본질로 돌아가 뼈맞은 강의

안녕하세요, 퍼플앤커피입니다 (편하게 퍼플이라고 불러주세요 💜)

이번 2강 강의 솔직히 엄청났습니다. 진짜 실전 준비반에서 처음 들었던 왜 임장/임보를 써야 하는지, 그 때 배운걸 더 깊게 그리고 자세하게 설명 해 주시는 것만 같았습니다. 다시한번, 나는 정말 ‘제대로’ 임장/임보를 쓰고 있었는가, 솔직히 너무 뼈맞았습니다ㅎㅎ 그래도 지금이라도 다시 배웠다는것에 감사하며, 다시한번 제대로 해 보리라 마음 먹는 엄청난!!! 진짜 엄청난 강의였습니다 💜 (저도 언젠간 용맘님께 옆에서 배우고 싶습니다 ㅎㅎ)

분위기 임장

• 한 마디로, 편견 버려랏!!!!!
• 임장 할 때 분임은, 동별선호도를 아는 것이다 => 임보에는 생활권 정리가 나와야 한다
• 분임 전에는 ‘질문’ 을 꼭 가지고 가고 ( 주요 노선/ 상권/ 학원가 / 공급을 관련된 질문들을 가져와라)
• 분임 ‘후’에는 단임 가기전 생활권별 ‘질문’을 뽑아 낼 수 있어야 한다.

단지 임장

• 본질: “단지”별로 사람들의 어떤 수요를 잡아당기고 있나? 를 확인
  • 즉 단지 자체 뿐만 아니라 + 단지 위치 + 주변과 함께 고려 (교통/학군/환경)
  • 방법: 지도 보면서 단지 안/밖의 위치 확인 하고 생활권 정리 및 질문 확인 해 보기
• 단지 선호도 이해하기 : 이사오는 이유 파악해보기 - 예) 위치  + 교육 때문에 오는 지역
• 편견 버리기!!!!
  • 세대수 적더라도 생활권을 형성하고 있다면 다시 체크
  • 구축이라도 사람들이 찾는 이유가 있다면 다시 체크
  • 언덕이라도 감내할 이유가 있다면 다시 체크

시세지도

• 현재 가격과
• 투자와 연결된 매임 단지 후보 가져오고, 생각 많이 적기 ⭐⭐⭐⭐⭐⭐ ‘이 가격이 적절한가?’

시세그룹핑

• 현재 우선순위 단지 보고
• 우선순위로 선별한 단지를 다시 점검한다

단지분석

1. 위치
2. 호가 ( 없다면 최근 실거래가)
3. 직장/교통/학군/환경
4. 단지 내부 확인
5. 실거래가 확인
6. 매임/전임 후 알게된 정보 기재. - 로얄동, 장/단점, 주차장 연결여부, 최근 매/전 거래 분위기

보너스 ⭐ 궁금한점에 대한 가설을 세우고 확인하는 작업을 한다. (이건 생각보다 쉬운듯 어렵게 느껴진..ㅎㅎ)

=> 즉 단지에 대한 가치를 알아야 한다

매임

• 최대 수익을 얻을 수 있는 단지 1개를 투자하기 위한 마지막 단계
• 본질 => 실제 물건별 상황을 보고 투자할 가치인지 본다!
  • 투자금이 없는 경우, 생활권 랜드마크 단지 > 투자 리스트업 단지
• D-1 매임 전에는
  • 매물의 조건, 실거래, 질문들 가져 간다
• 즉 매임 후 단지 & 가격을 남겨야 한다

팁 ⭐⭐ ‘잔금 3개월 가능한지 질문하는 방법’

• 진짜 팔려고 하시는거죠?
• 실거래 동별 선호도 왜 저렴/비싼지 물어보기
• 고민을 옆단지랑 비교 중이라고 하면서 현장 질문 하기
• 이사를 어디서 오는지? 가는지? 질문하기 

=> 매임 후 복기 해라!!!! 매달!!! 

지역내 비교평가

• 편견 버려랏!!! 전고만이 답이 아니닷!!
• 단지 가치를 알아라 -
  • (1) 단지 가치 → 선호도  = 상품성 ( 연식 + 특징 ) + 입지 (위치 + 학군 + 교통)  
  • (2) 가격 (현재 가격 ‘단지 가치 대비 현재 가격 싼가?’ + 과거 가격 (전고 대비 하락이 얼마나 되었나?)
  • (3) 상황 : 물건별 조건 + 내 투자금
• 정리하자면
  • (1) 생활권별 선호 요인을 먼저 확실하게 나눠라 : 교통 중심 / 연식 중심 / 학군 중심
  • (2) 생활권안에서 단지의 가치를 적어봐라 : 입지가치 (교통,학군) / 상품가치 (연식,특징)
  • (3) 가격을 비교 해 봐라 : 현재가격 (+ 수리비) / 과거가격 (하락률)

지역 간 비교평가 ( 땅의 차이 : 강남접근성 & 한강 + 단지 선호도 ) 

팁 ⭐수도권에서 지역간 비교평가는 “가격”을 고정하고 단지를 비교하는게 쉽다! 

• 비슷한 가격에서 이 단지가 best 인가? => ‘저평가 단지’ 찾는 과정
• 같은 투자금으로 이 단지가 best 인가? 

팁 ⭐가치가 비슷할 때는 좀 더 가치를 꼼꼼히 비교 해 봐라. 

투자 결정 한 경우 - 마지막 설득 과정 !! 

1. 가격이 진짜 싼가요?
   1. 투자금이 비슷한 단지 중에 내가 고른 단지보다 더 나은 단지가 있는가?
   2. 내 앞마당 중에 투자금 대비 내가 고른 단지보다 더 나은 단지가 있는가?
2. 가격 협상이 되나요?
   1. 매도인의 매도사유가 무엇인지 확인되었나? (세금 OR 자녀 학군 OR 투자 OR 자금)
   2. 매도 의사가 확실한가?
   3. 최근 실거래 신고 안한 최근 가격은 무엇인가? 가격조절되지 않아도, 감당 가능한가?
3. 적정 전세가 맞나요?
   1. 현재 해당단지에 나와있는 전세매물 조건을 확인했는가? (수리상태. 이사 날짜)
   2. 전세입자들이 후보로 같이 보는 단지들도 전세 매물을 확인했는가?
   3. 전세가를 조절해야하나? 적정한가?
4. 예상 리스크 없나요?
   1. 예상 리스크는 없나? 주변에 예상되는 추가 공급이 있는가?
   2. 전세 안고 물건이라면 세입자 의지 다시 확인했는가?
   3. 취득세, 수리비 까지 포함해서 예산 검토하였는가/ 

정리 다시 한번 해 보니, 다시한번 본질을 잊지 말고 제대로 임장,임보를 쓰고 이 과정을 그저 꾸준히, 성실히 해야겠다는 생각을 했습니다. 아낌없이 나눠주신 용맘튜터님 너무 감사합니다 💜