[루모스] 1년만에 첫 결론내보고 바로 1호기 했습니다

실전투자경험
25.03.07

안녕하세요

부동산으로 빛을 보고 싶은 투자자 루모스입니다!

제가 처음 월부를 시작한게 24년 1월이었으니 이제 만 1년하고도 2개월째로 접어들고 있습니다.

처음 월부를 시작할 때는

'진짜 이런 큰 돈을 투자할 수 있을까?'

‘내가 진짜 여러개의 앞마당을 만들고 잘할 수 있을까?’

라는 스스로에 대한 의구심과 걱정을 많이 가졌던 것 같습니다.

그래도 만 1년째로 접어들던 올 1월!

정말 운 좋게 지방투자실전반을 경험하게 되면서 매주 부산을 다녀오고

너무나도 열심히 서로를 독려해주고 응원하는 동료들과 튜터님들 만나면서

정말 많이 성장했음을 느꼈고

이를 계기로 튜터님과 동료들의 도움 속에 1호기를 할 수 있었습니다.

그래서 비록 정말 많이 부족하고 매수 과정에서 아쉬움도 있지만,

그럼에도 누군가에게는 도움이 될 수 있을까 싶어서 글을 적어보려합니다..!

1. 꼭 완벽하게 해온 사람만 1호기를 할 수 있는건 아니다

사실 저는 실전반('25년 1월) 이전에 제대로 임보 결론에서 TOP3 물건을 제대로 뽑아본 적도, 매물임장을 제대로 해본 적도 없는, 두려움과 걱정 속에서만 앞마당을 늘려가던 월부인이었습니다. 그렇기에 25년 상반기 내 1호기를 목표로 잡고 있었음에도 1호기는 멀게만 느껴졌습니다. 그런데 실전반을 하며 튜터님과 매물임장 2일 + 부동산 15곳 방문이라는 목표를 세우고 매임 부시기에 나섰지만, 설연휴로 인해 매임을 많이 잡을 수 없었습니다. 그래도 후회없는 실전반을 보내기 위해 워크인으로 부동산 15곳을 방문하며 비록 한두마디를 하고 나올지라도 부동산 방문에 대한 두려움을 없애기 위해 노력했습니다. 그런 과정들을 거치며 튜터님과 함께 세워본 목표도 달성했을뿐만 아니라 처음으로 임보 200장 이상,

임장 지역 내 TOP3 → 앞마당 전체 TOP3까지 결론을 내보며 스스로에 대한 한계를 깰 수 있었습니다.

[배운 점]

그동안 내가 임보 200장도, 매임도, 결론도 모두 못했던건 스스로 한계를 정해놓고 어렵다고만 생각했던 것 같습니다.

주변 상황이 만들어지고 내가 의지를 가지면 완벽하진 못해도 완성까지는 누구나 할 수 있음을 깨달을 수 있었습니다.

2. 네이버 부동산이 아닌 발로 뛰어서 물건 만들기

제가 결론에서 뽑은 TOP3 물건에 대한 튜터님의 피드백은

“루모스님 투자금으로 저기에 투자하기엔 아쉬워요. 더 높은 생활권, 비슷한 급이면 더 신축,

그리고 4~5천정도 투자금이 더 들어가는 곳도 함께 보세요.”.

매번 강의에서 현재 시장은 매수자 우위 시장이니 더 높은 곳을 보라는 얘기는 들었지만, 막상 전임을 해보면 그렇게 깎이는 곳들이 많지는 않았습니다. 그렇기에 저는 제 한계치를 정해놓고 보이는 투자금에 맞춰서만 매물들을 봤던 것 같습니다. 그래서 제가 본 생활권보다 더 높은 생활권, 그게 안되면 더 신축들로 눈을 돌려서 매물들을 찾기 시작했습니다. 그러나 네이버 부동산에 올라온 물건들 중에는 찾기 어려웠고 직접 매물털기밖에 답이 없었습니다. 그래서 주말 내내 더 높은 생활권들의 부동산들을 거의 빠짐 없이 돌며 수십 곳을 방문했습니다. 매임을 예약해놓은 물건이 부동산을 방문하자마자 날아가는 광경도 실시간으로 목격하고^^ 전임했던 사장님이 목소리만으로 저를 알아보시는 신기한 경험도 했습니다.

그렇게 매임을 통한 비록 장부물건은 발견할 수 없었지만, 더 높은 생활권에 거의 초신축임에도 제가 본 가격보다 최소 5천만원을 더 깎을 수 있는 물건을 발견할 수 있었습니다.

(이외에도 함께 봤던 다른 물건들은 초신축이라 잔금을 통한 소유권을 넘겨받은 후 진행해야했는데 잔금여력이 되지 않았거나 전세가 너무 낮게 끼거나, 매매가가 낮으면 월세가 껴있는 등 여러 문제들로 인해 포기할 수 밖에 없었습니다.)

[배운 점]

이 과정을 통해 강의에서 늘 말씀하시는 “부동산은 네이버 부동산으로 하는게 아니라 발로 뛰는 것이다.”를 정말 크게 느낄 수 있었습니다. 비록 장부물건을 찾지 못하더라도 전임과 달리 매임을 통해 직접 부사님과 얼굴을 보며 얘기하는 과정에서 더 많은 정보를 얻을 수 있고 부사님이 저를 바라보는 시선도 달라질 수 있음을 느낄 수 있었습니다. 뿐만 아니라 당장 물건이 없더라도 옆 부동산들에 전화를 돌리며 알아봐주시는 부사님들을 보며 이런 과정을 통해서 물건이 만들어 질 수 있겠구나를 배울 수 있었습니다.

3. 2, 3, 4순위 매물 찾기

강의에서 여러 대안이 있어야 끌려다니지 않고 협상할 수 있으며 이거 안되면 저거, 또 안되면 그 다음꺼로 넘어가며 멘탈을 잡고 투자할 수 있다고 하셨기에 배운 그대로를 위해 다음 물건들을 찾기 시작했습니다. 지역을 옮기며 더 신축을 보라는 튜터님 말씀을 반영해 매물들을 털었고

이 물건은 과거 얼마에 네고가 들어갔었는지,

매도인의 현재 상황은 어떤지,

현재 매수인은 얼마나 붙어있는지 등

다양한 정보를 조사했습니다. 그렇게 저는 20평대에서 30평대에 이르기까지, 신축부터 준구축 수리물건들까지 59이상의 모든 매물들을 종이에 적어두고 서로 비교했습니다.

‘A물건은 전세가 너무 낮게 낀데다가 계약이 1년 이상 남아있으니 대출에 무리가 있어’

‘B물건은 임차권 설정이 되어있어서 지금 굳이 이런 물건은 안보는게 나을 것 같아'

‘C물건은 타워형인데 판상형이랑 가격이 같고 금액 조정도 어려워’

이런식으로 평형을 가리지 않고 물건들마다 투자에서 제외해야하는 이유들을 적고 소거하는 식으로 매물을 남겼습니다. 그렇게 하고보니 5개 정도의 매물을 남길 수 있었고 해당 물건들에 대한 매임을 했습니다. 그리고 최종적으로 부사님과 얘기하고 집상태를 보며 수리비도 함께 고려한 최종적인 후보 매물들을 정할 수 있었습니다.

[배운 점]

이런식으로 모든 매물을 적고 물건에 대한 설명과 더불어 각각에 대한 과거 네고 이력, 매도인의 상황, 집 상태 등을 모두 직접 적고 소거하면 생각보다 쉽게 매물의 우선순위를 정할 수 있을뿐만 아니라 모든 매물을 고려해서 결정할 수 있었다는게 가장 좋았던 것 같습니다.

4. 우여곡절 많던 1순위 안녕…

1순위 물건은 경기도권 신축, 25.2월 전세계약까지 된 물건이었고 부사님과 대화하며 5천만원 네고부터 시작해보자 했던 물건이었습니다. 해당 물건은 매도자의 결혼 및 출국 등으로 인해 매도하고자 하는 물건이었지만, 돈이 급한 상황은 아니었습니다. 그럼에도 네고를 어느정도 예상하고 매코를 넣고 멘토님께 확정을 받은 후 바로 부사님께 연락을 했습니다.

“사장님 이거 7천만원 네고부터 시작해주세요!”

5천은 어느정도 된다고 알고 있었기에 저는 7천부터 시작했는데 생각보다 협상은 쉽지 않았습니다. 그런데 협상과정에서 알고보니 매도자는 이틀 뒤 출국이었고 협상할 수 있는 시간도 길지 않았습니다. 그래서 조금씩 올리다가 결국 다음날 5천만 깎아도 충분히 싼 금액이었고 2순위 물건과의 차이는 컸기에 그대로 계약을 하기로 했습니다. 그런데 매도자는 만나서 가계약금을 받길 원했고 부사님도 제가 너무 네고로 힘들게 한터라 심기를 건드리고 싶지않아 오후에 계약때 넣기로 했던 상황이었습니다. 매도자는 출국으로 인해 부모님께 매도용 인감을 부탁하러 가고 사건이 벌어졌습니다.

"사장님, 저 물건 안팔게요. 부모님이 싸다고 팔지 말라시네요"

이게 무슨…..저는 엄청난 멘붕에 부사님께 계속해서 설득좀 해달라했지만, 부사님마저 나중에는 포기하라시며…ㅠ

이 때 든 생각은 하루만 빨리 정했으면 계약할 수 있지 않았을까…라는 생각이었습니다.

그렇게 저는 1번 물건을 놓치고 멘탈이 나가버려 그대로 퇴근…ㅋㅋㅋ 멘붕상태로 침대에 누워 천장만 바라봤습니다.

튜터님께 상황을 말씀드렸고 함께 아쉬워해주시며 다음부턴 무조건 가계약금부터 넣으라는 피드백과 함께 1순위 물건도 단점이 있었고 2순위 물건은 더 적은 투자금으로 할 수 있으니 충분히 좋은 투자가 될 수 있다며 제 멘탈을 잡아주셨습니다.

[배운 점]

내가 투자하기로 마음 먹은 물건이라면 배액배상 특약을 넣고 가계약금부터 넣기!!!

1순위 물건이 날아가도 멘탈잡고 2순위 협상 시작!!!

5. 2순위로 매수 완료!

저는 오후부터 2순위 물건에 대해서도 상황들을 다 파악하고 있었기에 빠르게 협상을 시작했습니다. 기존에 나온 가격보다 1천만원 네고까지만 가능했던 물건이었지만, 저는 3천만원 더 부르며 네고를 시작했습니다. 이렇게 했던 이유는 물건이 부동산 10곳에 올라가있을만큼 팔고 싶어하는 물건이기도 했고 계속된 집 보여주기에 매도자도 많이 지쳐있는 상황이었습니다. 그렇게 협상을 했고 매도자는 그래도 3천만원은 안된다며 완강한 입장이었고 계속된 협상 끝에 저는 최종적으로 2천만원을 네고해서 빠르게 기본 특약들을 정리하고 가계약금을 넣어 매수를 진행할 수 있었습니다.

[배운 점]

물건의 상황들을 자세하게 파악하고 있어야 빠르게 협상을 진행하면서 매수할 수 있음!

6. 전세빼기까지가 투자의 마지막

“투자의 끝은 전세빼기다”. 강의에서 항상 해주시는 말씀이었기에 바로 전세빼기에 돌입했습니다. 단지 매물과 주변 전세 가격들을 살피고 사전에 계획했던 전세금보다 2천만원 높여서 전세를 올렸습니다. 단지 전세와 더불어 주변 대단지의 전세도 없었고, 무엇보다 나와있는 전세들과 비교해서 향, 층 등을 비교해볼 때 제 물건은 충분히 경쟁력 있다고 판단하였지만, 나와있는 물건들이 최근 전세 실거래가보다 5천정도 높았고 제가 물건을 지켜보는동안 계속 빠지지 않았음을 고려하여 나와있는 물건보다 1천만원 낮은 가격에 전세광고를 시작했습니다.

그 결과 3일만에 전세입자를 찾을 수 있었는데 1천만원정도 낮춰달라는 요구가 있었습니다. 전세매물이 없는 상태이고 아직 3일 밖에 안됐기에 기다려볼 수도 있었지만, 낮춰서 전세를 바로 빼기로 했습니다. 그 이유는 공급리스크를 줄일 수 있다는 판단에서였습니다. 2년 뒤 주변 대규모 공급이 예정되어있었고 그 공급이 기존에 매도자와 협의한 잔금일과 일부 겹치는 기간이었습니다. 그런데 전세입자는 그것보다 두 달 빠르게 입주하길 원하는 사람이었고 매도자도 빠르게 매도를 원했으며 저도 빠른 잔금이 가능했기에 모든 이해관계가 맞아떨어져 빠르게 계약을 진행할 수 있었습니다. 비록 당장 투자금이 1천만원 더 들지만, 어차피 전세금은 나중에 올려받을 수도 있었고 공급 리스크를 가지고 가면 더 큰 어려움을 맞이할 것 같았기에..! 그래도 매코에서 멘토님이 정해주신 투자금보다 2천만원 싸게 투자 진행!!

저는 이런 우여곡절들을 겪으며 1호기 투자를 완료할 수 있었습니다.

항상 강의를 들으면서 시뮬레이션을 해보면서 이렇게만 하면 되겠구나!라고 생각하며 잘할 수 있을 줄 알았습니다.

그러나 실전 상황들을 겪으며 왜 직접 투자를 해봐야 성장할 수 있다고 하는지, 그 경험이 얼마나 나를 성장시키는지 정말 너무나도 뼈저리게 느낄 수 있었습니다.

많은 과정들 속에는 교안과 강의로는 모두 알려줄 수 없는 수많은 것들이 존재한다는 걸 배울 수 있었습니다.

비록 1호기 과정에서 아쉬움도 많이 남았지만

1호기가 저의 첫 투자는 아닐 것이기에,

내 앞마당에서는 최선을 다했다고 생각했기에,

매코를 통해 거인의 어깨를 빌려 검증도 받았기에,

아쉬움보다는 1호기를 했고 첫 투자를 경험했다는 뿌듯함을 더 느껴보려합니다.

최종적으로

그리고 무엇보다 제가 1호기를 할 수 있게 자신감을 불어넣어주시고

실전반에서 너무나 많은걸 나눔해주시며 많은 질문과 걱정들에도 너무나도 잘 알려주신