용인시 수지구 죽전동 도담마을 7단지 뜨리에체 수익률 분석 보고서 [열기 77기 72의 복리법칙 더이상 불가사의 아니조 미식이]

▶ 아파트명

죽전 도담마을 7단지 뜨리에체

▶ 위치(지도)

[내 생각] 죽전역, 이마트, 신세계백화점과 비교적 가까운 위치이며, 후문의 육교를 이용해 신촌초 이용이 가능하다

▶ 입지평가

1.직장 [C등급]

수지구 종사자수 72,720명 (약 7만 명)

[내 생각] 종사자수가 적은 수지구는 베드타운의 역할을 할 것으로 보인다

2.교통

GBD(강남역) : 49(환1) / YBD(여의도역) : 72(환2) / CBD(시청역) : 92(환1)

[내 생각] 수지구는 강남과의 접근성이 높다. 다만 죽전쪽은 수인분당선이므로 신분당선 라인보다는 다소 늦는다

3.학군

신촌초, 신촌중 91.6%(특목고진학률 3.3%) ★기흥구 선호학군 배정

[내 생각] 뜨리에체는 기흥구 선호학군인 신촌중으로 배정받는것으로 알려져있어 수요자가 충분히 있다

4.환경(편의시설)

신세계백화점, 이마트, 아래쪽으로는 기흥구 보정동 학원가 가까움

5.공급

동천역자이르네 2025.04 / 112세대

e편한세상죽전프리미어포레 2024.12 / 430세대

[내생각 정리] : 수지구는 적정수요 대비 현저히 부족한 편이며 동천역 자이르네는 세대수가 작고, 죽전프리미어포레는 위치상 외곽에 위치하여 입지적으로 선호도가 떨어지는 위치에 있어 공급으로 인한 영향은 적을 것으로 보인다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 죽전 도담마을7단지 뜨리에체 24평 현재 매매 5.2억, 전세 3.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 6.49억 전세 3.95억

5년 내 저점 매입시: 2019년 7월 매매 3.2억 전세 2.6억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (52000-64900)÷(64900-39500)X100 = -51%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (52000-32000)÷(32000-26000)X100 = 333%

▶ 현장 사진

단지내 경사가 가파르게 있고 뒤편과 옆으로 고가도로가 지나가서 일부 동은 소음 이슈가 있을것으로 보인다

전체적으로 노후된 느낌이 있지만 단지내 상권에 음악학원도 있으며 뒤편으로 신촌초가 있다

▶ 투자 결론