[루모스] 더 나은 투자자가 되기 위한 1호기에 대한 복기

안녕하세요 

부동산으로 빛을 보고 싶은 투자자 루모스입니다.

어느 덧 잔금을 한 지 2주가 지나고

연휴들로 인해 이제 막 따끈따끈한 등기권리증이 나와서

1호기에 대한 복기글을 써보려합니다.

(조직튜터님이 잔금 전에 쓰라고 하셨던걸 제 맘대로 잔금 후로 들었나봅니다..ㅎㅎ)

우선 첫 복기글이다보니 어떻게 작성할지 몰라서

푸르니푸님의 칼럼을 참고하였습니다..!ㅎㅎ

[푸르니푸] 아... 복기글 써야하는데,, 오늘도 복기를 망설이나요? (feat. 의미있는 복기글 작성하는 방법)

감사합니다 푸르니푸님!

1. 나의 첫 투자과정 [매수]

저는 올 상반기를 목표로 1호기를 하고 싶었습니다.

그러던 중 생각치 못하게 올 1월 첫 지투실전을 하게 되었고

결과적으로 제가 느끼기에 큰 성장을 이룬 것 같습니다.

기초반과는 달리 더 투자에 진심인 동료들 사이에서 저도 열심히 할 수 밖에 없는 환경을 갖게 되었고

그 과정에서 튜터님의 피가 되고 살이 되는 코칭들이 합쳐져서 성장을 이룰 수 있었던 것 같습니다.

무엇보다 투자 실.전.반.이기에 매물을 털고 매코를 넣는 동료들과 

투자 후보 매물을 튜터님과 상의하는 모습을 보면서 ‘나도 투자를 해야하는 시기구나’라는 생각이 들고

적극적으로 밀어주신 튜터님 덕분에 월부 1년 만에 처음 결론파트를 제대로 작성해보고(제 기준..ㅎㅎ)

TOP3 물건을 뽑아보며 투자후보 물건까지 정할 수 있었습니다.

그리고 제 환경과 상황에 더 맞게 전세 상승분이 필요했던 저는 높은 급지 구축보다 낮은 급지 신축으로

후보물건을 바꾸며 최종 투자 후보를 정할 수 있었습니다.

(낮은 급지는 신축이 거의 없는 상태)

이후 강의에서 들은대로 매임마저 익숙치 않은 초보였지만, 장부 물건을 찾기 위해 전임을 기본으로

모든 부동산을 들어가보며 단 1개라도 싼 물건을 찾기위해 노력했던 것 같습니다.

그 과정에서 1순위 물건을 우여곡절 끝에 5천 만원 깎을 수 있었습니다.

이런 경험을 하면서 ‘수도권에서 5천만원을 깎는게 가능하구나’를 느끼며

항상 되든 안되든 시도는 해봐야겠다고 크게 느꼈던 것 같습니다.

그리고 후보 물건들까지 최대 5개를 정하고 물건들을 대상으로

몽부내 멘토님의 매코까지 통과할 수 있었습니다.

그러나 1순위 물건은 저의 초보적인 경험부족으로 인해 계약까지 다다르지 못했습니다.ㅠㅠ

매도자와 협상과정에서 너무 많이 못살게(?) 굴고 5천을 깎았기에 

가계약을 당일 오후에 만나서 하자는 매도자 얘기에 부사님도 그렇게 하는게 낫다고 하셨고

저도 그래야만 하는 줄 알았습니다…

하지만 그 몇시간 사이에 다음 날 출국을 해야했던 매도자는 어머님께 매도용 인감을 맡기러 갔다가

팔지말라는 소리에 매물을 거뒀고 그 매물은 돌아오지 않았습니다….

이런 경험을 하며 2순위 매물과 갭이 조금 컸던터라 멘탈이 크게 바사삭….ㅎㅎㅎ

튜터님은 멘탈을 잡아주시며 다음부턴 꼭 가계약금부터 넣으라는 말씀을 해주시며

얼른 2순위 물건으로 가라고 해주셨기에 저는 그나마 멘탈을 잡으며 2순위 물건 협상을 진행할 수 있었습니다.

2순위 물건은 이미 투자자가 붙어 이미 네고를 시도했지만, 완강했던 매도자로 인해 매도되지 않고 있었습니다.

그런데 완강했던 매도자의 집에는 나이든 부모님이 살고 계셨고 계속 집만 보여주고도 거래가 되지않자

점차 지쳐가고 있었습니다. 이런 히스토리를 듣고 저는 시도됐던 금액보다 더 큰 2.5천만원 네고를 시도했습니다.

그러나 여전히 안된다고 했지만, 저는 5백정도 더 올려 2천만원을 다시 불렀고 결국 계약까지 이를 수 있었습니다.

저의 첫 매수는 이렇게 끝이 나며 진짜 투자는 실전에서 배워야 한다는걸 크게 느꼈던 것 같습니다.

2. 나의 첫 투자과정 [전세] 

투자에서 가장 쉽다는 매수를 끝내고 투자의 마무리라는 전세 빼기에 들어갔습니다. 

투자 지역에 전세는 여느 수도권과 같이 전세가 거의 없었고 해당 단지는 단 1개의 전세도 없는 상황이었습니다.

그래서 매수 당시 계획했던 전세가보다 4천을 높게 광고하며 1천정도 조정한다고 생각했습니다.

신축에 전세가 없어서 인지 정말 일잘러 부사님과 운이 만나 옆 부동산 전세 대기자가 있다는 사실을 안 부사님께서

공동중개임에도 1천만원 조정된 가격으로 전세를 맞춰주셨습니다.

(당시 1천만원 조정할 생각으로 광고했음에도 빠르게 세입자가 붙으니 그마저도 깎아주기 싫어서 1시간 줄다리기ㅎㅎ)

세입자는 옆 단지에서 자녀가 신축을 가고 싶다고 하고 커뮤니티 시설도 있어서 옮긴다는 분이셨습니다. 

이걸보며

‘젊은 부부의 수요가 아니더라도 아이들의 요구가 있어서 옮길 수도 있겠구나 ’

‘커뮤니티 시설도 꽤 선호도 판단에 영향을 미치는구나’를 배울 수 있었습니다.

이렇게 운좋게 전세를 3일 만에 맞췄지만, 그 짧은 시간안에도 정말 배운게 많았던 것 같습니다.

3. 첫 투자에서 잘한 점

얼떨결에 했던 투자였고 아쉬움도 남는 투자지만, 그 속에서 스스로 칭찬해주고 싶은 부분은 꼭 칭찬해주기!

1) 착실히 매물을 털어본 것

1순위로 뽑았던 지역에 생활권들을 배운대로 착실하게 매물털기를 했습니다. 비록 매임조차도 많이 못한 1년차였지만, 큰 돈이 들어간다는 생각에 투자 범위로 들어온 1순위 지역에 장부물건을 찾기 위해 네이버지도에 나오는 거의 모든 부동산을 돌아다니며 매물을 찾았던 것 같습니다. 그 돈으로는 안된다며 퇴짜도 맞고 안타깝게 여겨 이리저리 다른 부동산들까지 알아봐주시는 부사님들을 보면서 좌절과 감사를 모두 느꼈던 것 같습니다. 

이렇게 매물을 털어봤기에 비록 다른 지역에 투자를 하게 됐지만, 1순위로 뒀던 지역에 더 좋은 매물이 있지 않았을까하는 후회는 없는 것 같습니다.

2) 끝까지 협상을 이어나가본 것

사실 1순위 물건은 제 투자금으로는 한참 어려운 금액이었습니다. 그러나 매매거래가 많지 않다는 점을 고려해 대차게(?) 후려치고 시작했고 의외로 그게 먹혀들었기에 5천만원이라는 큰 금액을 깎아볼 수 있었던 것 같습니다.

(처음에 는 7천을 불렀습니다…ㅎㅎ)

이를 통해 계약까지 이어지지 않았다는 안타까움도 있지만, 진짜 이런 시장에서는 수도권 신축도 큰 금액을 깎을 수 있는 물건들이 있구나라는 것을 배운 것만 해도 큰 소득이라고 생각합니다.

3) 매도자의 상황을 알고 네고한 것

제가 투자한 물건은 잘 깎이지 않았던 물건이었습니다. 그러나 딸 명의의 집에 거주하던 노부부는 계속되는 집 보여주기에 지쳐가고 있다는 것을 알게 되었습니다. 그래서 이전에 1500만원 네고를 시도한 매수자가 실패했음에도 저는 3천 깎인 가격부터 네고를 시도했고 최종적으로는 이전에 네고를 시도했던 사람보다도 500만원 더 저렴한, 2천만원이 네고된 가격에 매수할 수 있었습니다.

이 과정에서 비록 완강한 매도자라도 지금까지의 네고 이력과 현 매도자의 상황에 따라 가격은 얼마든지 바뀔 수 있다는 것을 알게 되었고 매도의 이유와 더불어 얼마나 매수자가 붙었고 얼마의 네고를 시도했으며 매도자가 어떤 성향인지 파악한다면 더 싸게 매수할 수 있음을 배울 수 있었습니다.

4) 전세 시장 매물 확인을 하며 투자금을 줄인 것

제가 투자한 지역은 전세가 전체적으로 없을뿐만 아니라 제가 투자한 단지는 전세가 0개였습니다. 더 좋은 생활권은 물론이고 바로 옆 대단지까지도 전세 매물은 없다시피 했습니다. 그렇기에 저는 최근 실거래보다 전세금을 4천만원을 높여서 광고했고 최종적으로 3천만원을 높게 올려받으며 계약할 수 있었습니다.

이 과정을 통해 주변 매물 상황을 정확하게 파악하고 시장에 전세수요를 파악하는 것이 얼마나 중요한지 배울 수 있었습니다.

5) 전세입자와 빠르게 계약한 것

저는 최종적으로 광고보다 1천만원을 빼면서도 시세보다 3천만원 높은 전세가로 계약했습니다. 전세가 없었던만큼 광고한지 3일 만에 부사님 덕에 전세입자를 구할 수 있었는데 이 과정에서 전세입자가 붙었을 때 사실 투자금을 줄여야겠다는 욕심에 1천만원도 빼주기 싫다는생각이 들어 1시간정도 줄다리기를 했습니다. 그럼에도 어차피 투자금을 많이 줄였는데 빨리 빼자는 생각에 1천만원 빠진 가격에 거래하자고 연락했고 저녁에 바로 계약서를 작성할 수 있었습니다. 여기서 물론 욕심을 부린 점도 있지만, 그럼에도 더!! 욕심부리지 않고 전세입자가 있었을 때 당일에 바로 계약함으로서 투자 공부에 더 집중할 수 있다는 환경을 만든 것은 잘했다고 생각합니다.

4. 첫 투자에서 아쉬운 점

첫 투자였기에 잘못한 점도, 아쉬운 것도 있었지만, 복기함으로써 같은 실수 하지않기!

1) 1순위 지역에만 집중해 2순위 지역에 1순위만큼 매물을 털지 못한 것

저는 1순위였던 좋은 생활권에만 집중해서 매물을 털었습니다. 이렇다보니 2순위 지역은 상대적으로 매물털기를 많이 하지 못한 것 같으며 전임과 광고에 나온 물건들에만 더 집중했던 것 같습니다. 그래서인지 물론 광고 물건 중 가장 좋은 매물을 싸게 매수할 수 있었지만, 1순위였던 것처럼 ‘더 깎이는 물건이 있지는 않았을까?’. ‘더 좋은 매물이 있었던 것은 아닐까?’하는 아쉬움이 남는 것은 사실입니다. 그래서 다음 2호기 매수 때는 1순위 지역에만 집중하는 것이 아닌 후보물건들의 지역까지 매물털기를 하며 후보군을 만들어보며 조금의 아쉬움도 없는 투자를 해보고 싶습니다.

2) 가계약금을 바로 안넣어서 계약을 못한 것

1순위 물건으로 계약을 못한 이유는 매도자의 변심도 있었지만, 결과적으로는 제 불찰도 크다고 생각합니다. 당시 계속되는 협상으로 매도자도 예민해진 상태였기에 오전에 거래 가격 협상을 마치고 매도자는 오후에 만나서 계약을 하길 원했습니다. 부사님도 그러는게 좋겠다며 얘기했고 저도 그렇게만 생각하고 준비하고 있었습니다. 그런데 점심시간이 돼서 매도자는 부모님이 팔지 말라고 했다며 매물을 거뒀고 그대로 가계약금조차 넣지 못하고 저는 1호기 물건을 보내야만 했습니다. 너무 큰 돈이 오가는 거래가 처음이었기에 저도 계약금을 바로 넣기가 무서웠던 것도 있었던 것 같고 오후에 만나서 하면 되겠지라고 생각했던 안일한 마음도 있던 것 같습니다. 이런 것들이 결과적으로는 5천만원이나 깎은 물건을 날려보내는 결과를 가져왔고 다음부턴 가계약금부터 넣으라는 튜터님의 말씀을 되새기게 되었습니다

이런 경험을 해보며 확신이 들고 충분히 싼 가격의 물건이면 상황이 어떻든 가계약금부터 넣고 내 물건으로 만들어놔야겠다는 생각을 하게 되었습니다.

3) 입지 좋은 곳만을 바라보며 내 상황을 고려하지 않은 것

저는 월급받는 직장인으로서 1년에 모을 수 있는 금액은 정해져있습니다. 이렇다보니 지속적인 투자를 위해서는 꾸준히 현금이 필요한 사람입니다. 그런데 1호기 매물을 찾으며 오로지 좋은 급지, 높은 전고점에 집중해서 투자후보를 정했습니다. 이 과정에서 튜터님은 제 상황을 말씀해주시며

“모스님은 전세 상승분을 통해서 계속 투자를 이어나가야하니 좋은 곳 구축보다는 급지가 낮은 곳에 선호도 높은 신축을 보는게 좋을 것 같아요” 라고 말씀해주시며 투자방향을 잡아주셨습니다. 그동안 강의에서 수도 없이 들은 얘기지만, 막상 내 투자가 되어보니 좋은 급지와 전고점에만 의존했던 스스로를 반성하게 되었고 튜터님의 말씀에 따라 다시 후보물건을 정하고 투자를 할 수 있었습니다.

만약 제 생각대로 구축에 했다면 물론 좋은 급지이기에 오래 가져갈 수는 있었겠지만, 다음 투자가 많이 미뤄졌을지도 모르겠다는 생각이 들었습니다.

4) 전세금에 욕심낸 것

광고 낸 금액보다 1천만원 깎아줘도 최근 실거래보다 3천만원 높은 금액으로 전세를 빼는 것임에도 1천만원이라도 더 받아서 투자금을 줄이려했던 스스로를 반성합니다…ㅋ

전세는 빨리 빼는게 제일 좋다고 귀에 딱지가 앉도록 들었음에도 막상 내 투자가 되고 현실이 되니 투자금 줄이기에 몰두하고 있었습니다. 정말 운좋게 3일만에 전세를 빼는 등 온갖 운이 나에게 왔음에도 이 운이 얼마나 좋은 기회인지 알아차리는데 1시간이나 썼던 자신을 반성합니다. 이렇게 반성하는 이유는 제 물건보다 3일 뒤 나온 전세가 물론 등본상 약간의 문제는 있었지만, 한 달이나 넘게 안빠지는 모습을 보며 내가 그 모습이었으면 얼마나 지옥같았을까를 떠올려보며 역시 전세는 빨리 빼는게 장땡이다를 깨달았습니다…ㅋㅋ

첫 1호기에 대한 복기를 해보았는데

처음이었지만 잘했다고 생각한 부분도 있었지만, 아쉬운 점도 많았던 것 같습니다.

왜 튜터님과 멘토님들이 1호기를 경험해보라고 하시는지

1호기를 하고나서 너무나 크게 깨닫게 된 것 같습니다.

첫 1호기를 계기로 더 열심히 갈고 닦으며

더 나은 2호기를 할 수 있도록 노력해보겠습니다!

감사합니다!!