열반스쿨 중급반 4주차 강의후기[열반스쿨 중급반 33기 74조 달리아아아]

정말 듣고 싶었던 내용에 대해 속 시원하게 알려주신 양파링님께 감사드리며, 정말 꾹꾹 눌러담은 전세놓기 꿀팁을 오래 기억하고자 강의후기를 쓰려고 한다.

투자는 임대 놓는 것이 끝나야 끝나는 것이다. 라고 말씀해주셨다. 그 만큼 임대를 놓는 과정을 잘 해야 투자를 잘 한 것이기 때문이다.

먼저 23년 하반기 현재 전세시장 상황을 설명해주셨는데, 결론은 기회가 오고 있다고 말씀해주셨다. 전세가 상승이 보이고, 매매가가 주춤하는 상황을 보여주시며, 매전차가 적어지고 소액투자의 기회가 오고 있다고 해주셨다. 기회.. 놓치지 말자!

1. 전세셋팅 유형과 프로세스를 알려주셨는데..

-단계별 주의사항

매수결정 – 권리상하자체크(등기부등본)

매매계약 – 온전한 소유권(매매계약서)

임대계약 - 원상회복 반환(임대차 계약서)

-등기부등본에서 확인해야 할 것

1) 소유자-계약자와 동일한지?

2) 가압류, 가처분, 가등기-권리침해가 있는지?

3) 근저당권-집 담보로 돈을 빌렸는지?

4) 열람일시-권리관계에 변동이 있는지?(가계약 넣기 전에, 본계약서 쓰기 직전, 잔금날 보기)

5) 페이지-문서 전부를 확인했는지?(2/3이라고 쓰여있으면,,, 3페이지까지 꼭 확인하기)

2. 전세가 설정 방법을 알려주셨다.

전세가격 설정 1. 단지 내 비교 2. 생활권 내 비교 3. 공급 체크 (세부적인 것은 강의 자료 체크)

3. 지방투자 소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항

전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 확인하기 – 전세가율 높다고 마냥 좋은 것이 아님.. 그 전세가 설정 안될 수도 있다.

kb부동산/매매시세/일반

일반 매매가의 90%

승인시점 – 전세보증보험 신청을 하면 2~3달 걸림. 3달전 일반매매가에 비해 현재 매매가가 얼마나 떨어졌는지 확인하고 일반 매매가의 90%에서 그 정도 빼놓기.

4. 임대기간 설정 무엇을 봐야 할까?

공급 : ex) 포항을 예로 들기

가격이 싸지만, 리스크가 큰 지역이다.

재계약 예상시기 입주물량 체크

물량 규모, 시기 상세위치 등으로 영향력 가능 보기(도시규모에 따른 범위고려)

수요

학군지+30평형대 이상/ 가족단위 소요 외 10,20평형대

겨울방학(1~2월) / 결혼, 입학 취업 및 인사시즌(봄, 가을이 많은 편, 대체적으로 고른 수요)

수능시즌(가을-집을 잘 안 보여줌), 여름, 명절연휴, 겨울 등이 비수기이다.

본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요

포트폴리오

주택 수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산(반기 –>분기)

임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역

5. 임대리스크 줄이는 법

1) 임대물량 등 고려, 시기에 적절한 물건 선택

2) 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임

3) 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어

4) 안 좋은 지역을 가봐야, 좋은 지역을 골라내는 안목이 생김

5) 쌀 때 사는 것, 싸게 사는 것이 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력

1호기 투자를 하며 양파링님의 강의 교재와 후기를 다시 꺼내볼 그날을 기다리면서~~~~