정리내용)
실전반에서 반드시 배워야 할 것: 순자산30억을 목표로 했다면 수도권투자를 반드시 해야한다.
과거시장에서 알아야 할것: 하락장에서 시장지수로 지역을 판단하지 말것(거시적판단x), 개별적 움직임이 있다.
23년 12월, 현재 시장은? 거래가 잘 안되는 시기, 매매가 적극적으로 협장 진행
수도권 60%전세가율 의미는? 수도권 시장에서 아파트를 가장 싸게 살수있는 시기
수도권시장 특징) 급지, 생활권, 업무지구접근성, 연식
급지(바뀔수 있으므로 체크하기)
1급지-강남,서초,용산,송파 / 과천
2급지-양천,성동,광진,마포 / 분당
3급지-강동,영등포,동작,종로,중구 / --
4급지-강서,서대문,동대문,은평,성북,관악,노원 / 구성남,하남,수지,평촌,의왕,광명,구리
5급지-구로,중랑,금천,강북,도봉 / --
(4,5급지에서 교통호재 의미는 매우 의미있다)
ex) 서울5급지 금천 < 경기1급지 과천 (투자금 동일 전제하에)
생활권(선호도): 상위급지 모든 생활권이 하위급지의 모든 생활권보다 우위x
-3,4급지 정도의 차이가 나는 곳이라면 생활권끼리의 비교가 매우 중요
-급지를 넘어서는 선호생활권 선택? 1.신축택지 형성 2.교통호재 생활권(서울업무지구) 3.양질의 일자리 개발
ex) 서울3급지 종로(1999년식) ;역세권에 많은 호선 있으나 주변에 아파트 없고 선호도가 그렇게 좋진 않은곳
< 경기4급지 광명(2021년식); 역세권에 균질성 좋고 신안산선,월판선 교통호재 있는곳
업무지구 접근성(역세권): 지하철+자차접근성까지 고려
-주요업무지구 버스,자차 접근이 가능한 곳이라면? 비역세권도 ok
-4급지는 실제로 교통이 중요해서 역세권에 먼저 투자하는것이 맞지만 역세권 기회가 날아갔다면 비역세권을 투자금바구니에 담아두자!(저평가 됐다면 충부히 투자가능)
연식별: 신축-준신축-구축-재건축
-같은생활권에 대단지 신축이 있다면, 역세권보다 연식을 택함(전세가율 유리)
ex)경기4급지 광명(86년식) < 경기4급지 광명(09년식)
수도권 투자전략)
수도권 권역이해
연령별 인구(30-50대 많은): 동남>남>서>동북 권역순으로 주택수요 많다
가구소득:동남>남>서>동북
정리: 동남부권역 일자리 계속 더 좋아짐 / 남부권역 택지개발 예정 / 업무지구에서 멀어질수록 호재가 중요(4-5급지, 반드시 호재에 고려)
동남권역) 강남3구-강동,하남,구성남,분당
-양질의 일자리 지속증가 예정
-권역간 비교시 동남권역을 우선순위로 투자
-강남접근성,학군지수요가 확실한 곳에서는 연식이 아닌 입지를 선택
-입지좋은 경기도2급지 > 서울3급지(신축택지)보다 많이 오른다
남부권역) 과천,평촌,의왕,수지
-과천에 지식정보타운/ gtx-c/ 동탄-인덕원선/ 용인플랫폼시티
-상승장 직전에 기회줄 가능성 크다, 리스크 관리 중요
-과천-평촌-의왕까지 수요 증가예상, 수지도 지속수요증가 예상
-4급지 투자시 강남역까지 걸리는 시간은 같아도 비역세원 구축전용84 < 선호신규택지, 역세권 신축전용59
-역전세 대비 필요
서부권역) 은평,종로,중구,서대문,마포,용산,강서,양천,영등포,동작,관악,금천,광명,구로
-gtx 철도노선 호재가 중요할듯
-같은 권역내 더 낮은 급지라도 해당 생활권이 입지가 더 좋고 선호하는 생활권이라면 우선순위로 투자해야함(ex, 구로5급지:신도림> 광명4급지:철산)
-광명 철산동,광명동 지역재개발 등으로 신축입주 매우 활발(추후 투자시 연식좋은걸 하는게 더 좋다)
-경기도보다 서울이지 라는 마음x 서울5급지와 비교시 광명이더 좋다?
동부권역) 도봉,노원,강북,성북,동대문,중랑,구리 (일자리가 많이없음)
-gxt-c,b노선
-동북선 26년 개통예정(상계역-왕십리역;지하철 환승연결)
-철도개선 될거긴 하지만 이미교통이 좋은 2급지부터 투자하자
-브랜드,연식보다 역세권&추가역세권예정지(8호선구리역)를 우선순위로 투자
ex)구리 15년식 강남1:20 < 구리 07년식 8호선개통예정(강남30-40분대)
정리; 동남>남>서>동북
깨달은점)
매번 지방에 대해서만 세세하게 공부하다가 수도권에 대해 현재2023년도에 맞는 투자법을 공부하니
알고있던거였지만 자세하게 배우니 더더 어렵고 일단은 시드머니가 중요하겠다는 생각이 든다.
목표금30억을 위해서 언젠가 수도권투자를 해야하고 그 시장이 오기전에 해야하기에 이번 실전반을 통해 많은것들을 담아가고싶다.
제주바다님 감사합니다!
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