비교평가 프로세스의 정석! 다시 한번 내 것으로 만든다!! [서울투자기초반 24기 22조 미호미호]

역시!! 양파링님의 강의는 조곤조곤 깔끔하고 명확하게 순서를 집어가며 알려주시는 비교평가 프로세스!! 이번에도 정말 정석 그대로였습니다. “이대로 따라해야 겠다!!’ 그러면 내 머리 속에 어지럽게 뭉쳐져 있는 단지 정보들이 정리가 되겠구나.. 그러면 어떤 것이 더 좋고, 덜 좋은, 단지인지 좀 눈에 보이겠구나.. 2개월 전 서투기에 이어 두번째 듣는 서투기이고, 세번째 앞마당입니다. 강서구, 영등포구, 동작구 이 세 앞마당 안에서 내 투자금 안에 들어오며, 가장 좋은 것은 무엇인지 디테일한 비교평가로 찾아내길 바라봅니다. 감사합니다. 양파링님~^^

[나에게 특히 와 닿았던 점]

서울수도권 투자=내 투자금으로 살 수 있는 가장 ‘좋은 자산’을 사는 것

: 전고점과 리스크 사이에서 합리적인 선을 찾아 전고점을 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사는 것이다. 더 좋은 단지를 골라내기 위해 “비교평가 프로세스”를 알고 적용한다. 지역별 위상을 제대로 알고 내가 살 수 있는 물건의 수준을 낮추지 않는다.

비교평가 프로세스

1단계 “가치”

작게 정리: 생활권별/연식별/평형별 가격 감잡기, 지역/단지 레이어를 쌓는 것

입지 좋은 신축 > 입지 덜 좋은 신축 >= 입지 좋은 구축 > 입지 덜 좋은 구축

1-1. 입지가치 “강남/한강에서 얼마나 가까운가?” = 땅의 가치가 핵심 (위치, 접근성)

1. 위치: 어디에 있는가? = 물리적 거리
2. 접근성: 얼마나 걸리는가? => 강남/여의도/도심(직장) 접근성(교통)
3. 환경: +∝ 뉴타운, 택지, 상권 등
4. 학군: +∝ 선호 학교, 학원가

1-2. 상품가치 : 연식> 세대수> 브랜드, 구조 등

1. 땅의 가치 차이를 극복하기 위해 좋은 상품성이 필요하기도 하다
2. 그러나 상품성은 시간이 지나면서 줄어드는 가치이다. 결국 땅의 가치로 귀결!
3. 땅의 가치를 우선으로 고려하되 상황에 따른 선택 필요함

1-3. 선호도: 가치가 비슷하다면 사람들이 더 좋아하는 곳= 해당지역 사람들이 선호하는 입지가치가 모여있는 곳!!

1. 생활권 선호가치는 환경, 학군, 학원가, 상권 등 사람들이 그 지역 내 가장 좋아하는 곳
2. 선호도는 좋은데 아직 덜 오른 저평가된 곳을 찾아본다.

2단계 “가격”

2-1.  저평가 : 현재 시점에 저평가란? 가장 저평가 된 것이 아니라 저평가 된 것 중 가치있는 것, 전고를 넘지 않은 단지 중 가장 좋은 것을 사는 것

1. 전고점 돌파: 최우량 자산 똘똘한 1채, 1주택 지향할 때 적합
2. 전고점 이하 = 비싸지 않은 것: 우량 자산 (서울 내 아파트)을 비싸지 않게 사는 것, 장기보유, 투자에 적합
3. 전고점 대비 -20%이하: 그냥 싼 것: 우량 자산 범위 내라면 적극적 투자검토
4. 앞마당 마다 저평가된 단지들의 시세리스트를 만들고, 지속적으로 트레킹을 해나가며, 비교평가 레이어를 쌓는다.

5. 저평가 여부를 제대로 판단하려면 ‘가치정리’와 ‘가격정리’를 해야한다.

   가치정리: 임장, 임보를 통해 우선순위 정하기

   가격정리: 현재가격과 현장가격: 현장시세는 네이버 시세와 다르다. 

    

2-2.  투자금 : 적정한 투자금인가?

1. 매-전 차이 = 투자금으로 살 수 있는 최선의 물건일까?를 생각해본다.

   그 지역내 단지들의 매-전 금액으로 적정가격 체크 (아실 활용)

  2.  쪼개지 않고 가진 투자금으로 가장 좋은 것을 산다.

  3. 투자금은 매수 시 들어가는 부대비용도 꼭 염두해 두어야 한다. 

      취득세, 중개보수 (매매, 전세) 법무비용 등

3단계 “리스크”

     가격과 리스크까지 포함되어야 제대로된 비교평가를 할 수 있다.

3-1.  전세셋팅 : 공급상황 (그 지역 및 주변 영향권 내 지역까지)을 파악한다. 비교평가하는 단지의 전세갯수를 확인한다.

투자하기 위한 비교평가는 가치판단 만이 아니다. 가치, 가격, 리스크까지 고려하여 최종적으로 판단해야 한다.

[나에게 적용해보고 싶은 점]

1. 막연하게 가지고 싶은 것인지, 좋은 것인지, 좋은 건 맞는데 내가 할 수 있는 투자인 것인지 판단해야 한다.
2. 내 투자금으로 좋은 곳은 살 수 없다는 생각부터 버리고, 선호도 정리를 바탕으로 더 가치 있고 사람들이 더 좋아하는 것을 선택한다!!
3. 최고의 물건을 찾겠다고 지체하며 아무것도 사지 못하는 실수는 저지르지 말자!! 그러면 아무것도 남지 않는다. 최고의 물건이 아니더라도 최선으로 선택하여 투자해서 내 것으로 만들었는지가 중요한 것이다!! 2025년엔 공부만 하지 말자… 행동하자!!
4. 아무리 투자기회가 좋아도 내가 준비가 안되어 있으면 잡을 수 없는 것이다. 앞마당을 늘려놓고 꾸준히 지켜보는 것(트레킹)이 가장 중요하다는 것을 잊지말자!!
5. 비교평가라는 과정을 통해 올바른 선택을 하는 것도 매우 중요하다!!

2025년 안에 내 투자금으로 살 수 있는 더 좋은 투자처 찾기 위해 최선을 다하되, 반드시 결과를 만든다. 지금 시장에서 내 투자금으로 가질 수 있는 최선의 물건을 찾는다. 그리고 내 것으로 만들어 보유한다!!