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[새벽보기] 매수할 땐 몰랐지만, 매도할 때 깨닫는 10가지 교훈(파트2)
@수도권 은 확실히 다르다.
- 매도, 운용(전세)에서 수도권이 확실히 수월하다(물론 수도권도 외곽으로 나갈수록 유효수요가 적어진다)
- 주의할 것은 난이도가 낮다는 것이 가격이 잘 오른다는 것은 아니다. 수도권 투자가 비교적 난이도가 낮다는 것이지 그것이 돈을 쉽게 벌어다 준다는 것은 아니다.
- 좋은 단지는 당연히 잘 오르겠지만, 소액으로 할 수 있는 수도권 투자단지들은 늦게 오르고 빨리 떨어지기 때문에 주의해야할 것이 많다.
@지방 매도 난이도는 올라갔다
- 내가 매수할 땐 공급이 없었더라도 잠시 한 눈 팔면 아파트 입주가 확 늘어나있는 경우가 있었다.
- 안그래도 매도 타이밍 잡기 어려운데 정책 변화는 엎친데 덮친 격이었다. 주택 최소 보유 기간이 2년으로 변경되고, 임대차법으로 세입자 거주기간이 4년으로 늘어난 상황이 되었다.
- 기존엔 아파트 매수하고 전세계약하면, 1년이 지나면 사실상 매도 작업을 할 수 있었는데 지금은 3년이 지나거나, 중간에 어떻게든 세입자와 협의해서 공실을 만들어야만 매도가 수월한 상황이 만들어진다.
- 지방 투자는 목표수익률을 달성하면 뒤도 돌아보지 말고 매도해야된다.
- 저평가 되어있다는 판단… 입주가 그리 많지 않다는 생각… 이 정도 입지라면 저 정도 입주는 버틸 수 있지라는 생각… 지극히 합리적인 의사결정에 따라 매도하지 않았었고, 22~23년 금리하락과 함께 하락했다…
@시장마다 팔리는 것이 다르다(실거주장, 투자자장)
- 23년 이후 전국은 실거주장이었다. 이런 실거주장에는 좋은 물건들만 팔린다. 얼죽신..선호지역…대단지 위주로 거래가 되는 것도 그렇다.
- 투자자들은 실거주자들에 비해 가격이 싼 것을 찾는편이다. 수익률을 생각하기 때문이다. 수익률 측면에서 투자자들은해당 단지에서 가격이 싼 걸 선택한다.
- 1,2군 보다 4,5군에 다주택자들이 많이 들어가는 편인데 투자자들이 거의 없기 때문에 지금 4,5군에 흐름이 덜 온 이유중에 하나이다.
- 따라서 매도 전략도 투자자 대상 매도 전략(세낀 물건 매도)보다 실거주 대상 매도 전략(공실후 매도)으로 가는 것이 보다 효과적인 시장이다.
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