STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
2. 저자 및 출판사: 이현철 지음 / 매일경제신문사
3. 읽은 날짜: 2025.05.01 ~ 25.05.15
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
STEP2. 책에서 본 것
[금리는 잡값에 영향을 주는 하나의 요인일 뿐]
#다양한관점이필요하다
“주식은 금리의 영향을 많이 받습니다. 그런데 집은 전혀 영향이 없다고는 말하기 어렵지만, 다른 수요에 영향을 주는 수요 변수 요인 중 하나에 지나지 않기 때문에 결국 크게 영향이 없습니다. 왜냐하면, 주택은 일단 투자상품이면서 소비재이기도 합니다."
결국 금리도 집값에 영향을 주는 것은 맞지만 여러가지 요건중 하나일 뿐이다.
금리가 오른다고 집값이 내려간다는 가정 보다는 다양한 관점에서 바라보자.
[정보의 호수로 인해 사람들의 생각은 일반화된다]
#옳고다름을분별해야한다
“뉴스기사를 보고 정확한 판단을 하지 못한 채, 이미 머릿속에 방향을 설정해놓고 그렇지 않은 기사를 그렇다고 해석한다든지, 방향이 일치하는 것만 읽는다든지 하는 것은 정보의 홍수로 나타난 현상입니다. 그 결과, 일반인들은 부동산 경기의 흐름을 제대로 읽지 못하고 계속 부정적인 모습만 보게 되는 안타까운 일들이 벌어지고 있습니다."
일반화시킨 기사와 여러 많은 정보로 인해 요즘은 정확한 판단을 하기 힘들다. 때문에 정보를 올바로 받아들일 수 있는 지혜와 경험을 가져야하는게 중요하다.
뉴스기사를 1일 1해석 해보는것도 좋겠다.
[월세는 전세에 종속적이다]
#금리와의상관관계 #무엇이더싼가에대한사람의심리
“왜 월세는 전세에 종속적일까요? 그것은 전세대출에 대한 이자와의 차이 때문입니다."
“월세 전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지 월세는 전세에 종속적인 관계를 유지할 것이 확실합니다.”
결국 월세든 전세든 가격의 이점이 무엇이냐를 보고 사람들은 판단하기 마련이다. 만약 금리가 월세전환율보다 높게만든는 수준으로 높아진다면 월세 선호현상이 높아질 것이기 때문에 전세와 월세는 상호보완하는 수요를 가지는 것 같다.
월세과 전세의 관계를 더 깊이있게 알아보고 시세도 파악하고 있어야겠다.
[전세가는 실수요 측면에서 판단하자]
#거주하는측면에서 #학군 #교통
“전세가에 가장 큰 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이라고 생각합니다. 교통은 사실 선택할 수 있는 여지가 많습니다. 일단 범위가 넓습니다. 역세권을 사람들이 선호합니다. 그럼 역세권의 범위가 어디일까요? 좁게 보아도 그 역을 기준으로 동그랗게 원을 그리면 역세권의 범위가 됩니다. 그 원 안에 있는 아파트는 모두 역세권입니다. 그러나 학군은 특히 지역 배정이 되는 초등학교, 중학교는 선택의 여지가 없습니다. 그 학교를 가기 위해서는 그 학교에 배정받는 아파트에만 가야합니다."
교통은 직장과의 접근성이기 때문에 그 수요와 선택의 폭이 넓다. 반면 학군은 원하는 학교를 선택하기 위해서 거주해야하는 범위가 교통에 비해 한정적이다. 하지만 그렇다고해서 교통이 덜 중요한 것은 아니다. 학군은 그 지역의 학군에 대한 인식이 매우 중요할 경우 학군지로서의 역할을 하기 때문에 학군에 배정되는 아파트에 꼭 가고싶은 사람들의 욕망이 가격에 영향을 주지만, 학군에 대한 인식이 낮은 지역의 경우에는 직장과의 접근성이라는 교통의 역할이 두드러지게 영향을 주기 마련이다. 지역마다 전세에 영향을 주는 요인이 무엇인지 파악해야할 필요는 있다.
교통만 보는게 아니라 학군 외에 여러 요소를 복합적으로 봐야한다.
[전세는 매매에서 파생되었지만 매매는 전세에 종속된다]
#전세가떨어지면매매도떨어진다 #전세가오르면매매도오른다
“전세 거래를 보고 매매호가만 계속 변합니다. 그런데 그 호가를 보고 다시 전세가도 높은 가격에 거래가 됩니다. 결국, 이 상황이 몇 번 반복되지 매매가와 전세가가 훌쩍 올라갑니다. 이 상황은 명백히 전세가로 인해 매매가가 올라가는 상황입니다."
전세가는 매매에서 파생되어 나온 상품이지만, 매매와 전세는 서로 상호작용하고, 집의 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은 결국 전세가란 것을 알 수 있다. 일부는 전세가에 비해 먼저 매매가 오르는 단지도 있지만, 그 단지의 매매가가 먼저 오른다는 것은, 그만큼 그 단지를 좋아하는 사람들이 많다는 의미가 될 수도 있다. 왜냐하면 가격은 안 떨어지는데 매매호가가 버티면서 그 단지를 좋아하는 실수요자들은 그 가격을 보더라도 매매를 하고, 심지어 물건의 상태가 좋다면 그 이상의 가격도 지불하고 매매를 하기 때문이다.
전세가의 흐름을 면밀히 파악하자.
[부동산 사이클, 폭락기]
#묻지마투자자들이몰려온다
“폭락의 가장 큰 원인은 사람들의 분위기에 휩싸인 심리에 있습니다. 부동산을 구매하는 사람이 어떤 사람들이 주를 이루냐에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 폭락이 이루어지기 위해서는 반드시 폭등에 따른 구매자가 투자자들, 즉 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이하게 됩니다."
폭등장에는 묻지마 투기가 많은 시기로 결국 ‘집을 사면 무조건 오른다’라는 사람들의 심리가 사화 전반적으로 깔려있는 시기이다. 때문에 그 이후 폭락도 심리에 의해 이어지는 것이다.
시장 전반의 심리에 민감하게 반응하고, 폭득 및 폭락에 연연하지 말고 감당할 수 있는 기준과 원칙에 맞는 투자를 하자
[부동산 사이클, 하락안정기]
#전세선호현상 #집팔고전세로
“기존 전세 임차인은 여전히 전세를 선호하고 새로운 전세 수요자가 추가로 진입하게 됩니다. 바로 자가였던 사람이 집을 팔고 전세로 옮기고자 하는 수요입니다. 그리고 월세보다는 전세가가 추가비용이 들지 않기 때문에 전세선호현상은 훨씬 강해지게 됩니다."
하락이 바닥을 보였을 때, 결국은 월세나 자가인 사람들도 긴 시간의 하락기를 경험하면서 전세로 갈아타는 현상을 보이는 것 같다. 매매가는 주춤하고 전세가격은 서서히 올라가게 되는 시기.
매매가 바닥을 보였기 때문에 투자자가 들어가도 좋은 시기. 지금이 그때이니 투자하자.
[부동산 사이클, 상승안정기]
#실수요자의진입
“투자자들은 시세보다 싼 급매물을 노리고 여유있게 투자합니다. 이런 투자자들이 시세를 끌어올린다는 것은 어렵습니다. 실제로는 전세가 매매를 밀어올리는 현상이 훨씬 더 맞는 설명입니다."
물건은 많고, 일부 물건은 거래되지만 전세는 물건이 없고, 내놓는다고 해도 전세는 부족해지고, 전세가는 올라가고, 그에 따른 매매가도 같이 올라가는 현상. 시장을 읽어내는 능력이 정말 중요하다는 생각이 든다.
시장을 읽어내는 능력과 시세조사를 꾸준히 하자.
[부동산 사이클, 폭등기]
#집값이오를거라는심리
“사람들이 거의 다 집값이 오를거라 생각하게 된 이유는 무엇일까요? 그것은 상승안정기를 거치면서 집값 상승분위기가 전반적으로 퍼지게 되기 때문입니다. 상승안정기 동안에는 꾸준히 지속적인 상승이 이루어지기 때문에 이 시기에 투자한 분들은 대부분 이익을 거두게 됩니다."
폭등이 오기 전에는 사람들이 부동산으로 수익을 대부분 얻게 되는 경우가 발생한다. 그로인해 부동산은 무조건 오른다는 심리가 깔리게 된다.
[부동산 사이클, 폭등기에서의 정부규제]
#제한적효과 #잠깐물릴뿐
“정부규제가 강력하면 잠깐 물리르 수 있습니다. 그러나 그 규제의 효과는 그리 오래가지 않습니다. 왜냐하면, 정부의 규제가 모든 사람을 통제하기는 거의 불가능하기 때문입니다. 가장 대표적인 것이 실수요자입니다. 이 사람들까지 규제대상에 넣어버리면 선의의 피해자가 나올 수 있습니다."
정부의 규제가 아무리 강력해도 폭등장에서의 상승을 막기는 힘들다. 결국 실수요자에게 피해를 주는 규제는 할 수 없기 때문. 폭등장에서 가격을 올리는 사람은 결국 실수요자다. 이들은 묻지마 투자와 같은 실수를 저지를 수 있다.
부동산 규제와 폭등장 속에서 투자자로서 지켜야하는 원칙을 잊지 말자.
[집 한 채로 돈 버는 법 : 한 채라도 가지고 있어야 한다.]
#미래에뒤처지지않는법
“가장 중요한 것은 집을 한 채라도 가지고 있어야 나중에 뒤처지지 않고 살아갈 수 있다는 조언을 드렸습니다."
자본주의 시장에서 자산이라는 자본이 없으면 인플레이션 만큼의 수준도 못 따라가는 것 같다. 사람들이 가장 어려워하면서도 쉽게 접근할 수 있는 내집마련이야말로 정말 중요하다.
자산을 꾸준히 축적하자.
[신축아파트의 힘]
#학군지아파트를이긴신축아파트
“대치래미안팰리스가 청실로 그대로 있었다면 12억원 정도가 적정선이었다고 봅니다. 그런데 새 아파트가 되고 나서 오히려 우성아파트와 선경아파트를 넘어섰습니다. 새 아파트가 학군지역을 이기는 상황이 발생한 것입니다. 이만큼 새 아파트의 위력은 대단합니다."
신축아파트의 사람들에 대한 선호도는 매우 높은 것 같다. 평촌도 평남의 구축가격이 평촌 바깥의 신축 가격보다 낮다. 그렇다면 진짜로 평남의 구축이 신축이 된다면 어마어마한 가격대가 형성될 수도 있겠다는 생각이 든다.
하지만 모두 신축이라도 입지좋은 구축보다 가격이 높지는 않다. 입지 덜 좋은 신축과 입지 좋은 구축의 차이를 이해할 필요가 있다.
사람들의 신축에 대한 선호도 이해하기
[학군지 아파트는 절대적인 수요가 있다]
#학군지의힘
“은마아파트가 우성아파트보다 역에 훨씬 가깝습니다. 그런데도 가격은 우성아파트가 더 높게 형성되어 있습니다. 그것은 학군이 교통보다는 좀더 우위에 있는 조건임을 증명해주고 있는 것입니다."
역세권이라고 다가 아니다. 지역마다 선호 우선순위는 달라질 수 있다. 은마아파트가 교통이 더 좋지만 우성아파트는 교통이 조금 덜 좋더라도 학군이라는 우선순위가 더 높은 선호요소가 있기 때문에 더 비싸진다.
하지만 학군지가 아닌 광명에서 철산중의 학업성취도가 높다고 해서 교통이 더 좋은 단지에 비해 철산중 배정단지가 더 좋을까는 고민해봐야 한다. 광명에서의 학군에 대한 사람들의 선호도는 그렇게 높지 않을 수 있다. 그에 비해 직장 접근성에 대한 사람들의 니즈는 높다.
단지, 지역별 선호 우선순위를 잘 파악해야 한다.
[시간이 가장 좋은 투자]
#시간을낭비하지말자
“시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다."
‘시간이 가장 좋은 투자’라는 말이 너무 공감된다. 예를들어 ‘16년에 은마아파트가 내가 살 수 있는 가장 좋은 집이 아니었더라도 그 집을 샀다면 ’25년 현재 약 25억의 수익을 벌었던 것이다. 이런 수익은 어떤 투자를 해도 만들기 쉽지 않다. 부천 상동 한아름도 ‘16년 2억4천에 샀다면 ’25년 현재 3.5억으로 약 1.1억의 수익이 발생한 것이 된다. 결국 내가 조금 못나도 충분히 가치있는 물건을 고른다면 수익을 낼 수가 있다.
내가 공부를 충분히 해서 집을 사두면 된다. 공부한 것을 토대로 상승장이 올 때까지 자산을 충분히 모아두자.
[자기합리화]
#소형이좋을까대형이좋을까
“이미 사람들은 자신들이 행할 바를 결정해놓고 그에 맞는 적당한 이유를 찾기 때문입니다."
어떤 사람은 이유가 있어서 소형을 좋아하고, 어떤 사람은 이유가 있어서 대형을 좋아하는 것처럼, 사람은 각자 선호하는 방향으로 결정하기 마련이다. 하지만 절대다수가 좋아하는 것이 대중이 선호하는 기준이기에 내가 알아야 할 것은 ‘나’가 아닌 ‘사람들’이 좋아하는 것을 알아야 한다.
나를 객관화 하자.
[지방투자vs수도권투자]
#수익측면에선지방
“사실 지방에 투자하는 것이 훨씬 더 좋은 수익을 올릴 가능성이 많습니다. 왜냐하면 부동산 투자는 세금과 연관이 많이 되어 있습니다."
“정부의 시각은 서울수도권에 맞춰져 있습니다. 지방의 아파트 가격이 올라갈 때, 정부는 특별한 규제정책을 내놓지 않았습니다. 왜냐하면, 그 당시 서울수도권은 규제를 가할 만큼 활황을 보이지는 않았거든요.”
지방은 사이클 측면에서, 그리고 공급 측면에서만 바라보면 투자가 쉽고 단순한 것 같다. 정부의 각종 규제로 인한 제약도 비교적 자유로울 수 있으니 천장을 열어놓자.
[단기간의 입주폭탄은 집값을 하락시키기 어렵다]
#입주폭탄
“시장에서 소화가 버겁기 위해서는 어느 한 시기에만 집중적으로 물량이 늘어도 안됩니다. 지속적인 물량 증가가 있어야 합니다."
최소한 3년정도 공급이 많이 있어야하지 않을까? 또한 이후에는 전세가는 회복하고 그에따른 매매가도 회복을 금방 하기 때문에 공급이 꾸준히 되어야 한다.
[인구가 감소한다고 집값이 떨어지지는 않는다]
#한정적인문제
“대구의 경우 인구가 줄고 있는데도 집값은 꾸준히 올랐습니다. 인구가 줄어들면 집이 남아돌아서 집값이 내려갈 것 같긴 합니다만, 과연 얼마나 줄어야 집값에 영향을 주는지는 아직 그러한 실사례도 나오지 않았고, 연구된 통계도 없습니다."
인구가 줄어드는 것은 맞다. 하지만 그 지역의 집값에 영향을 주는 것은 제한적이다. 그 지역에서 사람들이 좋아하는 곳은 집값이 오를 것이고, 덜 좋아하는 곳은 떨어질 수도 있을 것이다.
지역의 선호요소 우선순위를 꼭 기억하자.
[갭투자의 시작하게되는 계기]
#매매전세의차이
“예를 들어 3억 원짜리 집이 있습니다. 여기에 전세가가 70%이면 2억1천만원이네요. 전세자금대출이 어려운 상황이라면 전세로 그 집에 들어가기 위해서는 2억1천만원이라는 자기자본금이 있어야 합니다. 그런데 3억 매매로 갈 경구에는 주택담보대출을 60%만 받아도 자기자금 1억2천만원만 있으면 됩니다."
전세살던 사람이 매매로 전환할 때의 심리를 잘 파악해야겠다. 전세율이 올라가면서 매매와 큰 차이가 없게 되면 전세는 올라가게 된다.
전세와 매매의 상관관계 생각하기
[전세 급등의 시기]
#매매수요를누를때
“매매의 수요를 누를 경우 전세의 공급이 줄어듦과 동시에 수요가 늘게 되어 전세의 급등을 막을 수가 없을 것이며, 이로 인해 다시 매매가가 상승하게 되는 악순환이 지속될 수밖에 없을 것입니다."
결국 한쪽을 누르면 다른 한쪽에서 올라오는 현상이 반복된다. 매매를 통해 실거주 혹은 임대수요를 늘릴 수 있어야 한다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
1) 전세가와 매매가의 상관관계, 그리고 부동산에 대한 사람들의 심리를 이해할 필요가 있다
매매, 전세, 월세 3가지 거래방식은 서로 상관관계를 가진다.
전세는 매매가에서 파생되어 나온 거래방식이지만 어느순간부터 매매가는 전세가에 종속되어 움직이고 있다.
월세와 전세와의 상관관계는 사람들이 내가 거주한다고 생각할때 ‘어느 쪽이 더 손해를 안보는가?’에 따라 움직이느 수요 측면이다. 때문에 실거주가치는 전세월세이고 매매는 가수요 측면에서 바라봐야 한다.
이 세가지 거래방식과 가격은 결국 그 시장의 상황에 따른 부동산에 대한 사람들의 심리에서 나온다.
2) 가장 좋은 투자는 내가 투자를 할 수 있을 때 하는 것, 시간끌지 말자
A가 좋을까 B가 좋을까? 라는 고민으로 시간을 허비하다가 결국 A도 B도 못사고 시간만 끌고나면,
결국 시간은 우리를 기다려주지 않기 때문에 가장 후회되는 상황을 맞이할 것이다.
A와 B를 고민하지 말고 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 집을 산다는 것으로 고민을 한다.
그렇게 공부하고나서도 A와 B에 대한 고민이 된다면 둘 중 아무거나 사도 괜찮다.
미리 사두고 자산 상승기가 오면 두 단지 모두 가격은 오를 것이기 때문에..
3) 투자를 하더라도 묻지마 투자가 아닌, 공부하고 투자가 우선이다
A와 B중에 고민하는 이유는 무엇이 더 좋은지 모르기 때문. 그것을 알려면 지역을 분석하고 부동산을 많이 봐야한다.
독강임투인을 꾸준히 할 수 있어야 한다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 시세조사와 전세매매거래, 기사 읽기
1) 부동산의 매매/전세가격을 파악하고 거래량과 내놓은 물건들을 정찰병을 통해서 꾸준히 파악한다.
2) 시장의 심리를 이해하기 위해 뉴스기사를 1일 1회씩 읽고 내생각 적어보기
- 지역에 대한 이해 꾸준히 하기
1) 결국 선호요소를 알지 못하면 더 오를 집을 살 수 없다. 공부하고 투자하자
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 25) 주택은 일단 투자상품이면서 소비재이기도 합니다.
(P. 47) 투자자가 늘어나서 전세공급이 늘어야만 전세가 안정될 수 있습니다.
(P. 71) 월세전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지 월세는 전세에 종속적인 관계를 유지할 것이 확실합니다.
(P. 91) 전세가를 안정시킬 방법은 사실 공급을 늘려서 수요와 공급의 균형을 적절하게 맞추는 방법밖에는 없습니다.
(P. 183) 폭락의 가장 큰 원인은 사람들이 분위기에 휩싸인 심리에 있습니다. 부동산을 구매하는 사람이 어떤 사람들이 주를 이루느냐에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다
(P. 184) 일반 사람들이 말하는 투기꾼들은 엄밀한 의미에서 말하자면 건전한 투자자인 것입니다. 자금 계획을 마련해 세를 놓고 그를 통해 장기적으로 일정 정도 수익을 얻으려 하는 행위는 투자에 속하는 것입니다.
(P. 188) 보수가 되는 진보가 되든 부동산 시장이 침체기를 겪고 있기 때문에 이를 극복하고자 부양책을 쓰게 될 수밖에 없습니다.
(P. 191) 투자자들은 시세보다 싼 급매물을 노리고 여유 있게 투자합니다. 이런 투자자들이 시세를 끌어 올린다는 것은 어렵습니다. 실제로는 전세가 매매를 밀어 올리는 현상이 훨씬 더 맞는 설명입니다.
(P. 201) 투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 그래서 아파트 경기사이클을 아는 것이 매우 중요합니다.
(P. 225) 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
(P. 227) 갭투자는 사실 하향안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다. 매매가는 정체되고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기입니다.
(P. 318) 무주택자는 집을 못 사는 것이 아니고 안 사는 사람이 대부분입니다. 그 증거가 바로 변하지 않는 무주택자 통계입니다.
(P. 349) 절대 자가를 하나 만들어서 20년,30년 살고자 하지는 마시라는 것입니다. 그런 계획을 하는 분들의 대부분이 무주택자로 돌아가게 되는 것입니다.
(P. 351) 중요한 것은 사는 것 보다 매도가 중요하다는 것을 명심하시고, 매도의 시기는 아파트의 흐름을 알아야 어느 정도 가시권에 있다는 것을 아셔야 합니다.
댓글
미식이님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
