[베러덴어졔 인사이트 본깨적] 006 24년 11월 지금 집을 산다는 의미

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[137] 24년 11월_지금 집을 산다는 의미 by 새벽보기

본 것

24년 말 시점에서 서울의 경우, 평균이상은 비싸고 평균이하는 싸다.

가장 좋은 것들은 가격이 비싸고 전세가율이 낮다(50프로 안팎)

가치대비 가격이 비싸고, 전세가율이 상대적으로 낮아서 수익률은 낮지만 수익자체는 높을 것으로 기대된다.

안좋은 것들은 가치대비 가격이 싸고 전세가율이 60프로이상으로 높은 편이다

따라서 수익률은 높은 편이지만 가격은 좋은 곳부터 순차적으로 오르기에 상승까지 시간이 많이 필요하다.

투자자는 어떤 선택을 해야하나? 가장 좋은 것과 가장 안좋은 것을 제외한 나머지 아파트들 중에서 각자의 투자금에 맞는 선택을 하면 된다.

투자금이 많다면, 평균 이상의 아파트를 적다면, 평균 이하의 아파트를 산다. 주의할 것은 투자금이 적다고해서 안좋은 쪽의 아파트를 지금 사지는 말자. 낮은 가치의 물건들이 상승하는 시점인 대세상승장까지 시기적으로 오랜 기간을 기다려야 하기 때문에. 

하락장이 길어지면 낮은 가치의 단지들까지 매전갭이 붙고 전세가 매매를 밀어올리며 가격이 올라간다. 이때는 투자금이 줄기 때문에 매수 기회를 노려볼 수 있지만 지금은 시기상 적절하지 않다.

24년 상반기에 서울아파트들은 매수심리가 붙어서 상승했지만, 매수심리는 대세상승이 될 상황이 아니라면 단기간에 오른 건 조정을 받기에 자연스럽게 죽는다. 

내집마련의 경우는 10년 이상 보유한다면 내 매매가보다 약간 떨어질 수 있겠다는 생각을 가지고 사면 된다.  좋은 곳은 한정적이기에 좋은 곳에 사는 가치는 일정하다. 이를 표시하는 숫자가 느는 것일 뿐. 따라서 실거주의 측면에서 아파트를 매수한다는 의미는 그 지역에 살 수있는 가치를 사는 것이고 미래의 아파트의 오르내림을 알고싶다면 미래에 이 지역에 사는 가치가 오를지 아닐지에 대해 고민해보면 된다. 가치가 크게 변화하지 않는다면 지금과 비슷한 수준의 위상을 받고, 가치가 오른다면(→마용성, 마곡 등) 더 높은 위상을 받을 것이고 가치가 내려가면(→ 신도림, 송파파인타운, 상암월드컵파크 등) 과거에 비해 더 낮은 위상을 받을 것이다 

지방은 공급량에 따라 도시의 전세가 다르고 이에 따라 매매가도 싸고 비싼 곳이 있다. 부산과 같이 싼 도시들은 기준선이 좀 더 높다. 사람들이 좋아하는 선호 아파트( 신축)들이 싸다. 싼 아파트 중에서 좋은 아파트들이 많다.

지방 아파트들도 전고를 회복한 곳도 있고 대부분 전저점 대비 회복했기에 서울에 비해선 싼 가격의 아파트들이 많지만 오른 곳은 또 올랐다.

깨달은 것

20년-21년 전국 대세상승과 22년-23년 전국 하락의 큰 움직임에서 아직은 정책, 경기, 금리 등의 별도 변수가 가격을 움직이는 상황은 아니다. 

투자자의 관점에선 투자금에 따라 수익금이 높은 좋은 단지 혹은 수익률이 높은 덜 좋은 단지를 보면 되고,

실거주자의 관점에선 장기보유를 한다는 전제하에 감당가능한 선에서 좋은 가치의 단지를 사도 된다. 

지방의 경우 서울에 비해 아직도 가격이 덜올라서 싼 수준이지만 각 도시의 상황별로 따져봐야한다.

실거주의 측면에서 아파트를 매수한다는 의미는 그 지역에 살 수있는 가치를 사는 것임을 이해하고 결정의 근거로 삼을 것. 해당 지역의 가치(입지)가 좋은지, 좋게 변화할 지 그 반대일지 고려하는 선택을 하기!

적용할 것

진리지만 내 상황(투자금과 추구미), 나의 포지션(투자자 vs 실거주), 지역(서울 vs 지방)에 따라 시장을 옳게 보고 판단 할 수 있어야 한다. 아직 그정도의 인사이트가 없을 때는 강의 & 칼럼등을 통해 현 상황을 메타인지 하며 공부를 이어나갈 것