열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 115조 미식이]

안녕하세요, 언제나 무엇이든 맛있게 소화하고픈 미식이 입니다^^

처음 듣는 열반스쿨 중급반 강의 1강에서 방랑미쉘멘토님의 강의를 처음 듣게 되었는데요,

역시 멘토님의 내공과 노하우가 듬뿍 담겨있고

무엇보다 진심이 담긴 말씀에 듣는 내내 콩닥콩닥 거리는 마음으로 강의를 들었습니다^_^b

저는 강의 흐름에 따라 방랑미쉘님의 말씀을 복기하면서 제가 나아가야할 방향을 정리해봤습니다

현재는 하락장이면서 기회의 시기, 시장의 상황을 파악하다

방랑미쉘멘토님의 이야기를 들으며 수도권과 지방의 현재 시황을 듣고, 다시 한번 기회가 오고 있음을 상기했고

내가 현재 시점에서 무엇을 해야할 지 뚜렷한 방향을 제시해주셔서 제가 어떤 방향으로 가야할지 깨달았습니다

현재는 '23년 초 절대적 저평가 시기에서 반등하여 수도권과 지방 모두 현재가 기준 평균 10~20%대

→ 여전히 싸다

또한 전세가가 소폭 반등하며 지방은 지속 상승할 것으로 예상되고 있어 투자하기 좋은 시기!

"언제 얼마나 오를지 알 수 없지만, 싸게 사는 것은 확실하다."

수도권과 지방에 모두 기회가 있다.

그렇다면 두 시장의 차이와 장단점은 무엇일까?

1. 지방

-장점 : 소액투자가 가능하고 단기간 매도가 가능하다!

-단점 : 입주물량에 따른 역전세 리스크가 있다

2.수도권

-장점 : 장기간 보유하여 꾸준히 가치가 상승하는 물건에 투자 가능하다!

-단점 : 투자금이 많이 들어간다!

내 상황에서 투자자로서 나아가야 할 방향은?

방랑미쉘님은 투자 가격대까지 세분화하여 연 저축액과 내가 가진 자본금에 따른 수도권, 지방 투자 방향을 알려주셨는데요, 중요한건 꾸준히 투자할 수 있는 환경인지 파악하는 것이었습니다.

"무엇보다 중요한 것. (1) 나는 직장인 투자자인가? 투자하는 직장인인가?"

Think.

내가 목표에 따라 투자자의 길을 가는 것인지, 투자를 잘 하는 직장인이 될 것인지 파악할 필요가 있겠죠!

제가 목표로 하는 경제적 자유를 위해서는 직장인 투자자가 될 필요가 있었습니다.

Act.

나는 직장인 투자자다! 확언하기

"무엇보다 중요한 것. (2) 내가 가진 종잣돈과 연 저축액 기준을 봤을때 난 어떤 투자에 적합한가?"

Think.

아쉽게도 제가 가진 종잣돈과 저축액으로는 수도권 외곽에 투자하기도 어려운 상황!

저는 지방 투자에 집중하기로 했습니다.

Act.

우선순위를 수도권 → 지방으로 선정

주당 40시간 투자 공부 해보기!

매월 지방 앞마당 1개씩 만들기!

3년내 목표 자산 재점검 해보기! (3억 이상?)

지방 투자/수도권 투자를 위한 지역 선정하기

방랑미쉘 멘토님의 강의를 들으면서 제가 투자자로서 지방을 도는 기준이 내 상황을 정확하게 판단하고 임장하지 않았다는 사실을 깨닫게 해주셨는데요, 멘토님은 내 상황을 인지하고 투자금으로 투자할 수 있는 지역을 현재 시장을 보고 정확히 판단하는 방법을 알려주셨습니다.

Bench Mark : 목표를 설정 → 목표에 맞는 투자기준 설정 → 내 자본금에 맞는 투자지 조사

" (1) 인구수&전세율 : 지방 투자시 어느정도 투자금으로 투자의 안정성을 확보할 수 있을까?"

Think.

인구규모는 수요를 판가름 하는 중요한 기준. 내가 투자 가능한 광역시는 ? B~C급이거나 미달일 수 있다.

그렇다면 중소도시는 어떨까? S~A급지가 가능할 수 있다!

투자금과 수요에 직결하는 전세율을 파악하고 투자지 선정하자.

Act.

중소도시 S~A급에 전세율을 파악하고 다음 임장지 선정.

"(2) 입주물량 : 내가 감당할 수 있는 리스크인가?"

Think.

지방투자에 가장 큰 리스크는 전세가 하락. 역전세로 인한 투자금 손실을 최소화 해야하고

만약의 상황에 따른 내가 감당 가능한지도 보수적으로 생각해봐야 한다.

입주물량을 보고 예측해보자!

Act.

주요지역 입주물량 파악('23~'26년) → 2년 후 입주물량 많은 지역 주의! (방랑미쉘멘토님 강의 레버리지하기)

중소도시 '24년 투자시 감당 가능 지역(1.5배 이내), 입주 전후 3개월 주의!

-창원시 : '24년 2배 이내(경고), '26년 부족(기회) → 앞마당 만들기 2순위 (하락률 높음)

-청주시 : '24년 2배 이상(위험), '26년 2배 이내(경고)

-천안시 : '24년 2배 이상(위험), '26년 부족(기회) → 앞마당 만들기 3순위 (하락률 높음)

-전주시 : '24년 부족(기회), '26년 부족(기회) → 앞마당 만들기

-김해시 : '24년 부족(기회), '26년 부족(기회) → 앞마당 만들기 1순위 (하락률 높음)

-포항시 : '24년 2배 이상(위험), '26년 2배 이내(경고)

-구미시 : '24년 2배 이상(위험), '26년 부족(기회) → 앞마당 만들기

"(3) 연식 우선순위 : 입지와 연식에 따른 단지 선정하기"

Think.

방랑미쉘님 강의에 의하면 중심지이더라도 구축은 가격상승의 힘이 떨어진다.

학군과 환경이 좋으면서 신축이면 좋지만, 외곽 준신축 이어도 중소도시는 구축보다 가격상승의 힘이 높다!

Act.

투자 우선순위에 A~B급 준신축을 우선으로 투자 고려하기

투자자로서 지속가능한 투자를 하려면

방랑미쉘님의 강의 내용중 가장 가슴이 두근대는 순간은 마지막 챕터였는데요,

지속가능한 투자자가 되기 위해 준비해야될 것은 무엇일지 되새기는 시간이었습니다.

"누군가 방설이며 주저하거나 멈춰있을 때

오늘 내딛는 한걸음과 굳게 다지는 마음가짐이

여러분들을 원하는 목표에 닿게 해줄 것입니다."

-방랑미쉘 멘토님-

내가 해야할 마음과짐과 한걸음은,

1) 믿음을 가지고 앞마당 만들기

2) 끈기를 가지고 내 앞마당 시세 트래킹하기

3) 좋은 가격을 발견한다면 바로 매물 확인하는 실행력! (멘토님은 0.5일만에 매임했다!)

4) 확신이 있다면 빠르게 의사결정 하기 (준비된 상태와 정확한 판단력으로)

터닝포인트를 위한 독서법

방랑미쉘님의 투자 스토리를 듣고나니 독서에 대한 중요성은 알았지만, 내 마음이 흔들릴때 굳게 버틸 수 있는 힘이 되어준다는 것을 느꼈습니다.

"독서 : 지속가능한 투자에서 끝까지 버티고 터닝포인트를 만들어갈 수 있는 힘이 되어주는 존재"

Act.

독서 → 요약, 느낀점, 적용할 점 → 독서모임 → 복기

BM할 점을 찾고 각자의 투자에 적용해보기

책 읽는 것은 시작, 독서모임+복기를 통한 적용 해보기

마지막으로

방랑미쉘님의 말씀, 마음이 흔들리지 않도록 복기하겠습니다!

언제 오른다는 기대보다

지금 싸니까 사두면 반드시 오른다는 마음가짐.

하나씩 투자한 물건들이 10채, 20채가 되면서

돈을 번다는 것을 넘어 자산을 만들어주게 됩니다.

가치 있는 물건을 싸게 사두면

반드시 자산으로 돌아옵니다.

-방랑미쉘 멘토님-

감사합니다!