가격과 시장의 분위기 한눈에 판단하는 법 (feat, 분양권 분석) [쩡봉위]

"분양권 가격 비싼 것 같아요....."

"분양권으로 도대체 무엇을 알 수있나요?"

"그때 분양권 매수했다면요?"

기축단지 뿐 아니라 분양권에

대해서도 궁금한 부분들이

많은 것 같습니다.

안녕하세요 쩡봉위입니다.

얼마전에 신축이 입주하는 곳

임장을 다녀왔는데요.

신축이 입주하는 단지이기에

아직 들어서지는 않았지만 분양권

가격이 궁금해졌는데요.

분양권 가격이 비싼지/싼지가 궁금한

부분들이 남아있었던 것 같습니다.

분양권가격이 싼지 비싼지를

알려면 아래 두가지를 알야하는데요.

가치와 가격입니다. 가치의 경우 우리가

임장을 하고 입지를 판단하는 부분을 통해서

알 수있는 것들이 있고 가격은

네이버부동산을 통해서 알수가 있습니다.

다만 투자자로 접근하기 위해서는

분양권을 통해서 아래 세가지를

판단하고 접근해보는 것도

고민이 가능할 것 같습니다.

분양권 가격을 통해서 분석해보고

어떤것을 알 수있고 생각을

정리해볼 수있는지

함께 얘기해보려 합니다.

단순히 기축단지를 비교하는 것도

매우 의미가 있지만 아직 입주하지

않은 단지(분양권)을 통해서 생각해보는

것들의 과정을 통해 보다 넓게 이해가

가능한 부분들이 있더라구요.

1. 시장분위기(경쟁률)

분양권은 결국 신축을 소유할 

수 있는 권리이기도 하는데요.

신축아파트에 대한 매매 심리를 알수 있기에

시장 분위기를 해석하는데 도움이 됩니다.

먼저 예시로 강동구를 가져와 보겠습니다.

현재 강동구의 새로운 대장

올림픽파크포레온 입니다.

파크포레온의 경우

분양가는 아래와 같았는데요.

이전에 강동구 임장을 다니면서

올림픽 파크포레온 분양권

가격에 대해서 확인해보면(23.3)

84기준 경쟁률이 3.69대 1이었습니다.

분양가 13억이라는 부분이

비싸다는 생각이 들지는 않지만

22년 말~23년초의 시장분위기를

생각했을 때 예상외로 경쟁률이

상당히 낮았음을 알 수가 있습니다.

해당 시점에 강동구 임장을

다니면서 비싸지 않다라는 생각을

했는데요.

이전 랜드마크 그라시움 59가 14.9억에

전고점을 찍혔기에

이보다 더 선호되는 랜드마크라면

충분히 더 비싸게 형성될 부분을

알 수 있었기 때문입니다.

그럼에도 경쟁률을 살펴보면 매우 낮았고

시장의 분위기를 충분히 짐작이

가능한 부분들이 있었습니다.

가격이 저렴하다고 생각됨에도

불구하고 경쟁률이 낮았고

신축에 대한 수요가 가장 선호되는 것중

하나임에도 이 정도라는 것은

분위기가 다운되어 있음을

알 수 있는 것들이었습니다.

2. 가격 수준의 판단(분양가)

분양권 가격이 싼지

비싼지 궁금합니다.

분양권 가격을 통해서

알고싶은 것중 하나는

가격의 수준입니다.

이 중 하나는

성동구에 입주예정인

라체르보 써밋입니다.

심지어 쿼드러플이네요..

분양가가 14억으로 비싸보이지만

경쟁률을 살펴보면요.

208:1로 높았던 경쟁률을

알수 있었는데요.

해당 가격을 보이는 이유를 살펴보면

반대편에 위치한(입지는 더 좋지만)

구축단지가 13.5억정도를 보였기에

싼 가격에 신축에 대한

니즈를 충족할 수 있기에

싼 가격에 경쟁률이 모인것으로

판단되는 부분들이 있습니다.

분양권 가격이 비싼지 싼지

판단할 때에는 단순히 숫자(가격)에

압도되는게 아니라

해당 가격의 해당 생활권의 선호도 및 입지를

반영한 가격이 맞는지를 고민해보아야

하는 부분들을 더해야 할 것 같습니다.

투자자로써 기축단지에서 해나가는

고민을 똑같은 과정을 통해

정리하는 부분으로

생각해야할 필요가 있을 것 같습니다.

3. 지나고나서 알게되는 것(그때가 쌌어...행동!)

분양권 가격을 보면

가격이 싼지 비싼지 아리송할 수있습니다.

예시를 살펴보겠습니다.

마포 공덕에 위치한

마포자이힐스테이트입니다.

해당 분양가를 살펴보면요.

17억수준으로 싸다고 생각할 수있는데요.

(현재 마포 프레스티지자이 24~25억...)

해당 분양시점을 보면요.

이미 아현뉴타운의 선호되는 단지의 가격과

비교해보면요.

마래푸도 17억정도에 형성되었기에

가격과 비슷해서 싼지/비싼지

모호한 부분이 있었습니다.

지금 살펴보면 쌌다는 생각을

하게 되지만요.

결국 고민할 수있었던 시점에

매수를 했다면

해당정도의 P(프리미엄)이

형성되는 것으로 보입니다.

해당 투자를 했다면 1년사이

굉장히 좋은 선택이 되었겠네요!

결론적으로 분양가의 가격이

애매하고 모호할 수 있을 것

같습니다.

이런 부분은 결국 시장을 지켜보고

기다려보면서 알게되는 부분들도

있음을 생각해보시면 좋을 것 같습니다.

과거에도 마래푸 및 선호도 높은 대단지

분양 상황에서도 미분양 등

어려운 상황이었지만요.

대표사진 삭제

마래푸 미분양 시점

그때의 분양가를 생각한다면

현재 이미 수익을 거뒀음을

생각해볼 때 단순히 분석이아니라

그래서 어떤 행동이

나에게 필요할 수있는지도

고민을 해보아야 하는 것입니다.

기축단지의 가격을 분석해보면서

알수있는 것들도 많지만

분양권 가격으로도 생각하고 투자로

연결지을 수 있는

부분들이 많은 것 같습니다.

내 투자에 어떻게 적용해볼 수 있을지도

생각해보면 어떨까하는 부분인데요.

향후 분양권을 투자하거나 반대로

기축단지의 가격 수준을

판단해볼때도(분양권대비 저렴한 정도)

활용해볼 수있지 않을까

하는 부분들 입니다.

5월인 만큼 임장다니기

좋은 날씨인것 같습니다.

임장을 다니면서 늘 투자자로써의 고민을

해나가시는 과정을 늘 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

댓글과 공감은 저에게 큰 힘이 됩니다.