안녕하세요!
실전 31기 23조 육육이입니다!
지금 생각하면 너무 아찔한
1호기 잔금 경험담을 들려드리고자 합니다.
저는 작년 2월
월부에 온지 2년 반만에 그렇게 바라던 1호기를 하게 되었는데요!
당시 2년 반동안 실전, 지투 광클이 되지 않아
기초 강의를 몇번이나 재수강하며 얻어낸 1호기였기에
저에게는 더더욱 큰 의미로 다가왔습니다!
여러모로 지쳐있던 상황에서
1호기를 계기로 더욱 열심히 해야 할 동기를 얻었고,
어떻게 보면 투자 생활에 있어 큰 터닝 포인트가 되었기에
저에게는 너무나 완벽한 1호기였는데요!
매수한 과정에서 시행착오가 없던 것은 아니지만
큰 문제 없이 무사히 매수했다고 생각했습니다!
하지만...진짜 시행착오, 시련, 난관은
새로운 세입자를 구할 때 닥쳐오게 되는데....
1호기 전세를 빼면서 겪었던 2가지 시행착오!
이 글을 읽으시는 분들은 이런 실수를 하지 않길 바라며 글을 시작해봅니다!
시행착오 1. 안일함으로 놓친 첫번째 전세입자
24년 2월 전세가 아주 낮게 껴있는 물건을 매수한 저!
(무려, 시세보다 6천만원 정도 낮게 전세 낀 물건!)
현세입자는 만기가 6개월 남은 상태에 계약갱신청구권도 이미 사용했고,
다른 단지를 이미 매수한 상태였기에
저는 8월에 새로운 세입자를 구해야 하는 상황이었는데요.
그렇게 25년 5월 저는 첫 실전을 듣게 되고,
5월 저의 원씽은 전세빼기가 되었는데요!
여러 부동산에 전세 물건을 내놓았지만
전세 손님이 생각보다 없어 불안해하던 중!
한 부동산에서 전화가 옵니다!
"OOO씨~전세 그 돈이면 들어오겠다는 사람이 있어요~
바로 가계약금 쏠 수 있는데 어떻게 할래요?"
저는 듣던 중 반가운 소식이었기에 당연히 좋다는 답변을 드렸고,
미리 정리해두었던 특약을 문자로 주고 받고
계좌를 보내드렸는데요!
그런데 찜찜한 것이 있었습니다..
육육이 : "사장님 새로 들어올 분이 집 보시고 뭐 이야기 하신 건 없나요?"
사장님 : "아~ 아직 집을 보진 않았어요~근데 내가 집 어떤지 다 설명드렸고,
그 전세금이면 무조건 들어온다고 하니까 걱정마요!
아, 그리고 이분이 들어올 돈이 아직 안 들어와서 일단 가계약금은 내 이름으로 보낼게요~"
???
집을 보지도 않았는데 계약한다고?
그것고 가계약금을 사장님 이름으로 보낸다고?
뭔가 조금 이상했지만
(아니...많이 이상해...)
전세를 뺐다는 사실에 눈이 멀어버린 저는
눈을 감고 귀를 닫고 그렇게 별문제가 없을 거라 스스로를 속였습니다.
그러고 3주 후 본계약을 하기로 한 저
어렵다는 전세 빼기가 이렇게 수월하다니..!
평온한 나날을 보냈는데요.
한 일주일 쯤 지났을 무렵
친한 동료와 통화를 하던 중
동료 : "육육이님 전세 저번에 뺐다고 했죠? 본계약 했어요?"
육육이 : "네! 가계약금 받고 3주 후에 계약하자고 해서 2주 뒤에 본계약하러 가요!"
동료 : "3주요? 계약을 좀 늦게 하네요! 벌써 부동산에서 전세 다 내린 거 아니에요?
혹시 그러다 말 바꿀 수도 있어요. 계약 빨리 하고 싶다고 사장님께 말씀드려봐요!"
육육이 : "헉...네네 한번 전화해볼게요!"
그렇게 바로 사장님께 전화를 한 저는
생각지도 못한 이야기를 듣게 됩니다.
사장님 : "OO씨 사실은 그때 구했던 그 세입자가 갑자기 못 들어오게 됐어~
근데 걱정하지마~ 바로 다른 전세입자 구했어!
원래대로 그 날짜에 계약해도 되고, OO씨 원하는대로 계약 더 앞당겨도 돼~"
왜 나쁜 예감은 적중하는 것인지...
집을 보지 않고 계약한다던 세입자, 사장님 성함으로 입금된 가계약금...
찜찜했지만 외면했던 이상한 상황들이 이런 결말로 돌아올 수 있다는 걸
너무 뼈저리게 느꼈습니다.
물론 결론적으로 새로운 세입자를 구했지만
만약 그러지 못했다면?
저는 당연히 세입자를 구했다고 생각하고
모든 부동산에서 전세 광고를 내린 상태였습니다.
만약 사장님께서 계속 저를 속였다면?
저는 잔금 리스크를 안은 채로 그 사실 조차 모른 채
아무런 대비도 할 수 없었겠죠...!
처음에는
사장님께서 어떻게 나를 속이고 이러실 수가 있지???
라는 생각을 안 한 것은 아니지만,
결국 모든 건 찜찜함을 외면하고 제대로 확인하지 않은 나의 문제라는 걸
지금은 너무나 잘 압니다!
이 경험을 통해 제가 배운 건
1. 가계약금은 반드시 세입자 이름으로 받을 것
2. 최소 본계약 전까지는 전세 광고 내리지 않기
3. 특별한 사유가 없다면 가계약금 후 본계약 빠르게 진행하기
지금 생각해보면 너무 당연한 이야기지만
당시의 저에게는 너무나 큰 깨달음이었던 내용들!
두 번 다시 같은 실수는 하지 않겠다!
다짐해봅니다..!
여기서 끝!이었으면 좋겠지만
저는 8월 새로운 세입자가 들어오기 2일 전!
잔금을 하게 되는데요!
즉, 기존 세입자의 전세금을 새로운 세입자의 전세금이 아닌
제가 가진 돈으로 돌려주게 됩니다!
???
아니 잘 해결될 줄 알았는데 이게 무슨 일??
이번 시행착오는 100% 200% 저의 실수로 벌어진 일인데요...!
두번째 시행착오는 과연 무엇이었을까요..ㅠㅠ
시행착오 2. 전세만기일자 제대로 확인 안 한 투자자가 있다고? 그런 바로 나...
새로운 세입자와 무사히 본계약을 하고 한달이 지났을 무렵
기존 세입자 만기일 = 새로운 세입자 이사일
을 한달 쯤 앞뒀을 무렵 또 사장님께 전화를 받게 됩니다.
사장님 : "OO씨~ 기존 세입자랑 통화를 했는데, 만기일이 8월 29일이라는데 맞아요?
새로운 세입자는 8월 31일에 들어오는 걸로 계약했는데 이틀이 떠요~
한번 현세입자랑 연락해봐요~"
저는 갑자기 심장이 빠르게 뛰기 시작했습니다.
그럴리가 없는데? 분명 매수할 때 전세계약서 확인했는데??
만기가 8월 31일인 거 분명 봤는데???
저는 현실을 부정했습니다.
일하는 중이었기에 일단 현세입자에게 문자를 보내놓고 답장을 기다렸습니다!
현세입자와 통화 후 저는
하늘이 무너져 내린다는 게 이런거구나...
느꼈는데요...
현세입자는
① 20년~22년 8월 31일까지 첫번째 전세계약
② 22년~24년까지 전세계약 갱신
이때 전세 대출 상환일에 맞춰
②의 계약 만기일을 8월 31일이 아닌 8월 29일로 설정한 것이었는데요!
그런데 왜 저는 31일로 알고 있을까요?
바로 저는 ①의 전세계약서만 보고
당연히 8월 31일이 만기일이라고 생각했던 것이었는데요...
정말 말도 안되는 실수죠...ㅠㅠ
저는 전세계약을 갱신했을 때의 계약서를 제 눈으로 보고
당황+자책+걱정+혼란...
정말 갖가지 감정을 한꺼번에 느꼈는데요..
하지만 계속 자책만 한다고 해서 문제가 해결되진 않는 것!
일단 제가 첫번째 한 일은!
현세입자분께 전세금 일부는 원래 만기일에 드리고
나머지는 2일 후 새로운 세입자 이사날 드리는 게 가능할지
확인하는 일이었습니다!
현세입자는 사업을 하는 분이어서
사업자금 대출을 꽤 큰 금액 받고 계셨고,
전세금 대출을 제때 갚지 않으면 사업자금 대출에 문제가 생기는 상황이었는데요.
또 새로운 세입자는 이미 이사일에 맞게 대출을 신청해 놓아
일찍 이사오는 것은 불가한 상황이었습니다.
결국 저는 현세입자의 전세금을 마련해야 하는 상황이 되었는데요!
다행히 현세입자는 워낙 낮은 전세금으로 살고 있었기에 충분히 감당가능한 금액이었습니다.
그때부터 저는 제가 받을 수 있는 대출의 종류, 대출 한도 등을 조사하기 시작했습니다.
평소 대출한도를 어플을 통해 검색해보는 정도가 전부였기에
실제로 대출을 실행하고 받는 것은 다르게 다가왔는데요.
다행히 저는 회사대출이 가능했고 중도상환수수료 또한 없어
현세입자 전세금 중 꽤 많은 금액을 해결할 수 있었습니다.
여러 대출 중 2일 만에 갚아도 중도상환수수료가 없고
쓴 만큼 이자를 내는 마통이 적합하다고 판단하여,
회사 대출+마이너스 통장으로 현세입자의 전세금을 해결하는 방법을 선택했습니다.
현세입자에게 전세금을 돌려주기 전 반드시 확인해야 할 것!
임차인의 전세 대출이 임차보증금반환 채권양도방식인지 확인하고,
맞다면 임대인이 직접 은행에 전세금 반환을 해야 한다는 것인데요!
저는 현세입자가 전세대출 받은 은행에 전화를 걸어 직접 확인한 후
전세금을 반환했는데요!
저는 해당하지 않았지만 전세금 반환 전 반드시 확인해야
전세금을 날리는 일이 없다는 것!
꼭 기억하시면 좋을 것 같습니다!
1. 전세계약서 만기 날짜 꼼꼼히 확인하기
2. 평소 미리미리 내가 받을 수 있는 대출 종류, 한도 확인해 놓을 것
3. 임차인 전세금 상환 시 은행에 직접 전화하여 상환 방식 확인할 것
위에 정리한 모든 내용 다 중요하지만,
무엇보다 중요한 건
지방 물건 매수 시 잔금 가능 여부를 반드시 확인한다!
가 아닐까 합니다.
만약 제가 1호기 매수 시 욕심을 부려 잔금이 불가한 물건을 매수했다면?
저는 아마 기존 세입자 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 생겼을 수 있고
계획과 달리 물건을 매도하거나 더 큰 문제까지 번질 수 있었겠죠?
결국은 투자 시 저환수원리라는 본질을 지키는 것!
이것이 1호기에서 경험한 2번의 시행착오에서 얻은은 가장 큰 배움이라는 생각이 듭니다.
저는 매수할 때만 해도 제가 이런 실수를 할거라고는
상상도 하지 못했는데요!
부디 이 글을 읽으시는 모든 초보 투자자 분들은
큰 어려움 없이 투자 물건 매수, 전세빼기까지의 과정이 무탈했으면 합니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
댓글
육님 !!!! 넘좋은글 감사합니다♡♡♡ 전세뺄때 투자할때 모두 유용한글이겠어요♡♡
육님 좋은 글 정말 감사합니다 !!1 가계약금 넣고 빨리 본계약 해야겠네요 !! 꿀팁 감사합니다:)
꼼꼼하게 하나하나 확인해야하는건 나...임을 느낍니다! 육육이님 글 공유해주셔서 감사합니다!
