[베러덴어졔 인사이트 본깨적]003 전세금 상승은 투자자에게 어떤 의미인가

https://blog.naver.com/dawnsee1/223500620434

[58] 전세금 상승은 투자자에게 어떤 의미인가 by 새벽보기

본 것

전세가는 선호도의 측정 도구이자, 투자금을 결정짓는 요소(월급쟁이의 재투자 관점에서)이자 재투자를 도모하기 위한 요소이기도 하다.

(1) 선호도 측정 도구

가장 본질적이고 실사용가치이다. 전세가가 잘올라간다는 것은 실사용가치가 크다는 것이므로 매매가도 당연히 높다

(2) 투자금 관점

전세금이 잘오를 단지에서는 투자금을 줄이는 매수 기술을 부릴 수 있는데, 전세 저평가 시기에 전세물건이 말라있다면 잔금은 길게함으로써 전세금을 높게 세팅하며 투자금을 줄일 수 있다. 주로 신축 매수시 사용할 수 있는 기술. 

운용의 측면 - 투자금 회수가 빠름. 전세가 매수가를 넘어 무피투자가 가능해지는 시기가 빨리 온다.

회수된 투자금(전세상승분)으로 재투자를 할 수 있다. 

상승장 초중반이 지나면 매매와 전세가 동시에 상승하면서 매전갭이 급격히 줄어들어 작은 투자금으로 높은 수익률을 내는투자를 하게되는데, 전세상승분은 월급을 모은 종잣돈 이상의 투자를 가능하게 해서 시스템 구축에 큰 힘이 된다. 

(3) 아파트 전세 레버리지 투자의 핵심

싸이클상 재투자가 어려운 상황에서도 전세상승분으로 현금흐름이 생긴다. 지난 수도권 장에서 임사 다주택자들은 5% 상승 제한이 생겼지만, 챗수가 많으면 5%만 올리더라도 큰 현금흐름이 된다. 

레버리지를 일으켜서 투자금을 최소화해서 다주택자가 된다. 상승장을 거치며 매매가가 먼저오른다. 전세가는 물가와 같이 천천히 오른다. 

실사용가치(전세)가 낮아도 보유가치가 큰 입지 좋은 구축들이 입지가 좋지않은 신축보다 더 좋지 않을까? 

기준은 땅 자체가 아닌 가격! 24평 전세금이 24년 중순기준으로 5.5억이상이면 구축이 땅의 힘>연식의 힘 인 단지들이다. 

단기보유의 관점에서는 더욱 전세금 상승이 중요하다. 실사용가치가(전세) 높은 단지는 선호받는 단지이기에 가격이 먼저 오르니까. 

장기보유의 관점에서는 땅을 사는 개념이니 전세금이 덜 중요하다고 느낄 수 있지만 생각보다 장기보유하지않는다. 안심하고 장기보유해도 된다고 생각하는 것들은 2군 평균이상 급지의 아파트들인데, 월급쟁이들은 돈이 부족해 그런 아파트를 많이 가져가긴 어렵다. 인구 소멸의 시대에서는 점점 장기보유하기 안전한 아파트의 규모는 작아질거다.

깨달은 것

아파트 전세 레버리지 투자는 단순히 아파트 챗수를 쌓는 것이 아니다. 실제로는 전세금액을 쌓는 것이며, 이것은 실질적으로 재투자, 현금흐름 등 부동산의 단점을 상쇄한다.

아파트 투자는 장기 우상향하기에 좋은 자산을 모아가는 투자를 하자고 뭉뚱그려서 생각해왔는데, 과연 연식의 중요성이 높아지는 상황에서 어느 정도의 구축이 좋은 자산으로 볼 수 있을까. 날카로운 투자자는 예측을 하지않고 보수적으로 고려한다는 사실을 알았다. 즉, 내가 산 자산을 생각보다 빠른 시기에 팔 수도 있다는 점을 늘 염두에 둔다.

적용할 것

다시 한번 내가 추구하는 투자는 “전세 레버리지 투자”이며, 최대한 적은 투자금으로 여러채 투자를 해야 전세상승분이라는 현금흐름이 발생하도록 시스템을 구축하는 것이 핵심이라는 사실을 리마인드했다. 월급쟁이는 월급을 모은 돈만으로는 여러채 투자(재투자)를 하기어려운데, 전세상승분이 이를 가능하게 해주는 주요 요소.