[서투기24기 5월에 영등포 5지게 뽀개조 해적왕] 가치평가의 지옥에서 벗어나세요! (feat. 파링 멘토님)

안녕하세요 😁

행복한 투자자 해적왕🏴‍☠️ 입니다 ^^

어제 2주차 🧅링 멘토님의 강의가

더디어 업로드 되었습니다 ^^

목표는 50% 수강이었지만,

강의내용이 너무 좋아

도저히 중간에 멈출 수 없어서 완강 열차에 타버렸습니다^^

이번 강의를 통해

서울경기 비교를 위해 반드시 알아야할 00지역의 가치와 가격!

더 좋은 투자처를 선택하기 위한 비교평가 프로세스!

서울경기 투자시 내가 할 수 있는 최선의 투자란 무엇인가?

에 대해 배울 수 있었습니다!!

달라진 시장 달라진 기준!

파링 멘토님께서

강의 시작 부분에서

수강생들이 1강 이후 혼란스러워 했던

수도권 달라진 투자기준에 대해 정리해 주셨습니다!!

하락기에 유효했던

전고 대비 하락률(-15~30%)이란 기준은

더이상 지금 시장에선 유효하지 않다는 것을

깨달았습니다!!

지난 2월 서울시의 토허제 해제 이슈를 통해

지금 시장에서 서울은 규제가 없다면

상승할 수 있는 시장이란 것을 알게 되었고

이에 따라 시장 참여자들이 더이상 지금 시장을

하락기로 바라보고 있지 않아

전고를 돌파한 단지들이 50%에 육박함에 따라

그 기준도 달라 져야 함을 이해했습니다.

이에따라 현재 투자자가 해야할 일은

전고점을 넘지 않은 단지 중

가장 가치 있는 물건을 선택할 수 있는 

능력을 키우는 것이 중요함을 깨달았습니다!!

이를 통해 월부의 강의가 매 강의때마다

새로운 강의내용으로 리뉴얼 되는것이

살아있는 시장 상황을 적기에 대등하기 위함일을

새삼 느꼈고 이 부분에서 재수강에도 돈이 아깝지 않음을 느꼈습니다.

지역을 제대로 이해하기 위한 가격감 잡기!!

항상 앞마당을 만들기 위해 

열심히 임장하고 열심히 임보썼지만,

각 생활권별 가격에 대한 감은 이후에 

시세트래킹을 지속적으로 하면서 서서히 올라 왔었습니다!

하지만, 이번 강의를 통해서 

지역에 대한 가격감을 먼저 잡는 것이 중요하고

이를 위해 효과적으로 파악하는 방법을 배웠습니다!!

입지 좋은 신축 

입지 덜 좋은 신축 

입지 좋은 구축 

입지 덜 좋은 구축

순으로 평형별 가격대를 파악함으로써

그 지역 전체의 대략적인 가격감을 잡는 방법이

정말 도움이 많이 되었습니다!!!

서울&경기 비교평가!! 가치와 가격 그리고 리스크!!

저에게 가장 도움이 된 파트입니다!!

아직까지 비교평가가 뾰족하지 않았는데

파링 멘토님의 상세한 설명으로

수도권 단지 대 단지의 비교평가 방법을

쉽게 적용할 수 있을 정도로 이해 할 수 있었습니다!

입지가치는 강남과 한강의 물리적 거리!! 

+ 강남역 등 주요업무지구 접근성

+ 초품아? 나홀로? 택지환경 등 비교,

상품가치는 각 단비의 연식, 세대수, 브랜드!!

선호도는 가치가 비슷한데 사람들이 더 좋아하는 곳!

을 의미합니다!!

그리고 지역간 천장 가격인 랜드마크 비교를 통해

땅의 가치와 지역위상을 가늠하는 법도 정말 도움이 많이 될 듯합니다!!

특히, 상품가치의 경우 강남과 멀어질수록

장거리 출퇴근을 감수할 만큼 만족할 요인이 있어야 하는데,

그 차이를 확인하고 투자 우선순위를 확인 하기 위해서는

‘임장’을 제대로 해야한다는 말씀이 크게 와 닿았습니다.

현재 시장에서 저평가 여부를 제대로 판단 할려면?

현재 시점의 저평가는 전고점 이하!!

즉 비싸지 않은 것을 의미하며

임장과 임보를 통해 가치 우선 순위를 정하고

네이버 시세가 아닌 

매물임장을 통해 확인한 현장의 살아있는 가격을

파악하는 것이 중요하다는 것을 배울 수 있었습니다.

”비교평가 지옥에서 벗어나세요!!

이 비교평가를 왜 하시는 건지가 중요합니다!!“

-파링 멘토님-

비교평가에 100점 만점에 100점짜리 정답은

있을 수 없다는 것을 이해했습니다!!

예를 들어 서울 3급지 구축과

경기도 2급지 신축이 같은 투자금으로 들어오더라도

각자의 상황!!

즉 가치 있는 자산을 오래 가져가는 가치성장을 추구하는 상황과

소득이 적어 투자금의 빠른 회수를 원하는 상황에따라

우선 순위로 봐야할 단지가 다름을 배웠습니다.

그래서 이 비교평가라는 행위가

정답을 찾는 과정이 아니라

더 나은 선택을 하기 위함이라는 것을 깨달았습니다!!

⭐️BM 서울&경기 비교평가 프로세스⭐️

이번 임보에서부터 파링 멘토님이 알려주신

비교평가 프로세스를 적용 해보고자 합니다.

1️⃣ 비교평가의 핵심인 위치(강남, 한강)와 주요 업무지구와의 접근성!

2️⃣ 강남에서 멀어질수록 상품성 +@가 있는지를 임장으로 확인!!

3️⃣ 전고점에서 대비 하락률이 큰 곳이 아님

👉 전고점에 미치지 않은 곳 중 가장 좋은 자산을 선택!!

4️⃣ 투자하기 위한 비교평가는 가치 판단이 아님!!

👉 가치/가격/리스크까지 고려하여 최종적으로 판단

또한, 임장지 가격감을 잡기위하여

생활권별 입지 좋은 신축, 입지 덜 좋은 신축

입지 좋은 구축, 입지 덜 좋은 구축의

가격대를 파악할려고 합니다!!
 

마치며…

이번 강의는 단지의 우열을 가리는 데 그치는 것이 아니라, 

투자자로서 나 자신에게 딱 맞는 선택을 하기 위한

시스템적인 판단법을 알려주는 강의였습니다.

앞으로 비교 대상이 나올 때마다 이번에 배운 기준을 적용해보고,

스스로 ‘판단 기준의 틀’을 훈련시켜나가며

실전 투자에 제대로 활용해보고자 합니다.

이후 강의에서 이 기준들을 더 구체적으로 어떻게 활용하고,

실전 매물에 적용하는지를 배워가는 것도 기대가 됩니다.

실전반 이상 급 강의를 선사해주신

파링 멘토님!! 

감사랑합니다 🩵