[2025년 매일칼럼필사 #87, 빅쿨가이] 전고점만 보면 집 못삽니다, 새벽보기

『전고점만 보면 집 못삽니다』

- by 새벽보기 -

https://blog.naver.com/dawnsee1/223491462658

[본문내용]

→ 아파트 매수를 하려고 할 때 혹은 단지임장, 매물임장을 다닐 때 가격 기준을 전고점 대비 하락율로 보는 경우가 많다

→ 초보자가 직관적으로 아파트의 가치를 아는 목적으로 전고점을 보는 것은 상당히 유효한데, 그 이유는 지난 수도권장의 상승기가 유례없이 길었기에 사람들의 선호도가 아파트에 잘 반영되어있다.

→ 그 이야긴 전고점(가격) = 가치 라는 뜻이다.

→ 수도권의 전고점은 21~22년초 시점이다. 이 시점의 수도권 아파트 선호도는 가격에 거의 다 반영이 되었기에 전고점을 보면 대략적인 선호도 파악이 가능하다.

→ 따라서 전고점 대비 하락율을 보면 21년~22년초 선호도 대비 현재의 가격을 알 수 있는 것이다. 이것이 전고점 대비 하락율을 보는 이유다

→ 다만 직관적인 방법이다 보니 한계점이 존재한다. 간편한 생각엔 언제나 댓가가 있기 떄문이다. 

→ 전고점 대비 25~30% 정도 빠진 가격을 매수희망가로 보고 올 1월부터 부동산 방문 시작했습니다. 보고 있는 지역(당산, 양평, 신도림)은 다른 구에 비해 호가가 전고점 대비 많이 내려오지 않았더라구요

→ 여긴 가격이 많이 내려오지 않은 곳이구나를 인정하고 –20%를 기준으로 매물임장을 다녔습니다. 추려진 몇몇 관심단지 주변의 부동산은 거의 다 간 것 같아요

→ 가격낮춰서 살 생각말고, 집은 나와있는 가격대로 사는거에요 라는 부동산 사장님의 말에 흔들리지 않았어요 그분 말이 맞았던건지 보고 있는 매물들이 호가 500~1000만원 깎인 가격으로 거래가 되더라구요

→ 이 가격은 내가 원하던 가격이 아니니 아쉬울거 없어 라고 생각하고 집을 보고 협상을 해보고를 한지 6개월째입니다. 아직 매수하지 못했습니다. 어떻게 해야 할까요?

→ 질문자께선 올해 초부터 부지런히 내집마련을 위해 지역을 정하고 관심단지를 추리고 집을 보고 매수 협상까지 하셨다고 한다. 과정에 잘못된 것은 전혀 없다. 

→ 다만 조금 아쉬웠던 것을 이야기 하자면, 전고점 대비 35~30%정도 빠진 가격만을 매수희망가로 봤다는 것이다. 

→ 해당 지역은 작년말 올해초 호가가 높았다. 특히 신도림의 대장아파트인 e편한세상 4차는 줄곧 14억대를 유지했었다. 전고점 대비 –11~12%정도밖에 되지 않았다.

→ 그때 임장을 갔을 때 너무 비싸서 깜짝 놀랐던 기억이 있다. 올해 초엔 물건이 많이 쌓일수록 가격이 쌌었다. 따라서 대단지 위주로 물건이 쌓였고 물건이 쌓이니 가격이 내려갔다. 그래서 싸기 어려운 대단지 신축이 싼 특이한 시장이었는데 신도림은 그다지 많이 내려가지 않았다. e편한세상 4차가 단지가 크지도 않았고 물건도 적었다.

→ 대장이 그러니 다른 단지들도 많이 떨어지지 않았다.

→ 다만 상대적으로 덜 선호하지만 실거주로 좋은 알토란 같은 단지들은 가격이 정말 많이 쌌다. 하지만 아파트는 지역 내에서 어느정도 비율을 가지고 움직이므로 아무리 가격이 싸다고해도 호가가 전고점 대비 –25%에 아주 조금 미치지 못했다. -25%이상 빠진 가격을 타겟으로 하셨으면 놓치셨을 것 같다. 

→ 이 단지는 전고점 대비 몇 프로 빠졌고요. 저 단지는 전고점 대비 몇 프로 빠졌어요, 00님 왜 가격은 안말하고 전고점 대비 하락율만 말해요?

→ 후배와 임장을 시작했다. 전고점 대비 하락율만을 이야기하길래 나무랐다. 그렇게 하면 가치 대비 가격을 알 수 없다고 위에서 말했던 것과 같이 전고점이 매우 파워풀한 툴인 것은 맞지만 투자를 어느 정도 공부했다면 전고점 대비 하락율은 의존도를 매우 낮춰야 한다. 

→ 투자자관점에서 나는 전고점은 아래와 같이 생각하고 활요하고 있다.

→ 1. 전고점은 전고점이 형성된 시점 기준의 가치(아파트 선호도)이다

→ 2. 상승장이 충분히 진행되어야 전고점 왜곡이 없다(아파트 선호도가 충분히 반영될 시간이 필요. 도시마다 다름)

→ 3. 전고점은 해당 시점의 선호도이므로 시간이 갈수록 입지, 상품이 변해간다는 것을 인지해야 한다. 

→ 4. 전고점 자체가 맞지 않는 아파트들도 10~20% 내외는 된다.

→ 5. 임장지에서 휴대폰으로 전고점을 보기 전에 분위기를 보고 전고점을 맞출 줄 알아야한다(난이도 : 상)

→ 6. 전고점으로 아파트 가지(=선호도)를 간편하게 생각하지 말고 참고하되 3번의 입지 변화를 적용하여 가치를 산정해야 한다.

→ 첫 번째 질문자께 앞으로는 이렇게 ᅟᅡᇂ셨으면 좋겠다

→ 1. 기본 프로세스(지역을 정하고, 관심단지를 추리고, 집을 보고, 매수 협상)는 그대로 유지

→ 2. 관심단지를 10-2-개 정도 추리고 물건 보고 부동산에 얼굴도장 찍기

→ 3. 타 지역에 관심단지와 비슷했던 전고점 단지들을 찾고 현재 가격을 비교해보기(매매가, 전세가 모두)(찾는법 : 관심단지들의 강남과의 거리가 비슷한 지역의 ㅂ3ㅣ슷한 연식 단지를 찍어본다)

→ 전고점 대비 하락율, 관심단지 중에서 싼 것, 타지역 단지보다도 싼 것 등 정도를 만족한다면 매수해도 좋다. 

→ 5. 쌀땐 사야한다. 

→ OOO님 기존프로세스를 충실하게 하신다고 고생 많으셨어요 질문 읽는 내내 마음이 무거웠어요 1가지만 마지막으로 당부할께요

→ 월부에서 배운대로 이 블로그에서 배운대로 열심히 투자공부하고 조금이라도 더 좋은 단지를 사려고 하는 마음이 너무 귀하고 좋아요

→ 다만 수십개의 단지를 비교하고 더 좋은 선택을 위해 계속 고민하는 것이 실효적인진 고민해보세요 실거주이시니까요

→ 만약 24년 초로 돌아간다면 평균 이상의 아파트라면 그 어떤 아파트를 사도 올랐을 겁니다. 

→ 그 이야긴 너무 단지를 고르려고 하기보다 내가 감당가능하고 몇가지 기준에 맞으면 그냥 매수하시는 것도 좋다 이겁니다. 1년 전보다 지금이 좀 더 비싸듯 10년 후엔 지금보다 확실히 비싸 있을 것이니까요.

[정리]

1. 전고점 대비 하락률을 보면 선호도 대비 현재의 가격을 알 수 있다. 이것이 전고점 대비 하락률을 보는 이유, 직관적인 방법이지만 한계점이 존재한다.
2. 어느정도 투자공부를 했다면 전고점 대비 하락률의 의존도를 매우 낮춰야한다.
3. 너무 단지를 고르려고 하기 보다 내가 감당가능하고 몇가지 기준에 맞으면 그냥 매수하는 것도 좋다. 1년 전보다 지금이 좀 더 비싸듯 10년 후엔 지금보다 확실히 비싸 있을 것이니까

[깨달은 것]

나도 처음에 월부에 와서는 비교평가를 잘 하지 못하다보니 전고점에 많이 의존하고 도움을 받았다. 그때는 그 방법 말고는 전혀 가치를 알아내기 어려웠기 때문이다.

그런데 지금 앞마당을 늘려가면서 비교가 조금씩 가능해지니 어떻게 예전의 선배투자자분들이 전고점이 없을 시기에 비교를 하고 가치를 판단하고 투자를 했는지 이해하고 있다. 

지금도 최종 선택에서는 전고점을 참고하지만 예전처럼 절대적인 근거가 되진 않는다. 앞으로도 열심히 공부하고 앞마당을 늘려가면서 가치를 잘 파악할 수 있는 투자자가 되겠다 화이팅!!

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