 없고,

항상 시간에 쫓기며 사임을 제출해왔는데요.

그런데...

이번 실전이 개강되기 전

다리 부상으로 깁스를 하는 바람에 주말 임장에 못 가는 신세가 되어버린 저..ㅠㅠ

(태어나서 거의 처음으로 다쳐봐서 너무 당혹...)

어떻게 하면 텐션 떨어지지 않고

조원분들을 돕고, 저의 성장까지 놓치지 않을 수 있을까 고민하던 중!

우리의 ★준삭스 튜터님★(양말 중 최고의 양말)께서

"육육이님! 평소에 잘 하고 있지 못했던 것

그러면서도 조원분들께 도움이 되는 것!

나눔글 써보는 거 어떠실까요?"

생각지도 못했던 제안!

아! 이거다!!!

라는 생각이 뙇!!! 들었습니다!

이번 실전 4주간 매주 나눔글 하나씩을 작성하여

임장은 제대로 못가지만 저 나름대로의 성장을 위해 달려보려고 합니다!

"나 육육이는 실전 4주간 매주 임장 보고서 2개, 투자경험담(시행착오) 1개, 마인드 1개의 나눔글을 작성했다!"

확언을 하면서 첫번째 나눔글을 시작해봅니다!

나눔글 써야지...!!!

근데 무슨 내용으로 써야하지?

저의 두번째 고민이 시작되었는데요!

임장 보고서 관련된 글을 쓰자는 생각까지는 했지만

구체적으로 어떤 내용을 다룰지는 막막하기만 했습니다.

그러던 중 임보 초보 시절 기초 강의를 듣던 저

그 당시 강의를 해주신 튜터님께서

"여러분 입지에서 공급이 가장 내용이 많아야 해요.

저는 공급만 10장이 넘어요."

10장이 넘어요

10장이 넘어요

10장이 넘어요

그 당시 저는

"네?? 10장이요??"

너무 충격을 받았는데요.

당시 저의 임장 보고서 공급 파트는 단 4장!

임장지의 3년간 공급 확인

인구 전출 지역의 3년간 공급 확인

공급지도

공급달력

매매, 전세 지수를 확인은 했네요...ㅎㅎ 하지만 그래프만 덜렁...

공급달력에도 생각이 1도 들어가지 않은..ㅎㅎ

과거의 제 임보를 보면 넣어야 하는 필수 내용이 거의 들어가기는 했지만!

큰 문제가 하나 있죠!

양을 떠나 공급을 투자로 연결시키는 저만의 생각이 없다는 것!

그 뒤 임장 보고서 특강, 3번의 지투실전, 3번의 열반실전을 통해

선배들의 임장 보고서를 보고 BM하며

현재 조금은 성장했다는 생각이 듭니다.

여전히 부족한 부분이 많고 아직도 가야할 길이 멀지만,

제가 하고 있는 것 마저도 어려우신 분들을 위해

임장 보고서 공급 파트에 투자에 대한 생각을 녹여내는 방법을 풀어내 봅니다!

PART 1. 입주물량과 매매-전세 지수 파악하기

임장지의 입주물량과 인구 전출 지역의 입주물량을 확인하는 것까지는

아마 모두가 하실텐데요!

입주물량을 확인하는 것의 의미는

입주물량이 많다 → 전세로 나올 수 있는 물량이 많다 → 전세가가 떨어진다

→ 역전세 리스크 or 전세가 안빠질시 잔금리스크가 있다

인데요.

더 나아가 인구가 유출되는 인접 지역에 입주물량이 많을 때는

과연 임장지(내가 투자할 지역)의 매매, 전세에는 어떤 영향을 줄지

함께 확인해야 합니다!

이 장표를 통해 파악해야 하는 부분은

1. 과거 공급이 많았을 때 매매, 전세 지수가 잘 벼텼는가

- 안양과 의왕의 입주물량이 어느 정도일 때 매매, 전세지수가 하락했는지 확인하여

앞으로의 입주물량을 버틸 수 있을지 가늠해보기

예) 임장지에는 공급이 없고 전출 지역에 공급이 많았을 때 전세 지수가 하락했다면?

전출 지역의 공급이 임장지에도 영향을 줄 수 있겠구나

2. 1을 통해 이 지역이 버틸 수 있는 입주 물량 가늠해보기

- 보통 수요량보다 좀 더 많은 입주물량을 버티는 경우가 많음

(일반적으로 20년 평균 입주물량 정도를 버틴다고 봄)

여기까지 했는데 어?? 뭔가 이상한 시기들이 있죠!

바로 2009년과 2019, 2021년!

저는 2009년은 2008년 리먼사태의 영향으로 부동산이 폭락했던 시기라는 경제적 상황,

2019년 임대차법, 2021년 코로나 등으로 인한 폭등장

으로 해석했습니다.

이렇게 단순히 입주물량만으로 설명할 수 없는 매매, 전세지수의 상승, 하락도 있는데요.

이런 경우 저는 기간을 설정하여 "OO지역 부동산" 이런 키워드로 뉴스, 기사를 확인하는 편입니다!

꼭 정답이 아니더라도 나의 해석을 적고 이를 투자와 연결시키는 과정만으로도

충분히 의미있다고 생각하시면 좋을 것 같아요!

난 저 그래프 만드는 것 자체가 어렵다!

하시는 분들은 아래 엑셀 파일에 데이터만 입력하시면 됩니다!

파일 첨부[육육이] 공급량-매매, 전세 지수 그래프.xls

이때 매매, 전세지수는

KB부동산-KB통계-월간시계열 엑셀파일 다운-매매APT, 전세APT 지수 탭을 통해 확인할 수 있고

보통 공급파트를 쓸 때 월초~중일테니

2025년 5월 기준으로 매년 4월의 매매, 전세지수를 그대로 복붙하시면 됩니다!

PART 2. 입주 단지 청약 경쟁률 및 분양 확인하기

그 다음은 청약 경쟁률을 확인하는 단계인데요!

최근 공급이 많았던 안양!

동안구와 만안구의 최근 입주 단지의 위치, 경쟁률, 분양가를 확인했는데요.

이 장표를 통해 파악해야 하는 부분은

1. 입주한 단지의 규모와 위치, 입주시기 확인

- 최근 입주한 단지라면 전세 시장에 영향을 줄 수 있으니

규모, 위치, 입주시기를 반드시 확인해야겠죠!

2. 분양가를 통해 어느정도의 가격을 받아주는지 확인

분양가 13억인데도 경쟁률이 두자리수다??

아 이 지역은 이정도 가격은 받아주는 정도로 소득되는 사람이 많구나!

3. 경쟁률을 통해 생활권, 단지의 선호도 파악

- 보통 선호하는 생활권, 단지의 경쟁률, 가점이 높으니 선호도에 대한 힌트가 될 수 있습니다.

- 특히 시장 상황이 좋지 않은, 일명 하락장임에도 경쟁률, 가점이 높았다면?

아 여기 진짜 좋아하는구나! 알 수 있겠죠?!

다만, 조심해야 할 건!

경쟁률, 가점만으로 선호도를 파악할 수는 없다는 것!

말그대로 참고 정도만 해야 한다는 것입니다!

동안구 호계동의

평촌더어바인퍼스트(2019/3,850세대)와 평촌센텀퍼스트(2023/2,885세대)

청약 경쟁률을 보시면

평촌더어바인퍼스트의 경쟁률이 27:1

센텀퍼스트의 경쟁률이 0.13:1

이것만 보고 센텀퍼스트의 선호도가 떨어진다고 판단할 수 있을까요?

분양 시기를 보면

어바인퍼스트가 21년 4월

센텀퍼스트가 23년 11월

분양가를 보면(84기준)

어바인퍼스트가 62,000

센텀퍼스트가 107,000

왜 어바인퍼스트가 경쟁률이 높고, 센텀퍼스트가 낮았는지 이제는 납득이 가죠!

PART 3. 과거 입주 시 생활권별 전세가 변화 확인하기

마지막으로 입주물량이 많을 때 전세가가 어느 정도로 떨어졌는지 확인하는 작업인데요!

1. KB 주간시계열을 통해 전세지수+전세 물량 확인

- 입주 시 전세시장이 어느 정도의 영향을 받았는지 확인

- 입주 단지별 파급력 확인

2. 생활권별 대표 단지 전세가 하락 정도+전세 물량 확인

- 입주 많았을 때 생활권별 대표 단지의 전세가가 어느 정도 빠졌는지 확인

→ 단지 선호도 파악(잘 벼텼다면 수요 탄탄한 단지)

&

앞으로 입주 많을 때 역전세 이만큼 날 수 있겠구나 유추

여기서도 주의할 건 역전세 정도가 심하지 않다고 해서 반드시 선호하는 단지는 아니라는 것!

이 부분은 바로 전 지투 24기 김인턴 튜터님(♡)과의 튜터링 데이 날

"입주가 많던 시기 전세 거래 자체가 별로 되지 않아 역전세가 별로 심하지 않은 것처럼 보일 수 있으니

이런 경우 데이터를 왜곡해서 해석하지 않도록 유의해야 해요!"

라는 말씀을 듣고 알 수 있는 부분이었습니다!

(인사이트 나눠주신 김인턴 튜터님 감사합니다!)

마지막 장표는 저번 실전 30기 허씨허씨 튜터님(♡)의 튜터링으로 처음 시도해본 부분인데요!

처음에 튜터님의 카톡을 보고

워우...어떻게 하면 좋을까...

고민하는 시간이 더 길었던 것 같습니다..ㅎㅎ

정답을 떠나

어떤 데이터를 어떻게 해석하면 좋을까 고민하는 과정 자체가 의미있었다는 생각이 듭니다.

+. 공급지도에 미분양도 함께 표시하기

마지막으로 실전 30기 동료 가리옹님(♡), 복댕이님(♡)과 공급에 대해 이야기하던 중

미분양을 공급지도에 함께 올리신다는 이야기를 듣고

이 부분도 함께 말씀드리면 좋을 것 같아 첨부합니다!ㅎㅎ

공급 지도에 미분양 단지의 위치, 분양가를 함께 올리면

미분양의 이유가 안 좋은 위치 때문인지, 공급이 많기 때문인지, 높은 분양가 때문인지

유추할 수 있겠죠!ㅎㅎ

지금 제가 설명드린 내용은 기본적으로 확인해야 하는

입주물량, 공급지도, 공급달력 외에

추가적으로 하면 투자에 있어 다양한 인사이트를 얻을 수 있는 내용들입니다!

만약 기본적인 장표를 하기에도 버겁다면 기본에 집중하시는 걸 추천드립니다!

기본적인 내용 말고도 공급을 투자와 연결시키는, 좀 더 성장된 공급 파트를 쓰고 싶다!

라고 하시면 이번 임장지에서 해보시길 추천드립니다!

더불어 이건 제가 하는 방법을 소개드리는 것 뿐 절대 정답이 아니니!!!!!

더 엄청난 능력치를 가지고 계신 동료분들의 글을 함께 참고하시면 좋을 것 같습니다!

장표 4개로 공급을 파악했던 초보 육육이가

이 정도 분석을 하기까지 정말 많은 선배, 튜터, 멘토님들의 도움이 있었고,

저 또한 공급 분석이 힘드신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다!

단순히 '공급 10장 채워야지!'가 아니라

하나의 장표라도 투자와 유의하게 연결되는 것이 중요하다는 것을 알고,

사임까지 함께 달렸으면 좋겠습니다!!

템플릿을 어떻게 공유드리면 좋을 지 몰라

글의 예시로 나온 안양시 동안구 임보의 공급파트를 그대로 첨부합니다.

부디 도움이 되시길 바랍니다:)

(글씨체는 에스코어드림입니다!)