5강후기

1.현재시장 진단

투자를 진행할때 조금더 유념해야 할점?

가격을 정해놓고 (좋은물건-덜좋은물건; 적정가격선) 그 가격일때 살수있도록! 싸게해준다고 해서 흔들리지 말기, 더 좋은물건 놓칠수 있다

서울 매수기준: 60%

경기도: 70%

지방: 80%

저번 시장, 서울 전세가율이 10% 오르는데 시간 2년씩 정도 걸려; 50->70%까지 4년기간 정도 있음, 충분히 지방투자후 수도권투자도 가능함

<수도권 투자 해야하는사람>; 최소 투자금1억이상

1.금전적으로 여유있는 사람

2.시간이 부족한 사람(대신 기다릴수 있는사람)

<지방투자 해야하는사람>; 최소 3천이상

1.금전적으로 부족한 사람

2.시간을 기다리기 보단 내가 기회를 찾는사람

->좋은아파트를 사면 좋겠다, 상승장때 가치차이 많이나

그렇다면 수도권 투자 로드맵?

1.종잣돈 모으기(불리기 포함)

2.지방투자(경험+수익)

3.수도권 소액투자

4.서울 소액투자(4,5급지)

5.서울성장가치투자(1-3급지)

4,5급지 현재는 전세가율 낮지만 70-80% 들어오는 구간이 있을것, 그떈 매수해야 하고 그동안 지방소액투자 쌓은걸로 전세수익률 내서 수도권 투자에 보태는식

2.초보 투자자가 꼭 기억해야 할 부분

-임보에서 내생각 꼭 넣기

-단지분석에서 중요한 부분(입지평가시 교통,학군,환경을 개별단지로 등급매겨보기, 아실거래량도 볼수있으나 거래된 최하가격으로 사는걸 목표로 해보기)

-과거 전세가율 알기

-보고서마무리(1.마지막1페이지 정리 2.앞마당 전수조사하여 저평가물건 찾기3.평형별1-3등 정하기 4.내상황에 맞는 1등투자단지 정하기(모의계약서)1달에 1번씩, 복기까지해보기))

입지독점성, 땅의 가치가 있는 지역- 서울,대구,부산

빈땅많은곳- 대전, 광주

어떤시점에 매수하는게 좋을까?

최저점일떄 vs.전세가율이 최고일떄?(투자금이 적을때)

->어떤투자가 좋기보단 내 상황에 맞는 투자를 하는것이 중요(둘다 좋은투자)

종잣돈이 적은 사람은 당연히 투자를 할수있는 시기까지 기다려야하고 내가 매수할수 있는 종잣돈이 있다면 그 기회를 놓지 말아야해

지역을 넓게보는 방법

ex)고덕vs광교

매임시 단순 소득수준(옷차림) 만으로 평가해선 안되고 거기에 앞서 가격을 보고 그 동네에서 가장 비싼아파트를 보아 거기 사람들은 어떻게사는지? 그런걸 보는게 더 중요

환금성 요건 확인

하락장에서 거래가 1-2건이라면 환금성리스크때문에 투자하기 적합하지 않을까요? no 판단하수 없어(ex,고래힐 22년도 7건거래), 나홀로 단지라면 리스크있으나 대단지,중층이상인지? 그런걸 더 챙겨볼것

인천 투자순위?

지금은 공급이 많아 투자하기 어려운곳, 27년정도에 좋은기회가 오지않을까,, 빈땅도 많다

수도권 선호도파악

역세권, 강남접근성

구축매수시점

재건축, 리모델링 이야기가 나오지 않을때

매매가 충분히 저렴하고 전세가 올라와 있을때

수도권 30년이상 넘어가는 구축은 입지독점성 있는지 확인, 재건축or리모델링 이슈(용적률210%이하가 좋아)

3.잃지않는 투자를 넘어서는 방법

<역전세 대비하는 방법>

1.현재 재계약에 집중

2.재계약 이후 해당지역 전세변화 확인하여 투자 결정

3.재계약전세가보다 전세가가 높아진다면 모든 돈으로 투자진행, 전세상승으로는 대출상환

4.매도시점 파악(실력쌓인뒤 종잣돈이 생기는것)

5.내가알수있는것에 집중하는것이 중요(앞마당늘리기,좋은기회에 투자할수 있는것이 중요!)

수도권 역전세 리스크

매매가 자체가 높아지면 투자적인 리스크가 커지는게 아닐까요?

맞는말일수도 or 틀린말일수도 /why? 절대가 자체가, 전세가 자체가 싸다면 충분히 구매가능

역전세 맞지않게 비용을 높지않게 받으면돼

절대가가 커진만큼 리스크가 더 커질수 있어 하지만 그 리스크가 얼마나 될까? 현재 전세가에서 역전세가 날 가능성은 얼마나 있을까?

<잔금하는 방법>

1.대출제외 종잣돈을 준비하는 방법(소액으로 불려야함)

2.현금+주담대+마통+회사대출

3.잔금을 하지않는 방법으로 매수(주전, 전세낀매물 등)

이때 중요한건 적정한 전세가인지가 중요

<전세낀매물 구입요령>

1.저평가 되어있는 아파트 확인

2.매수할 아파트의 전세와 현재 전세시세를 비교

3.전세가 수준과 입주를 확인하여 전세가 하락여부 확인(전세만기와 공급많은시기 피해야해)

4.초기투자금 낮게, 역전세 발생시 필요금액 낮게

잔금대응 가능한 한도의 물건이 가장 좋으나 어렵다면, 잔금리스크가 없는 물건을 찾자(저평가된 전세가, 전세대기 수요 등)

90년대/복도식/사이드 ->고민해바,, 난 물건 뺄 자신이 없엉

20평대vs30평대; 20평대가 상승기회 더 빨라 but, 상승이 더큰건 30평대

매도하는 방법

<매도의 원칙>

-충분한 수익을 얻었을때, 비싸졌을때

-보유할수 없는 리스크가 있을때

-더 좋은물건으로 갈아탈수 있을때

급지내에서 우위를 판단하는 방법?

심플하게 생각해보자(4가지 질문으로)

1.어느곳 입지가 더 좋아? 동대문구>수지구

2.전고점 대비 많이 떨어졌는가? 답십리:25.5%/신정:20%

3.전고 어디가 더 높아? 답십리:8.5억/신정8.35억

4.현재가격은 어떄? 답십리:6.8억/신정:6.4억(더싸)

(답십리 많이 올라왔어, 좋은건 답십리, 저평가는 신정 이라고 판단)

봐야하는 호재?

지하철노선2개볼것:중심업무지구(강남) and 강남까지 가는 환승노선(접근성 개선 시킬수 있는 노선)

천지개벽하는곳에 투자 가능한가?

1억-1.5억정도으 ㅣ갭으로 투자기회 올까? 신축이라면 상승장때 갭 붙는 기회 분명히 와! 선호도가 높기 때문에

완벽하지 않은 지역일수록 전세가가 올라올때까지 기다려줘

오히려 기회

<재계약 순서>

d-6달:세입자분께 연락하여 재계약 의사 확인

->재계약시 바로 계약서 작성(역전세시 협상과정 필요)

->재계약 하지 않을시 미리 집 구하지 말것을 당부

d-4달:적정 전세가 확인후 부동산에 연락

d-3달:잔금가능여부 확인 및 세입자분께 연락

임장후 복기하려면

임장가서 목적이 있어야해(투자를 위한! 지역공부가 아닌)

얼마나? 낮(사람들의 언어, 옷차림 등 보기, 특히 아이들,노년층) 밤(주차, 차종류 볼것)

어떻게? 당일정리 할것 (집으로 바로가지말고 24카페가서 정리해..)

4.진짜 부자가 되는 방법

세입자에게 해줄수 있는 것들; 에어컨 설치 벽타공, 정수기 뚫는거 허락해주기(대신 나갈때 막아달라고), 벽걸이tv(요즘 무타공 된다고함), led(형광등은x 소모품), 쿡탑

세입자가 머 해달라고 할떄? 일단 '숨고'에서 가격비교 and 부사님꼐 인근 아는사람께 알아봐달라고 가격 비교! 더 싼걸로 해드림

주우이님의 그동안 투자자의 경험담을 통하여 짧은시간에 많은것들으 배울수있게 되어 너무 감사합니다

비록 저의 질문은 없었지만 궁금증이 어느정도 해소되었고

역전세를 앞두고 있어 약간의 당황함이 있었지만 이또한 투자자로서의 나아갈 방향이라 생각하고

수도권에서의 큰 금액이 아님을 감사하게 생각하며 배우고 다음투자에서 더 좋은투자를 할수있게

배움의 기회가 되었습니다

1-5강 모두 너무 좋은 강의였고 다음에 또 실전반을 들을수 있는 기회가 되면 꼭 좋겠어요!!