[이파리 필사] #108 부동산 양도세 전액 감면 실시? 앞으로 지방 집값 이렇게 됩니다. [센스있게쓰자님 칼럼]

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올해 초부터 꾸준히 나오고 있는 기사 내용입니다.

지방 부동산을 살리기 위해 미분양 단지를 매수하면

5년간 양도세 면제를 해야한다는 내용의 기사들인데요

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양도세 면제면 좋은거 아닐까요? 라고 생각할 수 있지만

정말로 이게 어떤 영향이 있으면서 좋은건지 멀리해야 되는건지는

하나씩 따져보면서 생각해볼 필요가 있겠죠

그럼 만약 기사의 내용처럼 머지 않은 미래에

미분양 단지 양도세를 면제한다면 어떤 일이 일어날 수 있고

투자로 어떻게 접근해봐야 할지 한 번 살펴보겠습니다.

1. 왜 지금 지방 양도세 감면인가?

2. 그렇다면 양도세 면제가 앞으로 호재가 될 수 있을까?

3. 좋은 투자를 위해 지금 당장 해 나가야할 것

왜 지금 지방 양도세 감면인가?

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우선 지금 시점에서 왜 양도세 감면 이야기가 나오는지

한 번 알아볼 필요는 있겠습니다.

요즘 이 짤 보신분 계신가요?

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2015년과 현재의 서울 vs 지방 집값을 비교한 것인데요

사진만 보더라도 지금 현재 지방과 서울 집값이

얼마나 양극화 됐는지를 알 수 있습니다.

지방이 지금처럼 계속 어려우면 어떻게 되는가?에 대해선

정부에서도 신경이 쓰이는 것은

지방 부동산 시장은 지방의 경제 뿐 아니라

건설업에도 큰 영향을 줄 수 있습니다.

실제로 지금 지방 중소 건설업들은

꽤나 힘든 시기를 보내고 있습니다.

그리고 더 놇라운 것은

이러한 정책이 이번이 처음은 아니라는 것입니다.

과거 08~09년도에도 똑같은 내용의 대책이 시행된 적 있습니다.

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이 때는 08년도부터해서 점차 대책을 확대해

09년에는 미분양 단지 매수 시,

5년간 전액 면제의 대책이 적용되었습니다.

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이 정책 덕분에 08~09년도를 기점으로

미분양이 많이 줄어드는 효과는 있긴 했었습니다.

그렇다면 양도세 면제가 앞으로 호재가 될 수 있을까?

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당시 상황을 좀 더 살펴보면,

이 때부터 본격적으로 가격 상승의 움직임이 있었던것은 아니었습니다.

다만, 이 때를 기점으로 미분양 숫자는 줄어든것은 사실이고

지역에 따라 다르지만 가격이 약간씩 오르는 곳도 있었습니다.

그럼 그 때 혜택을 받았던 단지들은 어떻게 됐을까?를 살펴보면

미분양 아파트라는 점에서 입지가 많이 떨어지는 단지들도 많았고

이러한 단지들은 혜택을 받고

5년 내 팔았을 때를 가정해보면

양도 차익은 실제 대부분의 단지에서

나지 않았다는 것을 알 수 있습니다.

그렇지만 잠재력이 있는 단지에 잘 투자를 했더라면

좋은 기회들도 많이 잡을 수 있기도 했었습니다.

한 예로 대구의 대신센트럴자이같은 단지도

당시 미분양 양도세 감면 혜택을 받은 단지 중 하나입니다.

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당시 가격이 엄청 쌌다는 것을 알 수 있죠

근데 한편으로는

양도세 면제를 받는다고 5년 내 매도를 했으면

더 큰 수익을 보지 못했을수도 있었네요

미분양도 어떤 단지, 입지에서의 미분양인가에 따라서

그리고 어떤 관점으로 들고가는가에 따라

이 정책은 기회일수도 있고 아닐수도 있었던 거죠

정리하면

미분양 혜택이 살아난다하더라도 중요한것은

이러한 대책들에 의한 세금을 먼저 놓고 따지면서 시세차익이 얼마나 날지에 대해

고민을 하는것이 먼저가 아니고

그 혜택을 얼마나 받을 수 있는 입지가치가 있는 곳인지

단지의 충분히 가치가치가 있고 지역 상황 및 가격이 저평가되어있는것인지를

더 명확하게 하는게 중요하다 할 수 있겠습니다.

좋은 투자를 위해 지금 당장 해 나가야할 것

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한 편으로는 지금의 양극화 시장을 보면서

지방투자에 대해 회의적인 시각을 가지고 계실지도 모르겠습니다만

과거의 수도권과 지방 시장은

디커플링 되면서 움직였던 시기도 길었으며

지방 시장은 회복하는데

수도권 시장이 빠진 시기도 있었습니다.

그리고 지금 모든 지방의 지역들을

모두 하나의 상황으로 이해하면 안됩니다.

바닥을 찍고 전고점 근처까지 오른 지역들도 존재하고

지금 이 순간에도 전세 물량이 줄면서

전세가가 오르고 호가가 오르는 지역들도 있습니다.

그렇기 때문에 무조건 안된다는 편견은 오히려

기회를 잡지 못하는 벽이 되기도 합니다.

그리고 지금 당장에는 입주가 많더라도

앞으로 입주가 줄어들게 되는 지역도 꽤나 많습니다.

그러면 여기에 이제 우리가 준비하고 알아야 할것은

그런 편견을 없애면서 동시에 내가 잡을 수 있는

기회가 있는지를 살펴봐야 하는거죠

1. 나의 상황을 파악하고

어떤 투자를 해 나가야하는지 방향을 잡는다.

2. 지방과 수도권 모두 고려해야하는 상황이라면

편견없이 지역을 살핀다.

3. 세금, 대책을 우선시 여기는 투자보다

가치와 가격을 우선으로 판단한다.

4. 지금은 수도권/지방 둘 다 자산을 쌓기 좋은 시기이니

반드시 내집마련/투자한다.

다음의 4가지 항목들을 지금 행동으로 옮기면서

좋은 자산들을 쌓아 나가셨으면 좋겠습니다.