독서후기_햄토햄토_월급쟁이부자로 은퇴하라(4독)

25.05.11

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위/알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025.05.11 (4번째재독)

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

#아파트 가치투자 #전세 레버리지 #갭말고 저평가 #10년이상 장기투자 #다주택 #시스템투자

작은돈을 가지고 있다면, 10년이상 장기로 바라보고

너무 높지 않은 가격의 아파트의 가치대비 저평가 판단,

다양한경험을 하며 투자, 아는 앞마당이 많아야 한다.

단기, 장기 목표가 구체적으로 있다면 그 바로앞에 시행햐아할 점을 찍고 집중하여 가라

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

[잃지 않는 선에서 경험 쌓기

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.

처음 10채의 부동산 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.

분당,평촌,의왕,서울,부천,용인,고양 등 지역도 달랐고

10평형,20평형초반,20평형중반,30평형초반까지 국민주택규모 이하의 모든면적

매도자인 주인이 살던집, 전세임차인이 살던집, 월세임차인이 살던집, 공실, 임차인 전세기간중간에 매매등 매입상황

신축아파트, 구축아파트(올수리, 일부수리, 전혀수리가 안된집)

P.143 다만, 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

P.163 준비된 자에게 기회가 온다. 아는지역이 많아야 투자시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다.

P.225-226 레버리지를 활용한다고 하더라도, 단기간에 큰돈을 벌 것으로 기대해선 안된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

조급함을 버리고 10년이상을 봐라. 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 10년이상 으로 설정했다.

바로 매수 한달전,

11월에 3번째 재독을 하며 방아쇠를 당길 준비를 하며 읽었었다

그리고 어쩌다보니 월부에 들어와 6개월에 한번씩, 자의로/타의로 읽어보게 되었다

그래. 적은돈을 가지고 투자 판에 뛰어든 만큼, 남들과 비교하여 최고의 투자, 최고의 물건을 산다 보다는 적어도 10년에 걸쳐 내가 아는 최선의 투자. 내가 할 수 있는 최선의 투자, 많은 경험을 하겠다는 마음을 갖게 되고, 지루하게 또봐? 에서 시작했던 이 책이 또 내 상황에 맞춰 다르게 읽히는게 신기했다. 그중 세번째 상황은 다시 남겨본다

24.11 세번째때, 이미 라즈베리튜터님과 투자코칭을 했던 지난 겨울과 다르게 열심히 하고 진심을 보여준 덕인지, 투자생활에, 그리고 0호기 비아파트 매도허락을 받았다. 그리고 처음 월부 시작한지 1년이 넘었다. 남들은 1호기를 못해 불안한 시기였고 나역시 그랬다.하지만 다른의미로 안달이 나있었다. 바로 모은 종잣돈으로 소액으로라도 1호기를 할수 있는 최소한이 진짜 모여진 것이다.

투자금 범위에서 벗어난 둥글디 둥근 내 앞마당을 탓하기도 하고 그동안 뭐했나 반성도 했다.

그리고 지난 서기때 제주바다님께 여쭤보며 들었던 답.

“제바님, 전 종잣돈 한푼도 없이 시작했고, 1년간 이제 00만큼 모았습니다. 1호기로 지방투자를 하려하는데 시스템투자하며 오래가려면 현재 저의 앞마당을 어떻게 늘려야할까요? 비교할만한 앞마당이 없이 뒤죽박죽입니다”

“실력을 키워나가기 위해서 머~얼리보면 투자가능한 지역만 한거 보단 퐁당퐁당(수도권+지방)했을때 도움이 많이 되었다. 그때는 몰랐는데 지나고 보니 그랬다. 꾸준히 임장할수 있는 강의에 맞춰 퐁당퐁당하세요~”마음을 가라앉힐수 있었다. 강의 중에서도 어차피 다가볼 지역이라 하셨으니… 지방투자하는 사람들 다 가본 ㅊㅇ,ㅊㅈ 안가봤다고 지금 일희일비 하지말자. 가고싶은곳 못가게되었다고 일희일비하지 말자. 지금 지역에 최선을 다하자. 10월에 그래서 몰두할수 있었다.

전엔 12월까지 무조건1호기 한다 라는 목표를 두었었다.물론 지금도 그생각은 변함이 없다.다만, 이를 너무 꽉깨물고 하지말자는, 행복하면서 하자는 튜터님 말씀들을 듣기로 했다.가족이 무너지면 투자생활은 없는거다. 미룬가족여행을 1박이라도 잠깐 다녀오자. 내 유리공이 우울감에 시달리는게 눈에 보인다. (그리고 그핑계로 평일 일빼먹고 임장가야지.ㅋㅋㅋ)

그리고 몰입해서 쏟아붇다보면 내 1호기는 12월이 비록 아니더라도 1월에, 2월에 선물처럼 다가올 것이다.

정말 다짐한것처럼 11월 대상인 앞마당을 만들었고 ,12월,1월 목표한 곳과 전혀 비교도 할 수 없는 지방과 수도권을 다녀왔다. 그리고 그 상황에서도 12월말 목표로 1호기를 달렸고 12/31까지라는 목표처럼 정말 12/30일 가계약금을 쏠 수 있었다. 현재는 2,3월 통해 1호기 치고 경험을 여러가지를 했으며…(월부은에서 보고 최대한 다양하고 많은 경험을 하자!”) 다짐했던 나를 한때 원망하기도 했다. 하지만 그 구절을 보았기 때문에 멘붕인 상황에도 무너지지 않고 잘 여쭤보고 행동하고 해결했던 것 같다.

(매물 줄줄이 취소,목표 물건 날라감, 협상, 몰랐지만 알고모니 실행했던 앵커링효과, 주전세제안, 동시전세맞추기, 매도,매수,세입자,부동산 모두 이익이다르다는 것을 깨달았던 매수, 전세빼기, 전단지돌리고 물건상황 매일파악,인테리어,매수후 수리, 내물건의 ceo는 오로지 나.비용과편익…)

그저1호기일 뿐이였는데 앞서 놓친 최소한의 비용으로 이미 싼 물건을 건지진 못했지만

그보다 더 가치있는 경험을 많이 겪은 것 같다. 그리고 하면서 위기가 닥칠떄마다 물어보며 깨달았던건, 단순히 1,2호기를 했다고 해서 많은걸 아는 건 아니라는 것. 그리고 나 역시 그렇다는 것을 꺠달았다. 힘들었을떈 그 위기 자체를 두려워하고 피하고만 싶었지만

지금은 2호기,~n호기를 하기위한 발판이라는 걸 누구보다 잘 안다.

같이 시작한 동료들에겐 내가 멘탈이 튼튼하고 행동력이 강하단 이야기를 종종 듣는다. 그저 동료들과 내가 다른점이 무엇인가 생각을 해보면 단 한가지다.

그들이 나보다 나은조건들이 더 많았고, 나는 투자하기 안좋은 조건들을 품고 들어왔다. 동료들이 1년이 지나고서야 하는 좌절을 나는 처음부터 겪었고, 현타가 세게 왔었다. 이나이 먹도록 뭘 했나? 라는 생각으로 투자가 아닌 “공부하는 학생”으로 거의 1년가까이를 살았다.

그러다보니, 투자에 몰입할수 있는 밀도는 낮았지만 투여한 시간이 길었고 혼자 생각하는 시간도 많았던 것 같다.

좌절보다 내가 할수 있는 선에서 해야하는 것을 찾았고, 힘들었을때 더 나아지고 있단 희망을 보았다. 매달 지난달의 나보다 엉망진창이지만 하나씩만 나아가는 걸 찾았다.

항상 매달 엉망이였지만 하나씩은 월등히 나아졌고, 엉망진창 구겨져있던 다른 것들도 어느샌가 올라와 익숙해지게 되었다.

아직도 내 문제들은 많다. 기술적인문제나, 실력. 그리고 아는 지역도 형편없이 아직 적다.

하지만 나의 큰 장점은 내 안에서 잘한점을 잘 찾는 것.

그리고 잡념, 고민에 빠지더라도 비교적 빠른 시일내에 빠져나오는 것.

투자생활을 2년 조금 안되게 하면서 배운건

“안되는 문제”들은 인정하고 안고 가고, “내가 오늘 할 수 있는 일”을 엉망진창 와구와구 그저 해내는 것이다.

전세3억짜리4개 12억, 4억짜리2개 8억= 전세 20억

6년동안 매년 한채씩 사기. 25,26,27,28,29,30 1개씩 늘리거나 갈아끼워 전세 20억 만들어보자.

매년 근로소득 55%모아(사업이라 일정치 않지만 쓰는비용 고정 월세포함nn0이하)nn00씩 모아보자.

그리고 내가 할수 있는 더 최선의 2호기, 3호기를 위해 지난달보다 더나은 이번달을 보내자.

매달 꼭 해내야하는 “한파트”에 집중, 다른 것들도 구겨지더라도 같이 따라올수 있도록 이젠 시간이 아니라 양질의 케파를 늘려보자.

수도권1,지방2로 1년 보내보고, 2호기 투자 이후에는 수도권2,지방1 혹은 1:1로 늘려 제대로 아는 앞마당을 많이 만들어가자. 나보다 앞서 경험하신 튜터님이 해나가시는 양과 질을 목표로 나아가 보자. 남들보다 느리고 더디게 올라오는 나 인 것을 충분히 알기 때문에 이번 25년, 26년 상반기까지는 시간투여를 많이 하여 최고의 수준을 한번 찍어보자.

27년도부터는 매번 “월학,에이스,tf등”의 환경에 있지 못하더라도 그 정도의 몰입을 일상으로 해낼수 있는 실력있는 투자자가 되는 것을 목표로 해본다.

앞으로의 시간을 어떻게 쓰느냐. 일단 25년도까지는 시간의 질보다는 시간의 양에 집중한다. 26년도 만3년이 지난 후부터는 시간을 퀄리티있게 보낼수 있는 투자자가 되도록한다.

(최근에 계속 언젠가는 “요양원”을 차리고 싶다는 시아버지와 남편의 말. 경제지식이나 돈 모으는 원리에 약한 분들과 이야기를 하다보면 꿈 같은 이야기만 하니 답답하다.

내 생각에는 목표금액을 이루기 전까지는 업태를 늘리지 않는 것이 굉장히 리스크 관리에 용이 하다고 생각이 든다. 대박을 바랄순 없더라도 “노력의 보상이 뒤따르는 돈 리스크가 없는 업태”를 꾸준히 들고 가는것이 맞다고 생각한다.(월급+노력한만큼 연금보너스가 나오는듯한 구조)

궁극적인 목표는 “자본”이 일을 하게 하는 원리가 일치한다.

현재 내 업종은 “자본”없이 사람이 굴러가는 일이고 “요양원”은 어느정도 큰 자본이 투입된 상태에서 안정적으로 사람이 일하는 일이다. 마치 투자금이 없어 중소도시를 사는 것이 방문요양이라면, 서울의 아파트를 취득하는 것이 요양원 업태랑 비슷하다. 허나 리스크에 대해 굉장히 낙관적으로 생각하기 때문에 나는 시부모가 계실 때 업장을 차리는 것에 대해선 굉장히 회의적이다.

전세 20억이 나오기 전까지는 둘이 양립할수 없다는 것을 일단 전제에 깔고

5년동안의 목표에 집중하고 일, 가족에서 나오는 이야기는 “내가 안고가는 문제”로 생각하고 한귀로 흘리자.)

STEP4. BM 할점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

-새롭게 쓴 비전보드 5년,3년1년 3개월,이달목표 보이는 곳에 두고 내가 할수 있는 ”하루”에 집중하자

-10년 이후 목표를 두고 마음은 차갑게, 몸은 열정으로 가자

-2호기에 다른 지역, 최대한 다른 상황의 최선의 물건을 산다.

-당장 5월에는 연제구+진구(반마당, 매임추가진행완료)비교하여 줌인,줌아웃으로 지역을 깊게 파악한다.

-5~7월까지 시세트래킹 습관을 완수한다+사임전 투폰으로 실거주 전임진행, 지역 딥하게 파악한다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

P.5~6 원칙 없는 투자로 말 못할 상처를 입은 사람도 늘어난 시대. 무엇보다 중요한 것은 번돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련을 하는 것.

P.15 부동산은 인류역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이없다. ~당신의 1년뒤,5년뒤,10년뒤의 모습이 그려지는가?

P.36 아파트는 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다.

p.63 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 이는 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

P.101-102 전세임대, 내게 자산을 사는데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. ~보수를 할 줄도 알아야 하고, ~중개해 줄 수 있는 사업파트너와 관계도 잘 형성~직접 임대홍보도 해야~이 과정에 들어가는 노력은 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데 따르는 대가라고 생각하면 된다.

내 소유의 집을 마련하는 데 임차인으로부터 4.2억을 빌리면서도 그에 대한 이자를 지급할 필요가 없다. 그저 나는 임차인이 2년동안 그 집에 편히 머무르는 데 필요한 서비스만 제공하면 된다. 마음을 조금만 유연하게 고쳐먹으면 그리 어려운 일도 아니다.

P.117 깎는 만큼이 하루 일당, 애초에 가격조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다.

P.119 투자 전부터 좋은 관계를 쌓은 덕분이다. 나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다(강의중 옆 슈퍼에서 박카스 한박스 사서 드린다 했었음)

P.133 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.

P.140잃지 않는 선에서 경험 쌓기

처음 10채의 부동산 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.

분당,평촌,의왕,서울,부천,용인,고양 등 지역도 달랐고

10평형,20평형초반,20평형중반,30평형초반까지 국민주택규모 이하의 모든면적

매도자인 주인이 살던집, 전세임차인이 살던집, 월세임차인이 살던집, 공실, 임차인 전세기간중간에 매매등 매입상황

신축아파트, 구축아파트(올수리, 일부수리, 전혀수리가 안된집)

P.163 준비된 자에게 기회가 온다. 아는지역이 많아야 투자시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다.

조급함을 버리고 10년이상을 봐라. 나는 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 10년이상 으로 설정했다.

P.230 비교적 입지가 우수한데도 가격자체는 그리 높지 않은 아파트를 위주로 투자하게 되었다. 매입하던시점에(2016~2019기준인듯) 수도권 아파트 기준으로 매매가가 4억원 이하이거나, 전세가율이 높아 실제 투자금이 3000~5000만원 정도만 소요되는 것들을 대상으로 삼았다.

p.305 중개소로 돌아와서

~~그 다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 뗴어 달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격등이 나와있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격조정이 더욱 수월 할 수 있다.

P.319 당신이 처음 손님으로 중개소의 문을 열고 들어갔을 때 그가 보인 모습과 행동을 떠올려보라. 대개는 친절하신 분이 전세임대도 수월하게 진행한다.

P.328 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다는 말이다. 뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다.

P.357 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫번째 단계라는 걸 잊지 말자

P.363 내가 처음부터 투자 고수여서 다른 사람들을 도울 수 있었던건 아니라는 걸 꺠닫게 되었다. 2년선배 박주임처럼, 투자경력이 길지 않아도 이제 막 투자시장에 들어오는 사람들에게 해줄 수 있는 이야기가 있을거란 생각이 들었다.

STEP6. 발제문

140p. 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 “잃지않는 선에서 경험쌓기”였다.~가진돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야한다. 그렇기에 지역이나 물건상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

→내가 해본경험vs해보지 못한 경험에 대해 이야기 해보고, 이를 통해 다음 투자에 겪어보고 싶은 것을 이야기해보자. 그리고 그를 위해서 1년내, 당월 해야할 일을 찾아보자

157p. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘수있다.

→대안이 있는 사람이 되기 위해 내가 해나가야 할 것은?

단순 아는 지역을 늘려가는 것 뿐 아니라 해야하는 것, 하고있는 것에 대해 이야기를 나눠보자.