[서투기 24기 얼른 1어나서 서울아파트 4러 가야조! 웨클] 전세누적금을 쌓는다.

 [적용할 것]

<전세누적금에 대한 깨달음 (feat. 포기해서는 안되는 이유)> 

전세상승분으로 현금흐름을 창출하는 원리의 핵심을 이해한 것 같아 기쁘다. 요즘 0호기 매도도 안되고, 지난 서투기 2번, 신투기 1번 이번에 4번째 강의인데, 강의에서 강사님들 말씀이 점점 서울 시장이 날아갈 것만 같은 언지를 주시는 것 같아 조마조마했다. 강의에서는 조급하지 말라고, 아직 하락장이라고 얘기하는데도, 마음으로 받아들이기가 어려웠다. 월부 생활 2년이 넘어가고, 앞마당도 18개가 되었지만, 아직 1호기를 못해 초조한 감정이 드는 요즘이다. 서울에 1호기 등기를 꼭 치고 말겠다는 일념 하에 작년 7월부터 달려왔지만, 나의 투자 선행조건인 0호기 매도가 참 어려운 상황이라 힘이 든다. 그런데 이번 강의에서 전세누적금을 쌓으라는 말씀을 듣고, 정신이 번쩍 들었다. 포기해서는 안될 이유가 명확히 머리 위로 떠오르는 것 같았다. 내가 바라는 경제적 자유… 내가 일하지 않아도 시스템이 소득을 벌어다 주는, 돈이 일을 하는 구상을 다시 한번 그려보게 된 계기가 됐다. 다주택 시스템 투자를 지향하는 나에게 1호기 뿐만 아니라, 앞으로의 투자의 방향성 중 중요한 한 줄기는 ‘전세금’이다. 인플레이션보다 더 높은 전세가 상승률을 위해서 전세 수요가 강한, 가치 있는 단지를 매매가 싸게 사는 것에 집중해야겠다. 

 [깨달은 것]

1. 언론에서 말하는 단지들은 대부분 올랐기 때문에, 메스컴에서 상승장으로 보도하기 때문에 상승하는 분위기로 느껴져서, 조급함이 생긴다.
2. 실상은, 서울에서 오르는 단지, 보합하는 단지, 하락하는 단지가 공존하고 있다는 것. 지금 서울 시장은 ‘가치’에 집중해서, 가치가 충분한데, 가격이 상승했더라도 투자할 수 있음. 보합이라면 OK. 가격이 하락했다면, 더욱 좋음. 가격이 상승하는지, 보합하는지, 하락했는지보다는, 단지의 ‘가치’를 제대로 봐야 하는 시기. 단지의 가치가 충분하다면 투자할 수 있음.
3. 지금 서울 시장은 조금 무리해서(대출 받아서) 투자해도 될 만함. 하지만, 대출의 기준은 6개월 내로 갚을 수 있는 정도의 수준.
4. 투자는 ‘점’이 아니다. ‘선’이다. 오르고 내리는 데 일희일비하지 않고, 자연스러운 시장 상황(가격 흐름)이라고 생각해야 함. 가격이 오르든 내리든 감정 동요 없이, 편안하게 기다릴 수 있는 것이 진정한 투자임. 투자 = 보유 과정
5. 이렇게 편안하게 상승장을 버티고, 기다릴 수 있으려면, 단지의 ‘가치’를 명확하게 알아야 함.(중요함.) 가치를 제대로 알기 위해서 임장하고, 임장보고서를 써야 함.
6. 이제 1등 뽑기를 하지 말라. A단지가 좋을까 B단지가 좋을까 고민만 하다가 투자를 하지 않는 게 최악의 선택임. 이런 고민이 무의미할 수 있음. 최고의 투자는 없음. 최고의 투자는 알 수 없음.
7. 앞으로(26년 이후) 서울에 공급이 없기 때문에 전세가 상승 여건이 만들어져, 매매가 상승으로 이어질 가능성이 큼.(시장 전망) 적어도, 떨어질(하락할) 위험은 없어 보임.
8. 지금은, 전고점 대비 하락률이 별로 중요하지 않음. 가치가 좋지만, 전고점 하락률이 낮은 단지를 선택해야 함. 향후 상승장이 왔을 때 수익폭이 클 것이기 때문에. 근시일 내에는 전고점 하락률 낮은 단지가 가격이 많이 빠질 수는 있다. 하지만 단지 가치를 알면, 일시적인 현상으로 알고, 버틸 수 있다.
9. 다주택 포지션으로 가려는 사람은, 매매가도 중요하지만, 전세가 상승도 매우 중요함. 전세상승분을 취해야 다음 투자로 이어질 수 있기 때문에. 하지만, 두 채 정도로만 하고, 갈아타기로 전략을 짰다면, 전세가 상승은 별로 안 중요함. 이런 사람은 90년대식 구축이더라도, 강남 가까운 데 투자해야 함.(땅의 가치)
10. 연식 좋을수록 전세가 상승분이 높다. 땅의 가치가 높을수록 매매가 상승분이 높다. (ex-동작구 구축 vs 서대문 신축)
11. “좋은 기업을 적당한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 싸게 사는 것보다 낫다.” 서울 아파트는 적절한 가격에(전고점 이하면 적절한 가격임) 사는 게 중요함. 싼 가격이 아니라, 적절한 가격이면, 가치가 제일 좋은 걸 사는 게 중요함.

Part 1.  서울 & 경기도 시장 진단

1. 지금부터는 지역으로 시장상황을 얘기하지 말고, 개별 단지로 시장상황을 판단해야 함. “서대문 3호선 홍제동은 올랐어.”가 아니라, “독립문 극동은 올랐는데, 무악청구1차는 덜 올랐네.”로 판단함. 이제 단지로 들어가서 가치와 가격을 생각해 봐야 함. 단지 by 단지. 디테일하게 들어가야 함.
2. 전세가가 떨어지면 매매가가 떨어진다. 전세가가 오르면, 매매가도 반드시 오르는 것은 아님. 매매가가 떨어지거나, 보합할 수 있음. 하지만, 전세가가 떨어지면, 매매가는 반드시 떨어짐.(이것은 과학임.)
3. 전세가가 일부 지역에서 떨어지고 있는데, 이런 곳은 매매가가 떨어질 수 있기 때문에 현장에서 매매가 네고될 확률이 높다.(투자금은 일시적으로 더 들 수 있는데, 매매가가 깎이기 때문에 더 좋은 투자 일 수 있음.)
4. 지금 시장은 하락장이다. 전세지수가 매매지수보다 높고, 매매 거래량이 서울 한 달 평균 1만 건이 안되는 달이 대부분이기 때문에.
5. 지금은 전고점 하락률이 낮다고 해서, 투자 할 수 없다고 생각해선 안된다. 전고점 하락률이 –3, -5%일지라도, ‘가치’가 우수하다면, 투자해야 한다. 이젠, 전고점 하락률이 중요하지 않다. 지금은 내 투자금에서 가장 가치가 좋은 단지에 투자해야 함.
6. 하나의 구 안에서도 생활권 별로 전고점까지 다다른(혹은 뚫은) 생활권(단지)이 있는 반면, 전고점 대비 –10% 이상 빠져 있는 생활권(단지)들도 있다. 이런 단지들이 기회일 수 있다. 상위 생활권에서 이런 단지가 없는지 찾아보려는 노력이 필요함. 지역 내에서도 단지 흐름이 다르고, 속도가 다르기 때문에.

Part 2.  서울 & 경기도 지역 특징

1. 서울 5급지는 인접한 경기도의 장점이 뚜렷한 지역에 수요를 뺏길 수 있음. 경기도와 경쟁을 해야하는 곳.
2. 양천은 서쪽의 수요가 몰리는 곳이라서 의미가 있음.
3. 마포의 단점은 부자 커뮤니티가 형성되지 않았음. 부자 이미지가 없음. 부자들이 애초부터 살았던 곳이 아님. 신흥 부자 동네.
4. 4급지에서 강서구, 성북구는 교통(강남 접근성)이 핵심 선호요소가 아님. 환경이 더 중요함. 입지의 힘이 약하기 때문에 환경(택지)의 힘이 다른 입지요소를 넘어설 수 있음.(ex-가재울뉴타운)
5. 하지만, 가재울과 수색증산 뉴타운은 10년 뒤에 지금의 위상은 아닐 것. 여기에 지금 투자한다면, 다음 상승장에서 매도를 생각할 것. 지금 좋지만, 앞으로 연식이 빠진다면, 교통이 안 좋기 때문에 메리트가 별로 없어짐.
6. 서울에서는 ‘강남’에서 가깝거나, ‘한강’에서 가까우면 가격이 비싸다. 또한, 서울에서는 택지가 귀하기 때문에 그리고 택지를 좋아하므로, 다른 입지요소가 비슷하다면, 무조건 택지를 1순위로 둠.
7. 입지와 위치는 다르다. 입지(직장, 교통, 학군, 환경)와 위치(로케이션 그 자체, 강남과 물리적으로 가까운가)
8. 다주택자로 갈지, 2채만 하고 끝낼지 판단이 어려우면, 땅이 좋은 곳에 투자한다. (포지션을 정하지 못할 경우) 왜냐하면, 땅이 좋은 단지에 투자하는 게 나중에 포지션 바꾸는 데 유리할 수 있음. 전세 상승분을 취해서 재투자를 빨리 가겨가려면 수도권 신축에 투자하는 게 낫다.
9. 생활권에서 사람들의 수요가 몰리는 대장(구축이더라도)에 투자하는 건 매우 유의미하다. 예를 들어, 3급지 영등포 문래 구축보다 4급지 동대문 전농SK(생활권 구축 대장)가 더 나은 투자다. 내 투자금 범위에 구축이 들어온다면, 그 구축이 지역 내 대장인지 아닌지 판단해본다.

Part 3. 가치성장 투자와 소액투자

1. 전세 상승분을 현금 흐름을 만드려면, ‘전세 누적금’이 핵심이다. 8억 전세금 단지 3채 또는 12억 전세금 집 2채, 3억 전세금 집 8채... 모두 전세 누적금 24억임. 이 24억에서 2년 뒤 5%만 올려 받아도, 1.2억이며, 1개월로 나누면, 5,00만원의 현금흐름이 생김.
2. 지금 서울 시장은 전세가를 낮추면 전세를 못 맞추지 않는다. 잔금 대비가 되지 않더라도, 전세가를 낮춰서 투자금이 더 들 수 있음을 염두에 두고, 투자금이 3억이 맥스라면, 2억 5천 단지를 보는 게 현명함.(투자금이 더 들 수 있기 때문에)
3. 투자후보 리스트를 정리할 때 첫 번째 기준은 이제 투자금이다. 왜? 내 투자금에서 가장 가치가 좋은 단지에 투자해야 하기 때문에! 전고점 하락률이 큰 단지 = 저평가된 단지가 아님.
4. 전고점 하락률은 앞으로 어떤 상황이 벌어질지 알 수 있는 지표일 뿐. 전고점 하락률이 적다. 앞으로 하락장이 이어진다면, 하락폭이 클 수 있다. 전고점 하락률이 아직도 크다면, 앞으로 하락장이 이어져도, 하락폭이 작다.
5. 전고점 이하 가격이라면, 싸다기보다는 적절한 가격이기 때문에, 같은 투자금이면 전고점 하락률이 적더라도, 가치가 좋은 단지에 투자한다. 왜냐하면, 5년, 10년 뒤에 상승폭의 크기가 달라지기 때문에.
6. 비슷한 투자금에 더 가치가 좋은 단지 고르는 기준 : 1) 강남/한강에서 어디가 더 가까운가?(위치 그 자체) 2) 강남, 여의도, 도심 접근성이 어디가 더 좋은가? 3) 거주환경이 좋은가?(주거 균질성, 택지, 언덕 여부) 4) 어디가 더 신축인가? ※ 평형은 그렇게 중요하지 않음.
7. (입지 좋은) 구축 아파트는 상승장 초입에서 전세가 상승장이 어느 정도 무르익었을 때 전세가 상승률이 높아진다. 상승장 초반에 전세가가 느리게, 그리고, 늦게 상승하는 경향이 있음.